從土地行政歷史的源流和發展中，殖民地政府以至今日的特區政府都無法完全解讀整個文化語言，以至今日新界原居民繼續搬出明清律法作為土地行政的依據，這是雙方都刻意留白作為談判及維持地區穩定的緩衝。 《香港01》早前揭發地政主任家族疑夥同商人合作套丁，共同發展位於元朗攸潭尾的「攸美山莊」，王妻林綺媚、王的律師行親信陳偉莉亦同樣牽涉在內。 在該件事件中，「冠銳有限公司」、地政處高級地政主任賴奕平之妻容麗娥，以及賴奕平一名親屬，於90年代初先後買入攸潭尾的三幅地皮，再以成本價轉到15名男丁手上，其後男丁再簽署授權書，指定賴妻和陳偉莉為業權代理人。 「冠銳有限公司」正是由容麗娥、王光榮之妻林綺媚，以及陳偉莉3人共同持有。 至於滙利隆購入5幅魚塘、將地段分割成多份，以及轉售的文件，均由王潘律師行見證，該所律師行由王光榮於1994年所創立，主力處理其村屋買賣事宜。 祖堂地查冊 至於王光榮的兩名兒子，新民黨成員王威信及次子王德信均在律師行內任職，而王威信更是今屆元朗區議會的副主席。
來到現場後打開鐵閘，隱約見到有個小花園，左邊有一遍小草地，上蓋有兩座十分破舊的建築物，其中一間內設洗手間。 工作小組得悉有個別祖／堂備有內部規則，並認為假若祖／堂能訂立内部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。 因此，工作小組建議由新界鄉議局研究協助各祖／堂訂立其內部規則。 此外，研究發現近兩成祖堂地現時用作「貨倉和露天貯物」(423公頃)、16%爲「鄉郊居所」(342公頃)，另外亦有7.5%(161公頃) 爲「林地／灌叢／草地／濕地」僅0.4% (8公頃) 作「私人住宅」用途。
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該項重收須以在土地註冊處將該土地的註冊摘要註冊的方式完成。 新界地除了農地，還有棕地、「祖堂地」等類別，雖然賠償價一致，但各存有不同的收地難題。 以棕地為例，它是指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的土地。 根據土地供應專責小組去年12月提交的報告，全港棕地共1,300公頃，佔香港土地總面積約1%，其中540公頃已納入政府中長期大型發展規劃項目中。 由於大部分棕地都屬私人擁有，政府須引用《收回土地條例》，除了可能要面對司法覆核挑戰，專責小組亦明言發展棕地存有其他困難，包括未納入規劃的760公頃棕地，分佈相對零散，而且安置棕地作業者困難重重。 不過，當年所謂的「權益」亦為新界土地買賣設置不少限制，形成今日的開發困難。
祖宗排位包括有些藏于其中的家谱等皆被焚烧破坏，如今北方已难见祠堂，不知祠堂为何、作何之用者比比皆是。 祖堂地查冊 祖堂地查冊 而南方浙江、江西、安徽、广东、福建等较为重视传统的地区则有了较多的祠堂得以保存。 2019年，香港公营房屋住户平均每月在住屋上花费1777港元，私营房屋住户花费16670港元。 2022年第三季度，全港就业人士每月收入中位数为18800港元。 团结香港基金报告显示，香港陆地面积约为1100平方公里（11万公顷），当中约四分之一是已发展用地，剩下四分之三则为郊野公园、绿化地带等未开发土地。
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所以，放寬轉換司理或處置土地的門檻對該村發展不無好處，日後如想租出土地復耕或改變用途等會更方便。 外界擔心放寬出售門檻，變相幫助發展商併購和整合地塊，或令鄉紳逼遷農戶。 他也承認上述是偏遠小村保育活化的一途，元朗一帶鄉村的利益太大，較難抗拒。 現時本港約有近7000個祖堂，選出的司理都記註在民政署的名冊中。 若祖堂擁有田產，司理的名字則會註入相關契內，而司理只是祖堂公業的代理人而非擁有人。
小組編製了一部《祖堂內部守則範本》，透過鄉事委員會派發予各祖堂。 然而，在一項立法會書面質詢的答覆中，局方表示雖然鄉議局已與祖堂積極跟進相關事宜，但一些祖堂成員對編製內部守則持保留意見。 由於該部守則從未公開，因此在多大程度上獲得祖堂採納則不得而知。 ：根據第13條，《新界條例》允許法庭(原訟法庭或區域法院)認可並執行任何影響新界土地(亦包括祖堂地)的中國習俗或傳統權益。 註１： 關於此項政策的詳細內容，可參 閱地政總署於一九九七年印製的另一份小冊。 該小 冊名為《新界小型屋宇政策（如何申請批准建造小 型屋宇）》。
