（星島日報報道）近月樓市回軟，財團併購舊樓申請強拍步伐明顯加快；據土地審裁處資料，今年迄今接獲16宗強拍申請個案，已追平去年全年16宗個案；而今年期內涉及物業總市場估值約114.42億，創近2年新高紀錄。 資料顯示，上述舊樓群橫跨波斯富街、利園山道及羅素街等街道，共涉3個地盤，新世界持有80.09%至90.32%業權。 該項目坐落銅鑼灣核心一綫購物地段，鄰近希慎廣場及時代廣場，極具重建價值；地盤面積約1.98萬方呎，若以地積比率15倍重建發展，預料可建一個總樓面達29.75萬方呎的商業項目。 而今年迄今錄16宗強拍申請，當中有4宗申請於第1季度錄得，政府於4月公布放寬社交距離措施後，第2季強拍申請個案隨即急升，次季共錄9宗強拍申請個案，是目前暫時最多申請的季度，至於今季則暫錄3宗申請。 申請強拍 若以區域劃分，有9宗來自港島區，其中鴨脷洲佔4宗以單一地區計佔最多，灣仔亦有2宗，而黃竹坑、銅鑼灣及鰂魚涌則各有1宗；九龍區亦有6宗，來自尖沙嘴、佐敦、觀塘及油塘等地；餘下1宗則來自葵涌區。
又指為鼓勵發展商推展地盤面積較大的重建，地盡其用，局方建議，不論地段上的建築物是否由共用樓梯所連接，容許申請人把其已擁有全部業權的相連地段納入強拍申請內，以合併計算在有關相連地段（包括申請人已擁有全部業權的地段）中擁有的不分割份數的平均百分比。 仲量聯行今日（6日）公佈《香港住宅銷售市場綜述》指，土地審裁處於2021年僅接獲16宗強制拍賣舊樓申請，較2020年接獲的35宗，按年減少54％，亦較2018年至2020年三年間平均每年37宗申請顯著減少。 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，任何人集齊同一地段 90% 或以上業權，並向土地審裁處信納基於現有樓宇的樓齡或其維修狀況，該地段理應重新發展，及多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數，才可獲土地審裁處發出強制售賣令。
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該集團指，由於政府建議放寬強拍門檻，若措施正式落實，集團收購業權逾七成的40個舊樓項目，將即時符合新強拍門檻。 該40個舊樓項目，地盤面積介乎4,500至48,000平方呎，相關地盤重建後，可建樓面面積將高達約324.59萬平方呎。 政府於2010年降低重建強拍門檻，只要擁有該地段八成業權，就能強制拍賣餘下業權，引來外界質疑政府將小業主物業「賤賣」予發展商。 發展局今日回覆立法會指出，土地審裁處過去5年共發出51宗強制售賣令，當中有50宗的地段均以底價賣出。
位於非工業地帶的工廈，如樓齡達30年或以上，門檻降至7成業權；另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序，以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支援。 上述3個地盤合併發展，地盤面積擴展至17191方呎，若以地積比率9倍重建發展，涉及可建總樓面約154719方呎。 隨着第五波疫情受控，今年首二季已出現近期最大宗的工業樓宇和商住樓宇的強拍申請。 今年2月中，土地審裁處正式批出太古地產收購多年的鰂魚涌仁孚工業大廈，底價為50.526億元。 發展商計劃重建作辦公樓及商業用途，涉及總樓宇面積約77.9萬平方呎。 其位置包括波斯富街54至76號、利園山道5至27號及羅素街60號，強拍估值約為45.05億元。
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其次，是放寬業權 / 業權人同意比例門檻，如東京申請重建的門檻為取得三分之二（66.7%）業權人同意。 第三為降低樓齡門檻，如新加坡樓宇樓齡逾十年、並取得80%業權人同意便符合資格申請集體出售業權；在台北，舊樓重建樓齡門檻通常為三十年。 首先是給予地積比率（容積)）獎勵，如在台北，當地政府針對更新土地給予容積獎勵，進行更新發展的建築地盤可最多申請以法定容積的1.5 倍為新容積，或以原建築容積加上法定容積0.3 倍的額外容積為新容積。 該行認為，雖然法院暫停服務是強拍申請宗數大幅下跌的原因之一，但同時反映私人發展商收購舊樓變得更困難。 如果你持有一間商舖，你需弄清楚，發展商並非將它拿出來作商舖買賣，而是把整棟大廈100%業權拿出來拍賣，再將錢分攤給各小業主。
