見匯豐行動其他大銀行，好像中銀香港(2388.HK)、恒生(0011.HK)、渣打銀行(2888.HK)已跟加0.25厘。 鎖息上限方面，渣打銀行所提供的水平為P-3％，即為2.375厘，較該行的P按息率稍低。 不過，預料香港未來持續加息，相信在P按及鎖息上限調升後，H按的按息水平亦會上升。 如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人，壓力測試標準比一般高，相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%，按揭封頂位或定息加3%利息後，供款不可逾月入50%。 美國通脹高居不下，加息步伐難以放緩，香港至今仍然實施聯繫匯率，美國加息，香港最先受影響的是銀行同業拆息（H），其中與樓按相關的1個月拆息已升至逾兩厘，為2020年3月底以來最高。
定息按揭為上車一族為提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09% 和2.19%。 計劃最大的賣點是不需要進行壓力測試，市民可以付較少的首期去置業。
細p 大p: P 按(Prime Rate) 按揭計劃選擇
滙豐銀行和恆生銀行帶頭宣布上調最優惠利率，加息12.5點子，至5.125厘，為香港銀行逾12年來首度加息，由於發鈔行的利率在市場一向有指標作用，料其他銀行短期內亦將陸續宣布加息。 滙豐同時宣布上調港元儲蓄存款利率，由0.001%升至0.125%。 由9月28日起，存戶戶口結餘5,000元以下，利率維持0%；5,000元以上為0.125%。
當P加時，走資情況舒緩，Hibor便有下調空間。 恆生也是用自己HIBOR，每天11點左右在官網更新，而按揭利息的計算便是用這HIBOR去計算當日到期要供樓的利息。 本文章內容由 細p 大p Roy Lau 提供並只供參考，不代表 Bowtie 立場，Bowtie 對任何人因使用或誤用任何信息或內容，或對其依賴而造成的任何損失或損害，不承擔任何責任。 此文章內任何與 Bowtie 產品相關的內容僅供參考及作教育用途，客戶應參閱相關產品網頁內詳細之條款及細則。 本港勢進入加息周期，供樓一族不妨留意息口走勢，決定以浮息還是定息供樓，當然大家可以自由轉換供樓按揭計劃，但前題是待罰息期屆滿才轉，否則便要被罰息。 ▲ 居屋 準申請人需注意，政府重新定價的居屋即將開售，今次共有3個屋苑推售，包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 及東涌 裕泰苑 ，合共4,431個單位。
細p 大p: 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生銀行、中銀香港。 私人貸款 服務不只以優惠年利率作招徠，還會推出利息折扣及現金獎賞，MoneySmart今次為大家比較5家銀行及財務公司貸款優惠。 按揭回贈是指申請新造按揭或轉按時，銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。 每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。
而且銀行可將按保納入按揭貸款內，連同折扣優惠，更可節省開支。 【按揭拆解】5個基本術語FAQ 置業涉及的按揭貸款至少達數百萬，如果不認識按揭專業術語，便無法分辨出最優惠的按揭計劃，今次就同大家進行一個按揭入門小測驗，如果大家知道以下5… 細p 大p Ｐ按又分為大P及細P：大Ｐ為5.875厘，而細P為5.375厘，詳細可參考下表。 HIBOR反映銀行之間互相借錢的息率，波動性較大。
細p 大p: 我們的位置
若沒有興趣擔任管理工作，或由於考試的範圍及牌照費用等因素，考取「細牌」是另一選擇。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。 另一邊廂，中小型銀行陸續跟隨大行上調H按封頂息。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時香港累計8家銀行近期再上調H按計劃的封頂息率，如此前預料，多家銀行預計息率走勢、因應資金成本壓力下計劃再度上調H按鎖息上限，為利率上升前再作準備。 當我們採用最優專利率按揭計劃， P按的時候， 不同的銀行設定的P也會不同， 也就出現了俗稱的大細P。
P按還有分p (細P) 和 P (大P)，前者由滙豐、恒生、中銀使用，利率為5厘，而為其他銀行用後者，利率為5.25厘。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。 實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。
細p 大p: 什麼是「P按」?
