」此時，拿著房仲給我的實價登錄資料，我指著一筆近期每坪13萬成交的公寓來反問房仲。 漸漸的，社會大眾開始正視不動產估價的問題，並在政府不斷努力下，終於在2001年在不動產估價領域訂立了《不動產估價師法》、《不動產估價技術規則》等相關法規，讓不動產估價方法終於擁有自己的一套規章。 所以，如果大家想要了解更深入的理論的話，建議可以去學習不動產估價的相關法規，增加自己的專業技能。 受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。 三、農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以產地價格為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。
我國稅制土地與房屋係分別課稅，地政機關僅負責查估課稅地價，所查得之價格僅為土地地價（不含建物），此與行政執行處辦理拍賣之不動產大多應查估房屋與土地結合之總價不同。 第5條不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。 四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率。 但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。
不動產估價技術規則: 第七章 權利估價
直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。 前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。 二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。 不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。
有關辦理土地徵收業務，各地方政府均訂有各項土地改良物徵收補償查估之自治法規，上開法規對補償費均訂有標準單價，是以需用土地人辦理土地徵收業務時，有關土地改良物查估或清查工作如僅係對土地改良物之種類、構造、規格、面積或使用情形等予以「清查、測量」，其如未委託不動產估價師辦理，並不違反不動產估價師法第14條規定。 (二)有關個人資料之利用部分：不動產估價師於完成估價後，依不動產估價技術規則第16條第1項規定，應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。 其中報告書中之比較標的如以明確地段地號或地址呈現，屬個人資料之利用，且與蒐集之特定目的相符，為特定目的內之利用，應可認符合個資法第20條第1項前段規定。 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 二、未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。
不動產估價技術規則: 不動產經紀人普考 – 不動產估價概要
無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。 於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。
第7條依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。 價格種類：同學們在讀不動產估價技術規則（以下簡稱估價規則）這一科時，首先你要知道估價師們到底在估什麼東西，再來是會用什麼方法或原因去估。 不動產估價技術規則名詞解釋：不論是哪一門學問，第一步就要先了解它常使用的名詞，因此今天就來帶大家了解在估價規則中，你會常看到的基本名詞吧。 「比較法」的調整因素有以下幾種：（1）情況補正；（2）日期修正；（3）區域修正；（4）個別因素修正。 「比較法」是一般大眾以及專業估價人員最常使用的估價法，顧名思義，也就是利用條件相當的物件來評估標的之合理價位。
一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。 前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。 未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。
- 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。
- 前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。
- 十七、最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
- 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。
- 土地成本就是取得土地之價格總額；那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本，包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。
- 三、至若政府機關或公會內部審查估價報告書時，確有對個別因素調整加以審查、需了解明確標示資訊者，如不涉及對外，且能注意遵守個資法，請各單位本於職權處理之。
估價上常見案例如：某一宗地面積過小或畸零，無法自行開發利用，須經由與其他土地合併開發方能增加使用效益。 在評估該宗地價值時，係以已完成合併前提下之價格，即形成限定價格。 包括土地所有權人購買租賃權、地上權或承租人購買租賃地、地上權人購買土地所有權等。
不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。 不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。 其意義在於：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利於優化資源配置；公平賦稅等。
並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。 不動產技術規則第6條規定：「不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。」註明不動產價格種類，對於委託者、不動產估價師、使用報告者之間，都可確認不動產估價條件，並協助不動產估價師依據委託者提供之資料，針對不動產設定條件不同，選用及分析的適當估價方法，評估該不動產之價值。 在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。
一、土地徵收條例第30條第4項規定：「前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」故本部依上開條文之授權，訂定「土地徵收補償市價查估辦法」（以下簡稱查估辦法），特別對「徵收補償市價」之地價調查估計程序、方法及應遵行事項予以規範。 對於我們在買新成屋以及預售屋的時候，才比較會用「成本法」來評估，或者是在缺乏比較標的物的情況下，才會運用。 前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。 本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價。 前項樓層別效用比，由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告，供前項調整之參考，並依市場行情及地方習慣推估之。 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。
