舉例，購買1,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 至於發展商就複雜一點，今天把樓花放售未必是看淡未來樓價，還有很多其他原因，如讓資金提早回籠以改善現金流及降低借貸成本。 此外，發展商靠賣樓搵食，即使預期未來樓價上升，今天寧願少賺也要推出新盤，務求做到貨如輪轉，若一味囤積居奇，每年如何向一眾股東交代？ 更重要的是，發展商出售樓花是必賺的，因買地起樓，然後成功出售，當中已賺取利潤，問題只是賺幾多。
但近年房地產市場回暖，借貸利率低企加上借貸供應充裕，賣方融資宗數已回落至金融危機前水平。 相比之下，香港情況很特別，不是買家信用轉差而借不到錢，而是在政府一次又一次辣招下，無奈變成「財力不足」人士。 根據報道，發展商一按市佔率已由去年11月的2.37%急增至今年2月的21.68%，升勢明顯。 樓花按揭可選「建期」或「即供」付款計劃，建期買家可待至收樓前才上會，以付清樓盤尾數；至於即供，則需於買樓後短期內上會找清尾數。 為加快資金回籠，發展商通常提供較大樓價折扣予即供買家。 事實上，如今有預售樓花同意書制度，並有一手住宅銷售條例等多方監管，香港出現「爛尾樓」的機會已微乎其微。
發展商一按: 避免中伏 發展商按揭難甩走
現時市場上絕大多數發展商按揭均不屬於「包按」，市場上亦偶有個案指出買家在上會前才獲通知不獲批發展商按揭因而大失預算，買家應就有關財務計劃的細節以及市場息率和樓價波動性一併衡量風險。 發展商一按 方面，準買家須先通過一按銀行的審批，方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。 一按銀行在計算壓力測試時，將一按貸款以一按銀行的封頂按息（2.5厘）加3厘計算，連同二按貸款以二按金融機構分段利率中較高之按息加3厘計算。 如果向銀行借800萬按揭，利率2.15厘，年期30年，月供30,173元，買家入息需達72,804元才可通過壓力測試。 如果是1000萬元的物業，5成一按，利率2.15厘，3成二按，利率5厘，年期均為30年，月供共34,962元，而通過壓測的收入要求為89,663元。 簡單來說，「一+二按」的組合，雖然可以令買家以低首期入市，但對買家的負擔能力有更高的要求。
- 正所謂「借定唔借，還得到先好借」，有財務需要的你一定要先評估自己的還款能力再作決定。
- 事實上，發展商一按首兩三年的供款較輕鬆，主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排，並非長遠方案，建議預早咨詢銀行及專業人士，制定好轉回銀行按揭的方案及時間表。
- 發展商二按須經一按銀行同意和審批，付款方式或有限制，樓價折扣比一按低。
- 到周末1月美國生產物價指數（PPI）發表，數字同樣高於市場預期，令聯儲局加息壓力加重。
- 至於已交樓的恆大‧珺瓏灣1期，以及採用建築期付款的買家則不受影響。
- 雖然這種機會比較低，但業主也適宜先做好詳細的財務計劃以策安全。
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發展商一按: 樓花買家如何預測收樓時間 (入伙紙 / 滿意紙 / 關鍵日期 / 申請按揭時間)
地產發展項目以樓花方式發售，對地產發展商有很大好處，在現金流方面而言，先收錢，一年半載甚至三兩年（遠期樓花）之後才交樓，即是用買家的錢幫發展商起樓，避免動用大筆資金或向銀行借錢。 但是，由於香港的樓花出售制度頗為完善，上述風險是受到合理控制，令買家利益得到足夠保障。 香港文匯報訊（記者 梁悅琴）針對近年發展商流行透過財務公司向買家提供「呼吸Plan」（包借包按的意思）等按揭安排來促銷新盤，部分個案卻引起爭拗。 一手住宅物業銷售監管局昨就賣方或其指定財務公司提供的財務計劃發出新作業備考，建議發展商於下月17日起應向準買家提供有關資料文件列明財務計劃的資料和一份《給準買家的提醒》，以提升透明度和保障買家。 問題在於，所有涉及一按銀行同意的二按，一、二按的申請需同時通過按揭壓力測試。 以一個未持有/未擔保其他物業按揭的人士而言，一、二按的總供款在現時利率水平下，不可高於月入5成，一、二按都加息3厘，供款不可高於月入6成。
放售物業 發展商一按 – 如果業主到最後真係無辦法負擔貴息而且未能成功轉按到銀行，我們建議業主放售物業無謂辛苦自己。 如果時間允許的話當然最好於購買三年後先放賣因為可以避免支付昂貴的額外印花稅。 將這個方法放到最後，當然是不希望業主們要走到放售物業這一步。
發展商一按: 最高瀏覽
熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 所以在考慮二按前，第一件事要深思熟慮的就是自己的按揭還款能力，如果根本沒有信心可以清還的話，借上借可是相當有風險的行為。 不過事實上早年發展的九龍站上蓋發展項目亦採用拆細標售方式發展，商場主要由港鐵擁有80%業權，平台層為公共休憩空間，其餘上蓋發展分七期發展。 目前區內的休憩空間只集中於顯徑一帶，並且只屬遊樂場形式的顯田遊樂場供區內居民享用。 2020年2月，因應COVID-19，發展商為保障員工安全，地盤在2月5日起停工兩星期。