但定息按揭並不是主流按揭，在需求減少下及銀行無利可圖下，現在已經不接受申請了。 現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響，掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。 當聯邦基金利率上升，最優惠利率亦會朝著同一方向移動。 H按是以銀行同業拆息（HIBOR）計算，以20間報價銀行互相借貸時所用的息率，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準。 所以，HIBOR的升跌，要視乎銀行的資金供求的情況，當銀行資金充裕時，利率則會下調，反之亦然。 而H按的封頂位，是當拆息突然急升時，便可以用鎖息上限的利率來供樓，目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。
另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。 所以每當股票市場熾熱，有大量新股上市時，該時期拆息一般都會較高。 問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口?
細p 大p: 加息前後3種按揭利率比較
由以上得知，由於P按浮息和息率都是由銀行決定，所以申請人在研究年利率時，都必須了解清楚不同銀行的P按和息率是多少，才能找出最低年利率的銀行進行樓宇按揭。 隨後，恒生銀行、渣打香港及中銀香港亦陸續宣布加息0.125厘。 其中，恒生及中銀加息後，最優惠利率齊升至5.125厘；渣打則由5.25厘調升至5.375厘。 滙豐銀行率先宣布上調最優惠利率，加息12.5點子，至5.125厘，為香港銀行逾12年來首度加息。 細p 大p 近期, 大銀行相繼加按揭利息，已非間間銀行可以做到封頂位P-3%，但還是有少量銀行可以做到的。
所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。 但若一間銀行A是使用細P，其實際按息為2.1厘，反而銀行B是使用大P，其實際按息是2.25厘，銀行B的按息會較高。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，Uwants.com討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
細p 大p: 渣打銀行 現金回贈 1.8％起
市場上有4個「P」，其中華僑永亨銀行為5.5%，富邦及大眾銀行為5.375%，滙豐、恒生、中銀（香港）及南洋商業及集友銀行為5%，其餘銀行則為5.25%。 如選H按，封頂位為P-2.25% (即淨2.75%)，但如選P按，利率便為P-2.6%。 根據金管局最新數字，2月選用H按的比例按月升0.8個百分點至97.3%，而選用P按的比例則按月跌0.2個百分點至1.4%。
普遍來說，H按封頂位等同P按息率，若果日後銀行調高H按封頂位，息率高過P按，屆時適宜採用P按，如果低過P按，便適宜採用H按。 只有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行是用細P(5%)，其他銀行即使是發鈔銀行之一的渣打銀行也是用大P。 馬頭角津匯今天剛修改價單，因應不同單位追加折扣，變相減價出貨，個別單位減價逾一成。 最優惠利率，簡稱P rate （Prime Rate），是不同類型貸款（例如樓按）的其中一個基準。
細p 大p: 什麼是「H按」？
還要留意的是，定息按揭計劃設有罰息期，第一年提前還款，罰息是貸款額3%、第二年提前還款，罰息是貸款額2%、第三年提前還款，罰息是貸款額1%。 一般來說，H 會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，大部份銀行會選用「一個月」的銀行同業拆息作為計算基準。 現時除匯豐及恒生採用自己拆息計算之外，其他大部份銀行都會採用銀行公會每天早上公布的結算率計算，至於銀行採用哪一天的同業拆息去計算「拆息按揭」? 先講講 P 按，所指的「P」，是「Prime Rate」的意思，中文為「最優惠利率」，亦是銀行給予最高級別客戶的利率。 銀行同業拆息是銀行的資金成本，銀行批出按揭貸款予買家一定會在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。
- 所以選擇H按時，要留意H按計劃的封頂息率是否和P按看齊，可以保障H按用家在拆息上升時，供樓的利息不多於選用P按。
- 最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。
- 自2018年第三季起雖有個別銀行釐定較高息率，市場仍以兩種息率為主。
