新界及市區都有準買家恐業主反價，即「飛撲」入市，各區二手樓以至拍賣場都錄多宗成交，有首置客更提早與代理簽約，終以523萬元購入屯門海麗花園兩房單位。 發展局將於今日發表2023至24年度賣地計劃，昨日財政預算案率先透露，各土地來源可建單位共約20,550伙，按年增約14.5%，為5個年度新高。 而未來5年，政府地及鐵路項目將有不少於7.2萬伙供應，佔近六成來自新發展區和新市鎮擴展區，料集中於古洞北及東涌擴展區等地區。
莊錦輝指，一般情況下，業主需要斷供兩個月，銀行才會向按揭人追討，假如追討不果，就會轉向擔保人追討，兩者皆無法收取款項，就會作法律行動，整個過程為期數個月。 不過，假如業主真的一時忘記還款，就記得盡快處理，拖到銀行進行法律行動就太遲了。 為了吸引買家買入新盤，發展商會推出多項按揭計劃，現時大部份發展商按揭的最長還款期為25年，但去到後期，利率一般會愈來愈高。 先不要用97年前後的10%利息去計算，大家可以用6%去計算。 這是2008年金融海嘯前普遍的按揭利息，亦係現時新盤發展商按揭經常出現的利息水平。 縮短供樓年期 視乎個別發展商按揭計劃而定，譬如 2016 年開賣的紅磡環海．
縮短供樓年期: 銀行按揭還款方法（2）暫免償還本金計劃
政府調整首置印花稅，即時惠及主打中小型單位的全新盤。 新鴻基地產（00016）屯門兆康NOVO LAND第2B期，於財政預算案公布前夕開價，過去兩日示範單位參觀情況踴躍，料已錄逾一萬參觀人次，項目將於明日起收票。 以目前平均貸款額509萬元、平均按揭比率55.3%倒轉推算，準買家購買樓價高達920萬元。 當下最新按揭年期27年9月個月，息率2.5厘，每月供款21,201元；要通過加息三厘壓力測試，每月入息需達49,705元。 縮短供樓年期 此外，值得留意的是，由較長的供樓年期改變至較短的供款年期，較易為銀行接受。
會議記錄指出，委員會雖然認同收緊政策累積的效果令通脹壓力放緩，但通脹率仍遠高於2%目標，勞工市場仍然偏緊。 另外，委員在會議上評估過金融系統在非常大幅加息下的表現。 委員注意到部分領域有潛在脆弱性，包括商業地產及非銀行金融公司；而作為全球信貸系統支柱的國債市場保持有序運行亦非常重要。 委員又對美國債務上限未能提高感到憂慮，認為拖延有關磋商可能為金融系統及整體經濟帶來風險。 又以目前509萬元貸款額計，若選擇一個較短年期25年，每月供款額22,835元，相比起把按揭年期拉到最長30年，每月供款為20,112元。
縮短供樓年期: 按揭工具
除了慳息外，借款人亦藉着持續性存款，促使按揭本金逐步降低，同步具有縮短還款期之作用。 近年按揭利率低企，小數怕長計，當業主供款之餘儲蓄增加或資金有餘，可以選擇提早償還部分按揭貸款，減輕供款負擔或者縮短按揭年期，令供樓計劃更有彈性。 銀行為按揭貸款訂立「罰息期」，用意是保障放貸銀行的收入，補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。 近年按揭利率低企，但利息終是「小數怕長計」，業主可以選擇提早償還部分按揭貸款，減輕供款負擔或者縮短按揭年期，令供樓計劃更有彈性。 美國聯儲局上月底至本月初政策會議決定加息0.25厘。 會議記錄顯示，公開市場委員會內大多數委員支持放慢加息步伐，認為可以更好調節未來加息幅度，但重申高通脹風險仍然是影響貨幣政策的關鍵因素，有需要繼續將利率調高以及維持高息較長時間，直至通脹清楚走向2%目標。
