地政處收到相關申請後會約見申請人，之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知，若14天內沒有人反對就可獲批准起屋，並會會向申請人發出「批地建議書」。 繳清費用後，地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」，並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。 賣方應出示鄉村屋宇所在土地由政府 發出的租契或批約的正本或核證副本，以證明他擁 有鄉村屋宇的業權。
- 該數字較1980年代所呈報的數字高約1 300，而1980年代有期刊文章引述稱，當時約有6 000個祖堂，包括3 800個祖和2 100個堂。
- 政府認為，根據「集體官契批地」條款，擺放貨櫃是違反了條款中，背後理據是「SCHEDULE」內註明限制擺放的建築物，但案件最終打到上樞密院時，政府被判敗訴。
- 民政事務局在2020年初回應立法會議員提問，表示没有現時祖堂地數目和面積的數據。
- 梁福元透露，自家祖堂每年進賬幾十萬，因出租土地作物流倉。
- 其次，究竟村屋是否包有車位、花園、天台，買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契。
- 在本所處理的Pang Mon Wan and another v Yu Chi Foon and others HKDC 724一案，侵佔者亦是透過批出侵佔土地的租約及收取租金申索逆權侵佔。
法庭認為，「SCHEDULE」內註明的用途，只是「MERE DESCRIPTION」，是1905年前港英政府委託印度測量師對當時土地的一些描述；當中裡面的描述，會隨住時間不同而改變。 所謂「丁屋」，都是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權，購入土地所興建的住所。 祖堂地買賣 當中擬建屋的土地必須在自己村的範圍內，可參考地政總署內的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 一般來說，除了綠化地帶及休憩用地之外，均即使土地用途屬「農業」用途，也會獲批建丁屋。 如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。 獲得地址後可透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」作查冊。
祖堂地買賣: 土地出售涉及繁複法律 民署鄉局商討兩年無果
該數字較1980年代所呈報的數字高約1 300，而1980年代有期刊文章引述稱，當時約有6 000個祖堂，包括3 800個祖和2 100個堂。 有趣的是，逆權侵佔未必需要侵佔者本人實際佔用物業。 在Cheung Yat Fuk v Tang Tak Hong 2 HKLRD 86一案，終審法院便裁定批出租約可構成對土地有充分的獨有及實質控制。 在本所處理的Pang 祖堂地買賣 Mon Wan and another v Yu Chi Foon and others 祖堂地買賣 HKDC 724一案，侵佔者亦是透過批出侵佔土地的租約及收取租金申索逆權侵佔。 「丁屋」一般指1972年根據「新界」小型屋宇，以「新批地」和「建屋牌照」而興建。 有特定規格：最多興建三層高；總高度不可多於27呎；每層面積劃700呎大；建深度不多於一米露台。
商會、鄉事提倡的門檻，一種是降低買賣時需要司理簽字的比例或人數至8成或更少；另一是索性在祖堂地引入公私合營，同政府有錢齊齊搵——因為現時制度搵都冇得搵。 週一（2月6日），香港出現了一單法庭新聞，終審法院判兩位跨性別人士勝訴，將來不再需要是變性人才可更改身份證的性別，任何跨性別人士也可要求政府更改他們的性別。 祖堂地買賣 雖然這判決將會帶來極大的社會影響，但沒有在香港引起軒然大波。 由於祖堂地零散且大小不一，一些更遠離行車路不易發展。 因此並非所有祖堂土地均可租作農地或露天存倉，以獲取租金收入。 一聽到「祖堂地」（又稱阿公地），大家通常聯想到祠堂、廟宇及祖墓，除此以外，其實不少祖堂地現時是農地、棕地或屋地。
