因此，共有人得對於第三人侵害其共同物之行為，單獨以自己名義提起請求或訴訟，不必得到其他共有人之同意或參與，但應請求侵害人向共有人全體返還而不得僅向自己返還（司法院院字第1950號解釋、最高法院41年台上字第611號判例）。 現今房地產運作實務上，很多建商在公寓大廈建成之後，會協助各房地共有人訂定該房地之分管契約（通常係指民法第820條第1項本文之情形），再以該契約作為授權依據，訂定住戶間之公約以進行實際上的管理行為，本案即與此情形類似，此與民法第799條之1第1項所稱之規約通常需經過區分所有權人會議通過之情況有所不同。 820條 也因此，該分管契約是否有效就成為了住戶之間爭議的核心，若分管契約無效，則住戶無須負擔公約所要求的義務。 而契約之成立，原則上以意思表示合致為條件，此類由建商作為媒介所締結之分管契約是否有效成立，實務與學說有不同看法。 甲乙丙未簽訂分管契約書，但出租共有物為管理共有物之行為，依民法第820條規定，只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即可為之。 換言之，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，此契約於實務上稱之為「分管契約」。
- 故甲乙丙丁得以多數決方式，決定共有物全部或特定部分之處分。
- 三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。
- 本件上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，其並無基於時效取得地上權而占有系爭土地之主觀意思，無請求登記為地上權人之權利，且未能證明系爭土地他共有人全體同意將系爭房屋所在之系爭土地特定部分交陳銀河或上訴人占有使用，為原審合法認定之事實。
- 1.民法第820條第1項於民國98年修正後，共有人得以多數決方式定共有物管理方法。
- 但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算〔修訂前之舊法規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之〕。
而依智慧財產局之見解，如專利申請權為分別共有之情形，允許共有專利申請權人未經其他共有人全體同意而自由處分其應有部份，以排除民法第819條第1項應有部份得自由處分之規定；至於專利申請權如為數人公同共有時，則其權利之行使仍應適用民法第828準用第820條之規定。 按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第34條之1第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。 況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第1項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。 是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定。 本件係一共有土地於變價分割前曾經共有人協議特定部分由特定人使用、管理，蓋有房屋，後該土地經判決變價分割確定，該土地為原告所拍賣取得，原告則以房屋所有人為被告，訴請拆屋還地。 有疑義者是，拍賣取得系爭土地者是否應受分割前分管契約之拘束？
820條: 分管契約是什麼？對應有部分的受讓人有效力嗎
股東會為前項解任之決議，應有代表已發行股份總數三分之二以上股東之出席，以出席股東表決權過半數之同意行之。 由於「分管契約」是「諾成契約」，故不以訂立「書面」為必要，但為了確保權益及明確計，仍以有「書面」為宜，又其約定不論「明示」或「默示」均可。 在此專區您可以找到土地、房屋買賣…等相關的新聞與資訊。 保險契約由合夥人或共有人中之一人或數人訂立，而其利益及於全體合夥人或共有人者，應載明為全體合夥人或共有人訂立之意旨。
依民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」丙可主張成立表見代理，主張有權占有。 1.吳從周，〈第三人媒介意思表示而成立分管契約－評最高法院「媒介訂約說」之相關判決〉，《月旦法學雜誌》，第321期，2022年2月，頁25。 學者提到，有關於契約之成立有兩種情形，第一種為合致型，亦即契約之雙方當事人意思表示合致而成立契約；第二種是同意型，亦即雙方當事人透過對於第三人之建議表示同意而成立契約，如訴訟當事人同意法院提出之和解方案即為適例。 換言之，最高法院認為該管理契約係藉由A公司作為意思表示傳達之媒介，使各共有人間達成意思表示之一致，而不限以共有人直接為之。 是故，甲若僅向A公司表示欲終止契約，而未處理其經由A公司媒介而向其他共有人所傳達之承諾，尚難認為契約因此終止，甲因而仍須負擔公約所規定之義務。 4.)不動產共有人之一人或數人，經法院判決為原物分割確定者，當事人之任何一造均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，無庸法院另對造協助辦理登記。
820條: 分管契約
「二、第一項酌作文字修正。另專利權共有人之應有部分係抽象地存在於專利權全部，並無特定之應有部分，如承認共有人得將應有部分授權他人實施，其結果實與將專利權全部授權他人實施無異，故不宜承認有應有部分授權他人實施之情形存在。凡專利權共有人欲授權他人實施發明者，均適用前條規定辦理，併予說明。 分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。 一、按共有物之分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，與共有物之分割契約，目的在消滅共有關係者有異，分管契約並非分割方法之預定。