- 鎖息上限（俗稱「封頂位」）是H按重要條款之一，但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能…
- 即使在短期內因為不同的經濟活動而上調， 仍然快速回落， 很少觸及 Cap Rate 的水平。
- 所以準買家承按時，亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。
根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。 今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤！ 元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 伙將會是今年的重頭戲。
細p 大p: Goodbye Hong Kong 香港復常太遲 宜居城市跌至全球92 輸榜首新加坡9條街
如果就快過罰息期打算轉按或新買樓的業主，記得盡快遞表申請，鎖定低息高回贈計劃。 最近個新盤紅盤熱賣，惟市場發現置業人士申請按揭時，不論是新造按揭還是轉按的計劃轉趨保守，其中H按計劃由年初的H+1.3%，調整為H+1.5%… 如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）去計算按揭利率。 在拆息期低時，以H按計算供款的確比P按好，以今年一月時的拆息可低至0.13％，如以H+1.3％計算，該月按揭息率只是1.43％。 對比當時的P-2.5% 細p 大p （P＝5％）計算，該月按揭息率便是2.5％，比H按息率高出近七成半。
細p 大p: 獨家A.I.按揭評估
反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.125厘。 如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong 細p 大p 細p 大p Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。
細p 大p: 加息影響丨甚麼是「P按」、「H按」？
不過，在這個情況下，如選用定息按揭，10年期的年利率是2.2厘，相較於H按及P按，按揭利率不易受加息影響，業主在供款時亦更有預算。 但若未來持續加息的環境下，如果拆息升至1.2厘，即實際按息觸及封頂位2.5厘時，每月供款將為19,756元，將較現時高出2,524元或15%。 另外，更有大行估計，美國至2024年為止，將加息共2.7厘，故預期本港屆時的按揭利率，將達到4厘左右。 那麼每月供款將變為23,871元，較現時高6,639元或39%。 上海商業銀行研究部主管林俊泓認為，雖然聯儲局本周加息0.5厘機會大，但香港銀行仍較大可能僅將P上調0.125厘。 細p 大p 他解釋，由於港元儲蓄存款息率加幅一般與P加幅相同，倘P加0.25厘，對擁有龐大客戶群的銀行而言，向客戶付息的負擔亦將加重。
細p 大p: 美國加息香港遲早跟！供樓利息只加不減！P按、H按、定按比較｜按揭慳息懶人包
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但是也有銀行曾在加息周期中，提供利率更佳的P按計劃。 再加上，按揭是可長達30年，而H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，不少人又會每兩、三年就會做一次轉按，所以難以一概而論何者更好或更壞。 最重要是，買家在選擇按揭計劃或轉按時，要先了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險和自身的負擔能力。
但係由於過度發展，呢度嘅污染情況相對比較嚴重，有消息指日後細PP島可能會被封島，建議出發之前先問清楚。 加上依家通脹猛於虎，有時候單單保本都唔夠，要識得安安全全賺利息，存款先唔會貶值蝕畀通脹，荷包先唔會畀個市場陰乾。 除了香港銀行公會Hibor外，滙豐銀行和恆生銀行有自己的Hibor。
細p 大p: More in 按揭指南:
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細p 大p: 【最優惠利率】儲局加息0.5厘 香港銀行勢跟加P 0.25厘機會高
「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。
再舉多一例，H按也會受到美息影響， 因為香港和美國的匯率有掛鉤，所以當美元利率上升，港元匯率也會有影響。 H按的波動會較大，市民可能會擔心拆息飆升或者太浮動而失了預算。 其實一般H按產品都會有「封頂息率」(或稱為鎖息上限)。 假設H是1.62%，封頂位是P-2.5%，所以實際利率是2.5%。