祖堂地買賣: 政府收回3幅新界私人土地 劉業強：高度關注事件
事實上，政府亦了解祖堂地要所有男丁同意出售的難度，但認為責任在業主一方。 年初就祖堂地的回應中，特別提到得悉個別祖、堂備有內部規則，認為假若祖、堂能訂立內部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。 據悉，政府建議內部規則可訂明只要取得某個比例同意，就可作出委任司理及出售土地等決定，讓民政專員審批申請時有例可循。 沈豪傑又提到，過往有鄉紳拒絕出售祖堂地，部分人是不滿意補償安排，但亦有人認為如出售土地或土地一旦被政府收回，就等同自己守不住家業。 祖堂地買賣 祖堂地是否屬於《基本法》第40條當中，受到香港特別行政區保護的「新界原居民的合法傳統權益」，亦是專責委員會要探討的範疇。 祖堂地買賣 鄉議局日後如就修例提出建議，政府接受建議進行修例時，會否受到法律挑戰亦有待研究。
中央高調敦促特區政府解決房屋問題後，有消息指特首林鄭月娥終於在土地供應方面有大舉措。 《香港01》早前獲悉，林鄭將於下月公布的《施政報告2021》中提出修訂《新界條例》，把原定需要全體男丁宗族持份者同意才可出售「祖堂地」（俗稱「阿公地」）的規定，放寬出售門檻至只要八成或以上宗族成員同意。 新界土地向來面對收地困難，如今港府終於願意處理這個「死結」，對開發新界確實是件好事。 不過，降低出售門檻，並不代表政府能夠取得發展這些土地的主導權，而如果當局沒有後續方案，恐怕反而變相鼓勵發展商囤地。 劉業強日前接受香港文匯報專訪時解釋，「祖堂地」的業權不屬於個人，而是一個族群，發展時面對幾大難題。 雖然規管「祖堂地」的《新界條例》中沒有任何明文規定，訂明全體成員必須一致同意，民政專員才可同意出售，但早前有法庭案例，即使集齊八成子孫同意，法庭仍要求在沒有反對意見情況下才能出售土地作發展用途。
祖堂地買賣: 祖堂地轉讓程序緩慢 發展阻力重重
本行規模完善為客人提供既全面及個人化的法律服務，以友善、忠誠態度主動與客戶溝通。 根據房屋署在12年向元朗區議會的回應，若原居民使用丁權並已獲批興建丁屋，則等同持有本港物業，不能申請公屋。 審計署報告，為防村民從中獲利，丁屋不能隨意轉讓，以建屋牌照批建的丁屋而言，村民若在建完屋後的轉讓限制有效期（5年）內轉讓予非原居村民，須向政府補付地價以撤銷限制，但這地價會按年折扣遞減。 審計署報告指，丁權即根據1972年實施的「新界小型屋宇政策」，新界圍村男性原居民擁有一次免補地價建屋的權利。 丁權及丁屋政策一直被外界批評為「特權」政策，發展局局長陳茂波昨日(19日)在立法會上指，丁屋政策需要檢討，但丁屋問題不是「白紙一張」，因牽涉基本法中原居民的權益，相信短中期都難以成事。 按照傳統，姑勿論在村還是在鎮，家中或族中長輩總會將田產物業分給子裔繼承；亦會將部份田業留下，稱為蒸嘗祀田，以租息所得應付家族春秋二祭和維持公業的燈油火蠟等長期支出；春秋二祭當中的牲禮供品，自必少不了「豬肉」。
祖土是以祖先 (成立者) 名義所成立的土地信託 (例如錦田鄧氏的鄧振秀祖)，俗稱「太公地」。 土地擁有權由成立者的直系男性子孫世代相傳，並由家族成員間互選司理進行管理。 祖地的買賣除了要獲得所有受益人不反對外，亦需得到地政署同意。 1995年前，黃維則堂可算是長洲的最大地主，曾是長洲九成私人土地的註冊業權人。 直至前立法局於1995年《集體政府契約（長洲）條例》通過後，終止政府批給黃維則堂的集體官契，其影響力才消退。
祖堂地買賣: 物業買賣