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要避免買入釘契樓，買賣村屋的程序必須謹慎，準買家事前可以在土地註冊處查冊查看村屋是否有建築物違規的頒令，或尋找律師幫助，這才能保障自己，是避免跌入村屋買賣陷阱的好方法。 另外，如果祖堂的司理沒有出缺，但該祖堂的成員對司理收取補償有反對意見，地政總署會轉交民政處（民政事務處）與相關祖堂司理聯絡作協調，待反對意見撤回後才發放補償。 因祖堂成員反對由司理代收補償的原因而導致未領取補償金，截至二○二一年九月二十七日涉及約3.6億元，當中有21個祖堂。 關於申請「需要支用款項證明書」、「需要檢視銀行保管箱證明書」、「自銀行保管箱取去物品授權書」，以及「確認通知書」的資料，可聯絡民政事務總署遺產受益人支援組。 本部分簡單介紹，當局通過《 2005 年收入 (取消遺產稅) 條例》，在《遺囑認證及遺產管理條例》 (香港法例第 10 章)加入有關擅自處理遺產的條文。 任何人處理在二零零六年二月十一日或之後去世的人士在香港的遺產時，必須遵守有關條文的規定。
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祖堂是新界獨有的土地持有制度，這是源於華夏以宗族為經濟、行政、土地分配單位的傳統，並被當日的殖民地認可，設立「祖堂」制度承載這種土地持有方式。 現時新界有約4000個祖、約2000個堂；而「祖」和「堂」很多時不只擁有一塊土地權益。 至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，根據政府放風最新數字則指有2400公頃。
村屋違返租契、新批約或建築牌照的發展條件 買家或其代表律師應向土地註冊處查冊，在簽訂買賣合約前，應要求賣方提交所有的相關文件 祖堂地查冊 4. 在《施政報告》出爐前，有鄉紳說祖堂是氏族傳統，不能隨便變賣，故反對政府動用《收回土地條例》作公共用途，更指等同「滅族」。 不過，有部分鄉紳主張可以收地，只是要劃一以甲區（即涉及新市鎮或全港性主要工程）的特惠補償率（每平方呎1332元）收回，與此同時，又促請政府放寬轉售門檻，令人無所適從。 有評論指將祖堂地劃為甲區，無形中提高了祖堂與發展商的議價能力，劉勵超不排除這一可能，認為兩套機制（政府收地和私人買賣）會互相參考，鄉紳也可依據兩邊的價位決定，如發展商開價不合心水，便留待政府收地。 鄉紳如此精明，可能是由於以前吃虧不少，有村長指新界人埋怨政府以低價收地，平整後卻賣幾萬元一呎。 現在《施政報告》研究修訂《新界條例》，放寬出售祖堂地限制，但沒提及劃一特惠補償率，主要便利發展商往後購入祖堂地。
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但對祖堂持有人而言，這種發展的難度已比一般以個人或公司名義持有為高。 至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。 還有一類，也是最常見的一類，就是由政府批地予新界原居民興建丁屋，都是由地政總署負責規管。 這類丁屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，總高度不可多於27呎，每層面積劃一700呎大，且興建深度不多於一米露台。 祖堂在新界拥有可能具相当发展潜力的土地，因此在促进经济发展及增加房屋所需的土地供应方面发挥重要作用，这与拟议的北部都会区发展息息相关。
- 該項重收須以在土地註冊處將該土地的註冊摘要註冊的方式完成。
- 若祖堂未能在指明情況下，於一定期限內委出司理並證明該項委任，其土地或會被政府重收。
- 祖堂地是氏族社群共同擁有的財產，是維繫其生存、傳承和傳宗接代的主要關聯。
- 然而，傳統上創立祖堂的目的是確保後嗣世世代代永享祖傳土地，而出售祖堂地須獲得全體祖堂成員一致同意，因此有意見認為出售的程序或過於繁瑣。
- 而發展成私人住宅的祖堂地則只有8公頃，佔住宅規劃用地不足5%。
- 村屋發展爛尾 村屋現樓可以實地考察，而且應盡量避免購入爛尾村屋樓花，購入村屋現樓相對比較有保障 8.
- 詳情請參閱刊載於立法會網站()的責任聲明及版權告示。
- 所以不少已推进到新发展区的项目其实只收回了一小部分土地，有部分甚至尚未正式展开收地。
例如，鄉議局工作小組成員據報曾建議參考《公司條例》或《建築物管理條例》，改善祖堂管理。 截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 事實上，為處理祖堂相關事宜，民政事務局於2018年聯同鄉議局成立工作小組，專注改善祖堂的內部程序及做法。
