現時二手市場均價14,000元，三房及四房分別1,100萬及1,300萬元。 前身稱為「夢幻之城」的將軍澳86區，位於港鐵「康城站」，後改稱為「日出康城」，全區共分為13期發展，共提供約50座住宅項目，提供超過25,500個住宅單位。 根據港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。 日出康城第4期晉海，為發展商新地於康城的首個項目，戶型相較前3期為多元化，合共提供2,172伙單位，包括1房至4房戶。 項目更有平台特色戶，面積318呎，因而曾引起坊間對於日出康城「劏房化」的憂慮。
開則上分「純儲物室」(2A座D室、2B座B室)或「工人房及工人廁」(1A座D室)。 若有聘請工人，但又未能升格至三房買家，則可需選擇上述其中一款。 當中「2B座B室」景觀向南，可望到藍塘海峽；反觀「2A座D室」及「1A座D室」均望向將軍澳車廠及康城站12期方向，只能望樓景為主。
緻藍天5座平面圖: 日出康城 第7期 MONTARA：園景為主 基座有商場
值得一提的是，晉海約於2017年9月開售，相較於第3期的緻藍天相隔約兩年半，其時樓市已不可同日而語，且晉海備有前3期未有的永久海景單位。 晉海首批單位折實呎價約為1.2萬元，但其後愈賣愈貴，到同項目第2期推出時，不少單位成交價已達千萬元，更有單位曾創下呎價2萬元的成交紀錄。 港鐵發言人回覆稱十分關注相關單位的執修事宜，一直積極與發展商跟進，指公司8月初曾到單位視察，與業主會面以了解情況及進行雙向溝通，同時敦促發展商盡快跟進，盼能早日解決事情。 港鐵康城站的B出口也直接連接了「康城站」的商場，而已入伙的各期數都可通過商場前往。 緻藍天5座平面圖 緻藍天5座平面圖 方面，項目於基座地下至2樓設有面積約63,071平方呎住客會所，提供包括室內恆溫泳池連暖水按摩池、桑拿室、健身室、電影院、兒童遊樂場、音樂室、閱讀室、宴會廳等設施；另有佔地約87,655平方呎綠化空間或公共花園。 至於另一個考慮方案就是「一二按80%」計劃，意即買家自己支付20%首期，向銀行承接一按50%，並向發展商財務公司借二按30%。
- 發展商長實今次開放予傳媒參觀2座50樓H室的經改動示範單位，我們一同踩場直擊，發現煤氣熱水爐的擺放位置與同系的海之戀相同，全屋唯一一個熱水爐放在廚房中，變相熱水要經長長管道才能到達浴室，戶主洗澡時或要等很久才有熱水供應。
- 「1座5-26樓B室」屬於「三房一套連儲物室」，而餘下「1座5-58樓D室」及「2座5-39樓D室」就屬於「三房一套連工人房」類別。
- 此時買家眼前有兩個選擇， 可以考慮自己支付40%首期，而餘額則向銀行承造60%按揭；又或者選擇二，就是選用按揭保險上會。
- 至於大家關注供樓負擔水平測試，供款佔入息不得多於一半外，也需要進行加息三厘壓力測試。
- 對於區內市場而言，包括首都在內，前3期的二手成交價，向來具參考價值。
其中「B室」及「D室」均望向將軍澳市中心一帶的景觀；至於「H室」則屬於最一線望「藍塘海峽」的單位。 「SEA TO SKY」提供三房單位數量最多，一共多達741個，面積介乎 呎之間，但實情三房單位可以再細分三大類，包括「三房一套連工人房」、「三房一套連儲物室」、「三房一套連工人房加工人房廁」。 另外長實分別在05年12月及07年11月再連下兩城，投得二期「領都、領峯及領凱」及三期「緻藍天」。 其中規模較大的二期，沿著「環保大道」而建，項目可建樓面高達333.3萬呎，補地價金額為80.5億元，相當於每呎補地價金額2,415元，發展商需支付4.1億元入場價後，再向港鐵自訂分紅比例及給予100萬呎樓面。
緻藍天5座平面圖: 按揭計算
自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢? 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。 餘下四柱單位，份屬平排而列，向西南望藍塘海峽的單位，但同時會望到雙墳景及跨灣大橋一類。 但論間隔上，「1A座B室」( 呎)及「2A座B室」( 呎)均屬次選類別，皆因這兩柱的洗手間(客廁及主人套廁)均屬黑廁類，不利通風。 但若要二選一的話，我們則建議先選「1A座B室」、次選「2A座B室」。 不過，我們《胡．說樓市》團隊一致認為，首選反而是面積細一點的「1B座B室」，最主要一點在於洗手間。