近年銀行下調按揭利率吸客，業主提早還款應先審視正在供款的按揭利率，是否高於新做按揭利率，若答案「是」，就要考慮轉按至其他銀行，取得更優惠按揭，減輕供款負擔之餘，又可賺取現金回贈。 因此，當準買家購買的樓價愈高，卻又未能支付更高首期時，每月的供款額也會更高。 由於銀行在計算壓力測試時，會以貸款人申請年期作計算，把「供款年期」拉得愈長，便可減少每月入息要求，準買家也就更容易通過壓力測試。 縮短還款期：假設按揭還款期由30年縮短至25年，同樣達到慳息效果，不過，每月還款額就會增加，收入要求亦同時增加，假如想避免加息導致每月供款額上升，這個做法可能得不嘗失。 降低按揭成數：假設由九成按揭降至八成，由於貸款額減少，就算加息，利息支出甚至可能下降，但首期支出就要增加一成，此方法適合有充足首期預算的按揭申請人。 莊錦輝指，按揭計劃通常會附帶罰息期條款，一般為兩年。
縮短供樓年期: 按揭慳息方法（2）選用定息按揭
此計劃容許借款人有較大的還款彈性，在還款期間，除了其定期供款以外，借款人可隨時提早償還部分欠款。 每次提早還款通常不能少於某一最低金額，以縮短貸款年期。 如果借款人在還款期內任何時間需要現金，他可以要求承按銀行借出一筆通常不超過他已提早還款的金額，此貸款金額會成為他按揭貸款的一部分，而償還貸款的餘下年期會相應加長。 借款人可以在還款期內的一個時段，通常是首兩至三年，只為貸款利息供款而無須償還本金，而在餘下還款期以直線還款方式清還整筆貸款及利息。 應該留意的是，一個有延遲本金還款的計劃的總利息支出，會較同一貸款年期的直線還款計劃為大，同時在暫免償還本金期屆滿後，每月還款金額亦會增加，借款人應慎重考慮他的還款能力。
- 在借錢買樓時，利率由市場決定，申請人可以決定的是借多少，及還多久。
- 銀行會根據較年輕者計算最長還款期，假設借款人已經60歲，理論上只有15年還款期，但如果有名30歲的擔保人，便能借取30年還款期按揭。
- 去年樓市受疫情及經濟不穩影響，土地價格下跌，加上個別土地流標雙重打擊下，拖累2022至23年度地價收入未符預期。
- 另一項利好因素是新地提供的新優惠，今批NOVO LAND新增「置安心」按揭利息保障。
- 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，由於現時常見的銀行同業拆息計劃中利息是以一個月HIBOR為基準，如客戶選用兩個星期供款，銀行可能會以兩星期HIBOR結算。
- 此類計劃的彈性較大，借款人可因應財務狀況隨時提取或存入款項，按揭利息按每日貸款淨結餘計算。
- 早前提及現時較普及的一款以高存息收入抵銷按息支出的按揭存款相連戶口，除了賺取高存息收入外，在息率向上時期，不少人亦會考慮降低按揭本金以節省利息。
如果業主希望維持採用現有的按揭銀行服務，亦可以趁提早償還部分按揭貸款時，一併向銀行要求，將按揭利率降至新做按息水平。 內地傳媒引述雄安新區的農行職員表示，連心貸即是由情侶作為物業共有權人一起申請的住宅按揭，是農行總行業務，由各分行實施，既能讓情侶明確界定婚前財產，亦能讓雙方收入都納入貸款壓力測試，增加貸款成功率。 職員又提到，申請者需要提交未婚書面聲明及戀人關係書面聲明。 農行還有「接力貸」，讓父母(包括老爺奶奶、外父外母)或子女任何一人作為共同借款人。
縮短供樓年期: 按揭供款年期 教學2019：樓齡與年齡影響還款期
早前提及現時較普及的一款以高存息收入抵銷按息支出的按揭存款相連戶口，除了賺取高存息收入外，在息率向上時期，不少人亦會考慮降低按揭本金以節省利息。 傳統上，有些供樓人士會在加息時期選擇提早還部分款項，惟此方法欠缺彈性，需要在相關罰息期完結才可進行，當中亦涉及銀行手續費。 按揭提早還款分兩種，第一種是全數還款，贖回物業，但涉及的金額動輒以百萬元計，如果一般按揭人士想減輕供款壓力，就可以選擇第二種，即是提早償還部分本金，減低利息支出。 假設香港突然急速加息，例如最優惠利率上調250點子，樓按息率上升至5厘，會否仍發揮同一效果?