消息指，蘋果一直在從美國加州和中國派遣產品設計師及工程師前往印度南部的工廠，培訓當地人並協助建立生產線。 申請強拍 儘管蘋果自2017年以來一直於印度生產入門型號的iPhone，但去年開始在當地生產旗艦iPhone，投產至出貨時間只遲中國工廠數周，被視為收窄間距。 報導援引一名知情人士報導，蘋果在印度南部一間由塔塔集團（Tata Group）經營的外殼工廠，生產線上只有大約一半的零件狀態良好，可以送往蘋果的供應商富士康。
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物業位於聯合道，距離港鐵宋皇臺站5分鐘步程，現為一幢樓高6層的商住大廈，地盤面積約2,570方呎，屬住宅甲類（2）地盤，可建總樓面約2.31萬方呎。 另一方面，市況持續回落，削弱投資者持貨信心，因應市區重建局早前公布啟動九龍城區重建計劃，區內有業主伺機招標放售旗下舊樓項目，市場估值約兩億元。 行政長官林鄭月娥下周三公布任內最後一份《施政報告》,消息指,政府有意修訂「強拍條例」,放寬申請強拍門檻。 現址為一幢樓高13層的商住舊樓，地下為商鋪，樓上為住宅樓層，該舊樓早於1971落成入伙，至今樓齡約51年。 文件顯示，項目地盤面積5172方呎，目前坐落於「住宅（甲類）」地帶，若以地積比率9倍發展，涉及可建總樓面約46548方呎。
普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，早前疫情癱瘓市場運作，申請數字未能反映實際情況。 他補充，發展商一直有進行舊樓併購，參與的財團數目愈來愈多，加上買地困難，故強拍申請個案還會增加，相信今年或超越去年全年35宗的水平。 據相關文件顯示，物業現為3層高住宅樓宇，落成於一九六七年，地下為車庫，每層提供22個單位，合共66伙。 申請人持有該舊樓約80.3%業權，尚欠13伙仍未收購，項目現估值約9.95億元。
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中原工商舖分區營業董事李世基表示，疫情對九龍城商舖價錢及租金，造成衝擊遠大於去年修例風波，今年舖位成交呎價1.7萬至1.8萬元，較兩、三年前旺市時低約15%至50%不等。 在調解的過程裏，調解員在保密的情況下協助當事人溝通，探討各方所需和背後的原因，同時發掘符合彼此共同利益的方案，當中除了討論單位價值外，還可以探討其他方案，如「樓換樓、鋪換鋪」，或一些補助方案如協助業主在同區租用，或購買同類型單位等等。 申請強拍 在專業的調解員協助下，當事人提出的創意方案可以層出不窮，內容甚至可以超越法院所能作出的命令及法律補救局限。
- 給予地積比率(容積)獎勵：在台北，當地政府針對更新土地給予容積獎勵，進行更新發展的建築地盤可最多申請以法定容積的1.5 倍為新容積或以原建築容積加上法定容積0.3 倍的額外容積為新容積。
- 隨着第五波疫情受控，今年首二季已出現近期最大宗的工業樓宇和商住樓宇的強拍申請。
- 昨日終於獲土地審裁處批出強拍令，結束2年的強拍程序，底價為11.28億，對比2020年申請強拍時市場估值約6.5883億，高出約71.21%。
- 據了解，該個案原在去年底審議，有關該舊樓的現價值修訂、重建後價值及建議底價等文件亦在審議前備妥。
- 現時財團收購舊樓往往因為遇上「一個半個」釘子戶，令整個項目未能達到強拍門檻，令重建無了期延後。
這兩項舊樓收購後再建成地區新地標，正解釋市區舊樓真是發展商尋寶的地方。 申請強拍 另外，由財團持有的深水埗海壇街227B至227C號舊樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為1.2億，對比去年4月申請強拍時市場估值約1.0013億高出1987萬或19.8%。 上述舊樓現址為一幢樓高6層的商住物業，地下為商鋪，樓上為住宅，並於1960年落成，至今樓齡約62年。 上述地盤面積約2322方呎，若以9倍地積比率作商住發展，涉及可建總樓面約20898方呎。 近年市區土地新供應短缺，不少財團透過收購舊樓增加土儲，要數舊樓重建最多的發展商，非恒基地產莫屬。 根據恒地2021年中期報告，集團在併購市區舊樓業權進展良好，除已開售項目外，已購入八成以至全部權益之自佔樓面面積合共為370百萬平方呎。
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此外，武夷集團於17年以1.12億購入毗鄰鳴鳳街18至20號舊樓，料合併發展。 據城規會文件顯示，項目地盤面積擴展至約5萬方呎，地積比率14.4倍發展，重建為1幢樓高39層（包括各1層的平台花園、防火層及空中花園，另有5層地庫）的商業大廈，其中地庫1樓至10樓屬零售餐飲用途，樓上則屬於辦公室用途，涉及總樓面約72萬方呎。 另外，該項目亦提供合共311個車位，值得留意，項目平面圖顯示於部分樓層預留位置興建行人天橋連接毗鄰的商廈。