至於針對面積較大的單位(700呎以上)，若需要較高成數的按揭安排，眼前只能選取發展商高成數按揭。 折扣額會縮減至17%，但卻可採用發展商70%一按付款辦法，全期息率2.5厘，最長供款年期25年。 買家在售樓處現場簽臨約支付了5%後，五天後簽署正式買賣合約，餘額95%需要簽臨約後120天找清(買家額外預備25%訂金、70%向發展商借取)。 答案似乎也頗渺茫，因為面積700呎以上的單位，折扣後最平也要1,220萬元，已超出了新按保門檻，與按保絕緣。 一如以往，五種付款辦法的折扣額也不盡相同，愈早成交的可獲取的折扣額最高，反觀愈遲上會的可獲取的折扣額愈低。 兩房中面積最大單位則由600多呎起步，合共提供125個單位，有三柱可供選擇。
緻藍天5座平面圖: 單位
項目分階段在09年展開推售，由於都以大單位為主，現時二手呎價約12,800元，三房約售900萬元、四房則售1,100萬元。 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲需要現金周轉，但要交地址證明、入息證明，隨時仲要提供更多文件，真係令人心急如焚！ 其實有啲Plan只要身份證同電話號碼就申請到，唔使交大量文件！
項目在2019年11月收樓時，我們《胡．說樓市》曾協助其中一位業主驗樓，得分為95分。 樓盤在2020年9月過了額外印花稅禁售期後，開始出現二手成交。 一房二手價約630萬-680萬元；兩房單位780萬元起步，而三房則全數高見於1,000萬元。 日出康城第3期緻藍天則由長實及南豐共同發展，最大賣點是位於康城港鐵站上蓋，住宅大廈的入口外，即為港鐵康城站。
緻藍天5座平面圖: 景觀
首先過去缺乏配套的康城站，隨著佔地48萬呎的康城商場開幕後，令區內居民不用再倚賴臨時超市「惠康」，而可改往商場內消費。 不過有三點值得一提，第一，跟Malibu有點異曲同工。 LP10中，不少單位都設有特厚主力牆，除了需計入實用面積由業主購入，變相蠶食了內櫳的實用性外，不少都設於近廳房位置，侷限了業主需要更改間隔的靈活性。 朝向西北方向的單位，包括「1B座AB室」、以及2A座A室的三間睡房，會主力望向將軍澳南及調景嶺為主，同樣以望到海景，但角度卻不及向西南方向的單位般遼闊。
▲2019 六大 居屋 終於有眉目：包括將軍澳雍明苑、荃灣尚文苑、馬鞍山錦暉苑、何文田冠德苑、深水埗凱德苑、火炭旭禾苑。 提到北海道，不少人只會想到冰天雪地的冬日，但其實如果夏天到北海道，也別有一番風味。 接下來，MoneySmart，即從玩及食兩方面，為大家介紹這一個海港城市。 有業主於2016年1月收樓時發現單位主人房、客房、客廳、露台及外牆多處問題，如滲水和磚塊鬆動。 其中主人房樓板更有鋼筋外露，即使發展商長實不斷執修仍未能解決。
緻藍天5座平面圖: 日出康城
除了「康城站」餘下期數，未來區內只能放眼於「石角路」一帶的住宅項目。 這個前身為「捷和製銅廠」的項目，獲批興建2座合共提供1,518個單位，提供開放式至兩房單位為主。 上屆特首梁振英提出會在「將軍澳137區」，即將軍澳堆填區以南的用地，興建35,000個住宅單位，也會成為區內的主要供應。 因為「LP10」的實際位置，就是夾在「SEA TO SKY」及同系「LP6」之間，在整個康城站地皮的西南邊陲位置，鄰近日後將軍澳跨灣大橋的出入口，可以看得到較遼闊的海景。 而第一、二座向南單位亦有開揚景觀，不過前方同樣未發展地皮，大部份單位未來景觀可能受阻；第三、五座向南單位則主要望日出康城第一期｢首都｣。
布局上，以第三座較捱近「臨時公共交通交匯處」，現時「3座B、C、D室」望向將軍澳市中心的景觀，可能日後受重建影響，故第一及二座同一方向的單位(「1座B、C、D室」；「2座B、C、D室」)的保障性會較大。 第三期「緻藍天」，為整個「康城站」最貼近上蓋的項目，面向其中一個已關閉的堆填區及寵物公園。 緻藍天5座平面圖 項目可建樓面138.36萬呎，每呎補地價2,410元，項目入場費1.6億元，發展商需再自訂分紅比例。 「緻藍天」全盤由四座物業組成，共提供1,648個單位，發展商在2015年4月推售，首批連加推約740個單位，即供均價9,110元，終收到16,000個認購登記， 首日也沽出所推售的單位。
緻藍天5座平面圖: 單位內設特厚主力牆