除根據小型屋宇政策發出的土地批約或建築牌照外 ，集體契約或其他土地批約通常沒有訂立轉讓土地 的限制條文。 不過，買方應當查閱契約或批地文件 ，以確定是否訂有此類限制條文。 筆者研究並分析由規劃署提供的實際士地用途資料，對比之下，發現近半數當年的祖堂地現作「農業」用途(982公頃，45.8%)。 當中90% 位於被劃爲「農業」、「自然保育區」、「鄉村式發展」以及「其他指定用途(綜合發展及濕地改善區)」等具環境保育價值、屬經常准許農業發展的土地上，情況合理 (見表二)。 筆者近年進行了一項有關祖堂地的研究，透過1899至1902年政府測量後編寫的《集體政府租契》，記錄元朗及北區當時的祖堂地地段，再利用地理信息系統軟件分析尚未被政府收回或改變名稱的祖堂地分佈。 多年後，一部分祖堂地已售出，惟因資源局限，本研究無法就龐大地段數目逐一查冊，使資料未能完全反映現況。
截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 《新界條例》第15條列明，如祖堂在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，或在更換司理後3個月內並未證明已委任新司理，政府即可將祖堂所持有的土地重收。 不但影響祖堂地的處置，亦導致延遲領取政府支付的數以百萬元計的收地補償金。 祖堂地買賣 截至2021年9月，有至少49個祖堂因司理出缺而無法認領補償金，儘管這並無妨礙法定收地程序。 35截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 ：根據第13條，《新界條例》允許法庭(原訟法庭或區域法院)認可並執行任何影響新界土地(亦包括祖堂地)的中國習俗或傳統權益。
祖堂地買賣: 【土地問題】（1）中央最後通牒2049解決房屋問題 政府應對左支右絀 學者鄉紳炮轟新界大把地
部份業內人士會用「TS屋」來形容，意思即是臨時建築。 但除了「丁屋」外，在新界農地上的建築，還有一些棚屋。 這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。
政府近年提出引用《收回土地條例》收回3類私人土地作百分百公營房屋及「首置」和相關設施發展。 然而相關政策卻離不開新界祖、堂的「配合」，現時爭拗點一般在於出售祖堂土地要所有子孫同意，難度過高，加上政府賠償不足、強制收地或侵擾業權人權益等，一旦引起訴訟，隨時令事情陷入無止境拖沓。 劉振江指，現時處理祖堂地租售安排，問題在於沒有適當的機制作為參考，過往政府曾建議祖∕堂定下章程，惟成效不彰，因此建議民政事務處與新界鄉議局商討，為祖堂地出售安排定下一個藍本，讓本身沒有章程的祖∕堂參考，隨之可以跟隨。 至於藍本的細節，他認為應在尊重祖∕堂傳統權益的前提下，同時亦須合理，參考的做法包括經由祖∕堂開設會員大會，若通過後就可由司理執行租售地皮事宜。 根據《新界條例》第十三條規定，在原訟法庭或區域法院所進行的任何有關新界土地的法律程序中，法庭有權認可並執行任何影響新界土地的中國習俗或傳統權益。
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如集體契約的准許用途為非建築用途，則應 已獲發給建築牌照。 賣方必須是鄉村屋宇所在土地的承租人，或新批約的承批人，或為承租人或承批人的業權繼承人或承讓人，其業權並已根據《土地註冊條例》（第一二 八章）的規定，在有關的新界區土地註冊處登記。 對比規劃與實際用途，本研究發現約173公頃的祖堂地被劃作「住宅」用途，卻僅有8公頃現為私人住宅，即近165公頃住宅用地尚待善用。 另一方面，在大量被規劃作「政府、機構或社區」和「休憩空間／康樂」用途的祖堂地中，有關發展尚未被落實，實際用地比規劃分別少23和94公頃。 再者，當年的祖堂地中，僅有約75公頃被規劃作「露天貯物」用途，現時卻有423公頃用作「貨倉和露天貯物」，足足多出348公頃。 氏族的祖先，當初沒有把所有的土地都直接分給子孫，而是留一部分由整個家族所擁有，是為了整個家族的福祉。