依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。 區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。
各公會所屬會員 (台北市、新北市、桃園市、台中市、臺中市中台灣、高雄市、臺南市不動產估價師公會)，每場1,200元。 本Script功能為回到網頁最上方，您的瀏覽器不支援JavaScript功能，若網頁功能無法正常使用時，請開啟瀏覽器JavaScript狀態。 本Script功能為控制縮合footer選單，您的瀏覽器不支援JavaScript功能，若網頁功能無法正常使用時，請開啟瀏覽器JavaScript狀態。 全國法規資料庫之內容每週五定期更新，當週發布之法律、命令資料，將於完成法規整編作業後，於下週五更新上線。 本網站法規資料係由政府各機關提供之電子檔或書面文字登打製作，若與各法規主管機關之公布文字有所不同，仍以各法規主管機關之公布資料為準。
但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。 二、（略)本案土地上建築物已倒塌，而臺灣嘉義地方法院委託之估價係屬共有物分割估價，為共有人間權利交換分合價值之估價，並無涉及地上建築改良物估價，亦與為建築工程所需而進行之實質環境調查無關。故與建築師法第16條及本部（營建署）89年10月6日台89內營字第 號函所稱之「建築師依法得為建築物及其實質環境，包括建築改良物及建築土地之估價」一節實有差別。 條建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。 第一項所稱殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。
一般估價報告書之鑑定價格種類仍以正常價格為主，若以限定價格、特定價格或特殊價格除作為評估價值參考依據時，除需說明評估限定、特定或特殊價值之原因外，仍需標示正常價格，除讓讀者明確了解不動產估價條件外，更可比較限定、特定或特殊價值與正常價格之差別。 不動產合併能夠創造出合併後不動產之最有效利用時，被合併之不動產常能創造較高的附加價值。 不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定，客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格，它能為當事人或社會一般人所信服和接受，為當事人提供公平可信的價格參考依據。 不動產定價往往是當事人的行為，不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。 當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格，即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。 （五）不動產估價師制度已建立，相關配套措施如懲戒規定，道德規範及應遵循之不動產估價技術規則均已明訂，不動產估價師之公正性、客觀性及精確性應值得外界信賴，基於「民間能作的，政府不作」之原則，本案不動產拍賣之價格查估，宜委託不動產估價師辦理。
三、綜上所述，我國既已建立不動產估價師制度，國內目前之估價技術水準與要求已非昔日由地政機關為鑑定人之做法所能相比。 本部建議不宜再如以往由地政機關提供公告土地現值方式，辦理拍賣不動產價格之鑑定，目前經考試及格取得證照之不動產估價師素質與估價能力均佳，由其接受貴部執行法院或各行政執行處之委託辦理不動產個案之估價亦稱允當。 又不動產估價師除各地方公會外，全國聯合會業已成立一年多，除要求依法令規定辦理估價外，估價師公會對成員個人自律規範亦漸趨成熟，應值得政府機關之信賴。 貴部執行法院或各行政執行處有關不動產估價案件請委託不動產估價師依據不動產估價技術規則估價為宜。 惟就法定地政機關辦理估價業務之權責而論，僅限於平均地權條例之公告土地現值及公告地價，合先敘明。 另如去識別化後，該資料既已無法識別個人，自非屬個人資料而無個資法之適用，併此敘明。
透過上述之買賣，可擁有完全所有權，其可在該土地或不動產從事最高最有效利用。 所以，在評估該不動產價值時，係以已完成產權合併前提下之不動產價格，此一價格將與正常市價有所差異，即形成限定價格。 第 65 條 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。 我接著說：「再來，你說的那間每坪10萬的公寓，我倒是有兩個問題想請教：一是，那個物件是5樓公寓的5樓、登錄價格是5年前「日期修正」的數字。 我這間房子是3樓公寓，你拿5樓公寓的價格來比較，那也要經過修正才行，還有在5年前的市場房價，跟現在的市價已經有一段差距了，所以這個標的根本不能拿來當作比較的基礎。
- 二、農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。
- 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。
- 成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
- 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。
- 有關辦理土地徵收業務，各地方政府均訂有各項土地改良物徵收補償查估之自治法規，上開法規對補償費均訂有標準單價，是以需用土地人辦理土地徵收業務時，有關土地改良物查估或清查工作如僅係對土地改良物之種類、構造、規格、面積或使用情形等予以「清查、測量」，其如未委託不動產估價師辦理，並不違反不動產估價師法第14條規定。
依據辦理不動產估價師專業訓練機關(構)學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦法第2條規定，各地公會核發之專業訓練時數不得超過換證時數三分之二。 依據辦理不動產估價師專業訓練機關(構)學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦法第6條規定辦理，核發認證時數證明不超過60人。 三、至若政府機關或公會內部審查估價報告書時，確有對個別因素調整加以審查、需了解明確標示資訊者，如不涉及對外，且能注意遵守個資法，請各單位本於職權處理之。
不動產估價師透過市場價格行情與勘估標的作分析比較後，決定之價格，即為正常價格。 不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外，於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。 一般而言，「不動產估價技術規則」、國際評價準則(最新之國際評價準則為2012年版）及進行「企業評價」時，對於價格種類、價格標準及價格前提等，均有相似或不同之規定，對於初學者而言，常會造成混淆，因此，本期電子報將依「不動產估價技術規則」之規定作介紹，使讀者能有初步的瞭解。 爰不動產估價師應依不動產估價師法、不動產估價技術規則等規定辦理估價，涉有估價爭議時，則依不動產估價師法規定可由該管估價師公會協調或由各直轄市、縣（市）政府之懲戒委員會處理，先予敘明。
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