在我們詳細闡述之前，大家也可以先重溫一下昔日期數的面積，以方便日後揀樓時作部署。 會德豐的首個項目MALIBU於2018年初推出，項目間隔同樣較為多元化，由370呎至近千呎。 由於有晉海在先，成功推高區內住宅成交價，MALIBU開價較為進取，首批平均折實呎價近1.4萬元，但其時樓市熾熱，推售之際，仍然創下兩天內沽清750伙的紀錄。 緻藍天5座平面圖 領都擁有較完善會所、園林、周邊亦有快餐店、診所以及畫室等，但如果想要更多配套，則可能須離開康城區。 康城第2期同由長實及南豐合作發展，提供多達4,272伙，同樣主打大戶型，包括3房至4房戶型，亦有多達5房設計的特色戶型。 對於區內市場而言，包括首都在內，前3期的二手成交價，向來具參考價值。
「LP6」是在2018年9月日開售，首批推出487個單位，扣除最高19.5%的折扣額後，即供均價15,304元。 隨著近日項目入伙也開始有租務成交，一房單位租值約11,500-13,500元、兩房則介乎15,500-18,000元、三房單位則19,000元起步。 而於康城站公共運輸文匯處及環保大道，有多條巴士及專線小巴路線，來往尖沙咀、紅磡、九龍城、馬頭圍、土瓜灣、新蒲崗、調景嶺、將軍澳市中心、坑口多個地方。 我們致電該財務公司查詢審批安排及手續，他們表示買家在成交期前三個月可開始申請，並需遷交至少兩年稅單、身份證明文件、不少於三個月的入息證明及銀行紀錄。
緻藍天5座平面圖: 漏水要求執漏不果 業主反被控「毆打致他人受傷」
跟「純兩房」單位比，「兩房一套」的優勢在於主人套廁並非黑廁類，有助透風。 兩個單位均朝向東北，望將軍澳車廠及日後第12期的項目，遠眺能望山景，也較純兩房500多呎單位主力向北望「SEA TO SKY」樓景為吸引一點。 純兩房中也有提供面積較大的500多呎的單位，兩柱分別為「2B座C室」( 呎)及「2B座F室」( 呎)。 我們把其中一間400多呎的單位，跟500呎單位的空間比較，發現500多呎的單位，主要在客飯廳面積略寬敞一點，其他地方分別則不算很多。
最後一期則是由信和投得，為現時康城站的交通交匯處位置，位置上較能跟今次「LP10」媲美。 日出康城發展計劃分為14期興建(第1至14期)，共包括50幢樓高46層以上住宅大廈，約提供21,500個住宅單位以及4間酒店，另有2個大型商場、2個小型商場及多項文娛康樂設施，預計於2020年全部完成。 項目是由長江實業地產、南豐集團及香港鐵路有限公司合作發展的分層屋苑樓盤，位於新界將軍澳康城路1號，已於2015年12月下旬入伙。 千居更提供最新平面圖及成交紀錄，屋苑周邊資料，隔火層22，屋苑專頁提供物業相關資訊，2座） 50層（3，新造暗藏電制位，不設第四座)，包括近期實用／建築呎價，一覽無遺。 由於財務公司需造壓力測試，以後期較高息的基礎去計算，月入要有110,400元才可過關。
緻藍天5座平面圖: 緻藍天 – 平面圖 FloorPlan.hk
這邊方向的單位，未必會望到柴灣「哥連臣角」墳場景，卻會望到「將軍澳華人永遠墳場」。 南向單位，包括「2B座AB室」、以及「2A座A室」的客房上，在方位上有其可取之處，只因向南，變相有冬暖夏涼的優勢。 開則上盡量把幾個位向大廈內縮入去，可避過部份西斜影響外，也可以避免望到「將軍澳墳場景」，但望藍塘海峽的同時，也難避免望到柴灣「哥連臣角」墳場，而且向南面的單位，也會跟會德豐「Marini」的部份單位對面，故私隱度稍為欠奉。 至於驗樓成績方面則有74分，較南豐在香島的得分80分相若。
緻藍天5座平面圖: 項目會所、景觀、交通、生活配套及社區康樂設施
「1B座B室」的客廁屬於非黑廁類別，而主人套廁也外接工作平台可通風。 反觀「1B座A室」的客廁屬黑廁類，只有主人套廁為非黑廁。 緻藍天5座平面圖 因此，編輯建議先選擇「1B座B室」、次選「1B座A室」。
緻藍天5座平面圖: 項目背景及特色
項目提供1,648伙，一如發展商前兩期項目，以大單位為主。 緻藍天5座平面圖 緻藍天，為日出康城第3期發展項目，發展商為長實及南豐。 項目共分4座，共提供1,648伙，均為3房及4房戶，每戶均設主人套房及獨立儲物房或工人房，及設過去項目從未提供的雙套房4房戶。 全盤三座共向「藍塘海峽」方向排開，當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目，二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。 緻藍天5座平面圖 三座單位中，二三座外牆均設有向外突出的厚柱，究竟會否計入實用面積售予小業主? 但如果採用發展商高成數按揭計劃，第一筆資金可以減少至400多萬元，但月供卻需達38,000多元，如果發展商需計算壓力測試，則月入需要有87,405元才可過關。