在兩年內，客戶如作出部份、或全數提早還款都會有罰息，當罰息期完結後就不受此限。 但客戶亦要留意，銀行對於客戶提早還款有每筆最少金額的限制例如5萬元，及可能收取手續費，客戶除需要留意貸款授信函（Facility letter）內容外，亦要留意銀行的一般收費項目列表。 曹德明指，第二和第三類還款計劃最初償還本金較少，之後多一些，息口支出相對增加。 他舉例說，原先還款期20年，但現時還款期19年，息口支出會較多。 至於第四類計劃，他說，若果跟承按銀行加按，再借貸，利息會多一些，因還款年期加長。
縮短供樓年期: 考慮供款計劃注意兩大要點
選擇這計劃可令整個按揭還款期縮短，並能達到節省整體利息支出。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，由於現時常見的銀行同業拆息計劃中利息是以一個月HIBOR為基準，如客戶選用兩個星期供款，銀行可能會以兩星期HIBOR結算。 買入未補價居屋，不論是以綠表還是白居二，最長還款年期只有25年，如果買入的是已補地價居屋，最長還款期則可達30年。 如果屬樓齡20年以上的居屋屋苑，銀行有可能要求縮短按揭還款期（詳情留意白居二按揭懶人包），如果買入的是房協住宅發售計劃單位，則與私人物業無異，可以選擇30年還款期。 近年銀行積極下調按揭利率爭取生意，業主提早還款時，應先審視正在供款的按揭利率，是否高於新做按揭利率，如果答案「是」，就要考慮轉按至其他銀行，取得更優惠的按揭，減輕供款負擔之餘，又可以賺取現金回贈。
- 而Philip已步入中年，資金相對充裕，這策略對他也是可行的。
- 在兩年內，客戶如作出部份、或全數提早還款都會有罰息，當罰息期完結後就不受此限。
- 現時按揭最長年期為30年，最長年期不超過（80 – 人齡/樓齡），而實際最長按揭年期則各銀行略有不同。
- 那時的按揭餘額約105萬元，若從年金戶口全部提取，已可將尚餘按揭清還73%，Philip亦可從戶口定期提取款項作供樓支出，預計可維持7年。
現時按揭最長年期為30年，最長年期不超過（80 – 人齡/樓齡），而實際最長按揭年期則各銀行略有不同。
縮短供樓年期: 供樓年期較短 利息較划算
最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 該公司副董事總經理雷霆表示，是次下調印花稅，有助減輕首次置業者負擔，該盤接近所有單位售價均為1,000萬元以下，故絕大部分買家都能受惠最新措施，相信有助項目銷情。
但以香港一般打工仔退休年齡為65歲，退休時借款人仍需繼續供樓，到時候客人係咪有足夠能力繼續供樓？ 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 縮短供樓年期 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。
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而項目會所連同公共花園及遊樂地方總面積逾一萬方呎，提供包括游泳池、兒童俱樂部及健身室等設施。 另一即將發售的全新盤─會德豐地產旗下鄰近藍田港鐵站的KOKO ROSSO，過去5日已接獲約5,500張入票，按明日首輪發售148伙計，已超額認購逾36倍。 該公司常務董事黃光耀指，該盤首輪發售單位大部分折實價低於900萬元，可即時受惠降低首置印花稅措施。 Reuters官方數據顯示約移民英國的香港人約14萬之多 兩年前， 張媽媽帶著14歲兒子從香港移民英國。
答：據地監局資料，共有五類，包括直線還款計劃、暫免償還本金計劃、 縮短供樓年期 縮短供樓年期 漸進式還款計劃、彈性提早部分還款並再借計劃和每兩週還款計劃。 銀行另一個考慮是樓齡，銀行同樣會以「75減」計算最長還款期，即樓齡45年以上的物業，最長還款年期有機會不到30年。 如果樓齡已達50年，最長還款期便只有25年(75-50年)。 不過此為銀行界批核一般標準，如果屋苑屬於美孚新邨一類藍籌屋苑，單位保養得宜，有機會享有彈性處理。 如果屬於自住物業，政府會提供20年的居所貸款利息扣稅優惠，供樓利息可以扣稅，每年上限為10萬元。
縮短供樓年期: 銀行罰款細則比較
因為年齡涉及健康狀況及收入問題，銀行對於申請人年齡的審視較樓齡更嚴格。 如以父母輩資金買樓，一般會建議以子女名義申請入市，由父母作為擔保人，既可將兩代人的入息一併計算，亦同時可以降底年齡帶來的限制。 樓齡及按揭申請者年齡愈大，能爭取到30年按揭還款期的機會則愈低。