唯一的分別就是發展商旗下提供的發展商按揭一般利率較財務公司按揭低，而且買樓用發展商按揭偶然會有優惠。 以往申請二按的時候，銀行只會接受透過本行申請一按的業主申請二按。 但今時今日也不是所有銀行都會接受二按申請，變相財務公司和發展商按揭成為了二按的唯一選擇。 今時今日在香港買新樓，多數都是買樓花為主，而如果買家想向銀行申請按揭做即供plan的話，樓價則不可以超過 發展商一按 600 萬。 但老實講，今時今日在香港買新樓，還要是樓花的話，低於 600 萬的選擇少之有少，除了一些無房的studio flat 或一房之外也不是很多。
發展商一按: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
如日後業主無力還款，物業需被變賣時，所得利益會先分配給一按債權人，若有剩餘，才會分給二按債權人，所以二按息率普遍較高。 財務公司二按的借貸利率會比銀行批的一按高一些，而發展商提供的二按利率也是會跟著指點年份上調。 發展商一按 通常首兩年的按揭利率跟一按差不多介於2.5厘-2.75厘；第三年開始則會上調至5厘-6厘左右。 二按在第三年的上調幅度差不過接近原來的1倍，這會讓借貸人在財務方面造成一定的壓力。 例如一個單位樓價為500萬，發展商提供100日（6%折扣）及200日（5%折扣）的即供付款方法，以及不設折扣優惠的建期付款方法。
發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，故批核較銀行嚴謹。 但轉按始終存有風險，如果屆時樓價跌，導致物業估價不足，銀行批出較少貸款額，買家便要臨時籌備資金應付。 由於高成數按揭樓價適用範圍為$1000萬以下，若超過$1000萬嘅物業係無法由發展商按揭轉按到銀行。 假設數年前以$900萬買入樓花，並申請咗銀行一按及發展商二按合共$720萬，現欠按揭$680萬，而目前樓價由$900萬升至$1100萬。
發展商一按: 發展商二按能否轉按到銀行？有何伏位？
問題在於，由於二按在優惠期後的利息一般較高，在現行壓力測試要求下，買家同時借入二按，便需要有更高的收入。 一、二按組合的批核難度高，發展商便索性推出一按，當整筆按揭都不涉及銀行時，原則上便不需進行壓力測試。 更有發展商聲稱，其一按一定批出，即市場上所謂包批按揭。 而部分發展商提供的「備用一按」會列出一定的批核條件，並無承諾包批，但條件仍較銀行批會為鬆，算是為買家融資提供一度安全網，可稱為「包底」按揭。 除了息率外，有些樓盤還會標榜低審核標準的所謂「呼吸Plan」，意思即是有呼吸的都可上會。 由於銀行必定會考慮申請人的入息，要通過金管局指引下的供款能力測試，所以「呼吸Plan」只可能是全數由發展商指定財務機構提供的一按，不會是銀行一按+發展商二按。
但整體利息會較發展商一按為低，因為買家使用息率較低的銀行一按，由於供款較低，壓測對收入要求亦會較低。 除了一按外，部份樓盤亦會提供二按計劃，但不是每個樓盤都會有。 同時，要申請發展商二按亦可能只限某種付款方式，一般樓價折扣亦會較發展商的第一按為低。
發展商一按: 「二按」和「發展商二按」有分別嗎？
2009年起，金管局陸續收緊按揭成數，現時600萬元以下物業標準按揭成數為6成；600萬至1000萬元物業按揭成數為6成，貸款額上限500萬元；1,000萬元以上物業按揭成數為5成。 例如要令一個購買樓價1000萬元以上物業整體按揭成數達樓價8成，發展商便需要提供樓價3成的二按。 審視本港6大發展商﹙即恒地、長實、新地、新世界、信和及會德豐﹚所提供的二按優惠，通常以P按最優惠利率計算，與坊間現時一按銀行提供的銀行同業拆息H按1.7厘，相差甚遠。 一旦借款人拖欠貸款或違反按揭契，銀行有權利行使止贖權，收回物業拍賣再收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按的財務公司才可收回相關款項。
注意的是，大部分採用發展商二按的業主，一般都借8成或以上，即使要轉按至銀行都需要重造8成按揭，並經按揭保險公司進行。 在新按揭成數下，金管局容許1,000萬元物業以按揭保險轉按最多8成，可助甩走發展商二按，但前提是不能套現。 其實在考慮發展商按揭方案前，宜先了解按揭條款細則，發展商多數會保留權利，在指定年期後重新審視貸款計劃是否再繼續。 雖然發展商一按頭兩至三年的供款較輕鬆，主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排，但始終非長遠，最好及早諮詢銀行及專業人士，把握從發展商按揭轉按的時機。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。 發展商一按 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。