- 按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。
- 我國《民法》第799條第3項後段也規定：「……共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用」。
- 按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。
- 由前述見解可知，二審法院認為甲與其他房地共有人之分管契約成立，只不過甲可以隨時終止系爭契約。
- 不動產所有權的型態除了「單獨所有」外，「共有」也是一種普遍存在的類型，各個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。
- 民法的分管協議契約和公寓大廈的約定專用是不一樣的，要特別注意兩者的成立條件、記載方式等差異，避免搞混哦。
共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。 又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第二百八十條規定定其求償額。 （六）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。 820條 （一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
因此在最高法院 820條 48 年台上字第 1065 號判例、大法官會議釋字第 349 號、民法第 條規定下，以客觀上是否登記來認定分管協議契約對第三人的效力，也就是所謂的債權（契約）物權化（登記）。 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。 第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。 A、B、C共有某筆建地，應有部分均等，三人關於如何處分該建地，無法取得共識。 A、B二人同意以該地出售於D時，A、B得否辦理所有權移轉登記？
820條: 購買公寓大廈不可不知的「約定專用」與「分管契約」
由前述見解可知，二審法院認為甲與其他房地共有人之分管契約成立，只不過甲可以隨時終止系爭契約。 至於住戶自律公約的部分，因為該公約之有效性是基於系爭契約授權，而公約本身並未通過區分所有權人團體決議，在缺乏授權來源的情況下，甲自無須負擔公約所要求之義務。 ） 檢視現行法條 第 818 條 各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使
用收益之權。 （九）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。 甲乙丙未簽訂分管契約書，即便甲乙二人(人數)及其持分均已超過半數，但仍不能自行將權利特定在共有物之某個部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。 820條 是以，共有物之處分，在民法規定下，必須取得全體共同有人之同意，但共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意，影響土地或建築物之利用至鉅。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之（民法第821條）。
820條: 不動產買賣流程-私契及公契
按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 民法第818條、第819條第2項、第820條第1項、第5項分別定有明文。 又區分所有建物屋頂平台為各區分所有人共有，各區分所有人對於屋頂平台之特定部分占有使用，須徵得區分所有人全體之同意，如未經他區分所有人之同意而就屋頂平台之全部或一部任意占有，即屬侵害他區分所有人之權利，他區分所有人得本於所有權請求除去其妨害（最高法院109年度台上字第726號民事判決）。 820條 按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。 故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。
雖然民眾大多埋怨管委會未免也管太寬了吧，但有好的規範才能讓住戶安全有保障。 820條 故淑慎、高寧馨及富恆三人公同共有之股份應由全體共有人出席行使股東權，始合於民法第828條第3項，僅由淑慎代表出席股東會並非適法，該股份不得計入已發行股份總數之股東出席股份數。 本次長春宮股份有限公司舉行之股東會議，出席股份數未超過發行總數三分之二，所為解任解任監察人之決議，即與法定解任監察人決議程序相悖，魏瓔珞主張撤銷該次決議，應有理由。
又經由法院依第八百二十條第二項、第三項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院六十七年台上字第四○四六號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。 共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項。 不動產所有權的型態除了「單獨所有」外，「共有」也是一種普遍存在的類型，各個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。 民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。 因此，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，也就是「分管契約」。
因此，共有人間如欲出租共有物之一部或全部，只要符合民法第820條規定(即以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意)即可為之，無須理會其他少數共有人之意見。 雖我國現行專利法並未就專利共有人得否單獨提出專利侵權訴訟為明文規定，惟如按上開智慧財產法院九十九年度民專訴字第二０六號判決之見解，於前揭案例中，若共有專利權人之一A欲請求侵權行為人C為專利侵權之損害賠償，因該損害賠償係屬可分之金錢債權，自得僅按其應有部分請求。 同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。
稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。 有關中央法規資料係由本系統於政府公報及各主管機關網站所發布之法規資料蒐集編排製作，若與政府公報或各主管機關之公布文字有所不同，以政府公報及各主管機關刊載之資料為準。 本網站之臺北市法規資料係由本府各機關所提供之電子檔或書面編排製作，若與本府公報之公布文字有所不同，以本府公報刊載之資料為準。 按公司法第227條準用第199條，股東欲解任監察人時，應於股東會提案並經特別決議為之，亦即須有代表已發行股份總數三分之二以上股東之出席，以出席股東表決權過半數之同意，倘出席股東股份數未達前述出席股份數而為決議，即屬股東會決議程序違反法律，得依公司法第189條撤銷之。
指以防止共有物滅失、毀損、價格低落等為目的之維持共有物現狀之行為也。 此種行為，於其他共有人有利，且多須迅速為之，故得由各共有人單獨為之，不必經其他共有人同意。 全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。 (二)住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 董事得由股東會之決議，隨時解任；如於任期中無正當理由將其解任時，董事得向公司請求賠償因此所受之損害。 按刑法第三百二十條第二項竊佔罪規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
四、共有人依第一項為共有物管理之決定時，有故意或重大過失，致共有人受有損害
者，為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，爰增訂第四項，明定共有人應
負連帶賠償責任。 又該責任為法定責任，但不排除侵權行為規定之適用，併予敘
明。 六、第一項規定之「管理」，為上位概括規定，已可包括原條文第三項之下位概念「
改良」在內，故原條文第三項規定已無實益，爰予刪除。 (三) 出租不屬於民法第819條第2項的處分，乃是共有物的管理，而共有物之管理除了契約另有約定外，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但應有部分合計超過2/3的話，就不用計算人數(民法第820條第1項)。 部分共有人擅將共有物出租他人時，該租立契約在當事人間固然有效力，但對不同意出租的他共有人則不發生租賃關係。
820條: 利用行為：
共有人如採用民法第820條第1項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。 民法第820條第2項對於共有人以多數決即「分管決定」的方式，決定管理，倘有「顯失公平」的情形，「不同意的共有人」得聲請法院以「裁定」變更，法院因而所為的裁定，即為「分管裁定」。 分別共有即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利，如民法第817條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第818條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。 簡單來說，數人共同享有一物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而那一物即為「共有物」。 所謂專利權共有與民法物權篇第八百十七條以下所規定物之所有權之共有二者不同，此種對所有權以外財產權的共有學理上有謂「準共有」，此種所有權以外之財產權，除專利權之外尚包括擔保物權、用益物權、礦業權、漁業權、著作權、商標權等。 820條 共有財產權，究應準用民法關於分別共有或公同共有的規定，應視其共有關係而定。
二人以上共同為專利申請以外之專利相關程序時，除撤回或拋棄申請案、申請分割、改請或本法另有規定者，應共同連署外，其餘程序各人皆可單獨為之。 總結以上，可知公同共有之土地、建地仍有土地法第34條之1的適用。 另解釋文中所稱之「應有部分」即指公同共有人的潛在應有部分。 持分土地共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定，例如A、B共有一塊土地，約定東邊給A耕作、西邊給B耕作。
820條: 民法物權編之所有權-分別共有
由此可知，他共有人除損害賠償請求權外，並無請求以同條件訂約、辦理登記或回復原狀之請求權等權利。 此種行為，雖攸關其他共有人之利益，且無迅速為之之必要，故法律規定共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計過半數之同意，不得為之。 Ⅰ共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 即如沒有民法第820條所定「分管契約(註七)、分管契約以外之其他契約及多數決同意」等合法占有權源，就得以民法第767條第1項前段、第821條之規定，向現占有人請求返還該所有物予全體共有人（註八）。
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