據知，寶聲雖有領取強拍號碼牌，不過無派員及代表出席；拍賣會上亦無其他人士承價，終至流拍收場。 此是自《土地（為重新發展而強制售賣）條例》於1999年實施以來，首次出現此情況。 上述嘉林邊道28A至28B號項目為今年以來土地審裁處接獲的第14宗強拍申請，對比去年同期34宗，勁減20宗，跌幅高達58.8%。 而為保障小業主，發展局提出設立專責辦事處，為少數份數擁有人提供一站式支援服務。 如提供初步專業諮詢，鼓勵小業主參與調解、合資格的小業主可獲臨時貸款，應付強拍訴訟、強拍後協助小業主另覓居所及遷離，最後一項為容許自住的小業主繼續居住在其物業內，例如6個月，期間小業主繳交市值金。 是次強拍申請人為威德勝有限公司（Victory Super Limited），其公司董事包括鄭慧儀等，屬於新世界（0017）附屬公司董事，不排除有關申請由新世界或相關人士提出。
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值得一提的是，在發展商收購業權份數期間，業主仍可以利用物業申請轉按套現，賺取現金回贈，甚至有些個別業主成功將物業轉售，不過一旦發展商宣佈收購到足夠業權份數，大廈就會被落釘，大多銀行會停止審批所有按揭申請。 以往在八成強拍門檻之時，不少收購都未能成功，最新見報的一宗，是土瓜灣美景樓一期，發展商取得的業權份數有78%，僅僅未能達標，最終收購項目功虧一簣，也令不少已同意收購的業主見財化水。 申請強拍 此外，銅鑼灣霎東街5號昨日進行強拍，有財團以底價6.06億統一業權，地盤2670方呎，若以地積比15倍發展成商業物業，可建40,050方呎樓面，每方呎樓面地價15,131元。
申請人為威德勝有限公司（Victory Super Limited），公司董事包括鄭慧儀（CHENG, WAI YEE CONNIE）等，為新世界附屬公司董事，不排除有關申請由新世界或相關人士提出。 據悉，發展商加入屬官地的內街作發展，若申請獲批後，或須向地政總署申請補地價。 如未能收購土地上全部權益，她們可能會通過收地或強制售賣的方式，收購其餘土地權益。 市區重建局收回土地全部權益後，局方會通過招標形式，邀請有興趣地產商投標。 今年3月初，長實以59.96億元奪得市建局土瓜灣「小區模式」的「四合一」項目，每平方呎樓面地價約11,382元，這跟去年嘉里建設及恒基地產分別投得同區重建項目，樓面呎價比較相近，反映大型發展商熱衷市區大型重建項目，真是有價有市！ 除了上述「一口價」外，發展商還要當住宅售樓收益達102億元後需分紅兩至五成給市建局；首十年為市建局及長實共同持有商場部分，租金收益以三七比例瓜分。
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仲量聯行大中華研究部主管黃志輝指，儘管政府於2010年已把申請強拍門檻由擁有地段90%不可分割業權份數調低至80%，但市區重建步伐仍然緩慢。 據土地審裁處文件顯示，安美大廈位於黃泥涌道 63及65號，位於跑馬地黃泥涌道及雲地利道的豪宅地段，毗鄰馬場，落成後料不少單位可享馬場景色；同時鄰近銅鑼灣核心商業地段，極具重建價值。 另一個更為經典的個案，就是黃埔街的一間燒味餐廳，附近的收購工程已開展10年，但餐廳仍屹立不倒，因舖位及樓上幾個單位的業主是同一人，據聞他手執逾20%業權，足以令發展商徒勞無功。 資料顯示，「十間」16位申請人中不乏城中名人，包括華廈置業（0278）鍾棋偉及相關人士、香港興業（0480）副主席兼董事總經理查懋成之兒媳查陳愛茵、八珍甜醋的伍偉森家族第三代成員伍潔鏇等，於2018年申請強拍時，上述物業估值逾15.3億元。 物業於1949年落成，佔地61,449方呎，共20個分層單位，據了解，物業曾於2010年聯合業權方式標售約95%業權，當時估值約20億元，惟最終未能售出。
至於前年申請強拍的中環擺花街11至17號舊樓項目，由於申請人其後已集齊第15至17號物業全數業權，故土地審裁處取消該地段的強拍申請，而第11至13號物業的申請則會繼續進行。 據恒地2021年中期報告顯示,除已開售項目外,已購入80%以至全部權益之自佔樓面面積合共為370萬平方呎。 其中，不少舊樓群的地舖屬商業用途，其價值一般較樓上住宅單位高，又或地舖所佔之業權份數較樓上之住宅單位多，故收購舊樓時，有機會因為地舖業主拒絕遷出或「開天殺價」，拖延整個重建步伐。
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不過要留意的是，一旦落實放寬強拍門檻，預期發展商的收購行動會較之前容易，加上考慮未來的地產市道，日後提出的收購價亦可能會有所調整。 近日最熱門的話題，當然是特首李家超宣佈其首份施政報告，他提出多項涉及土地房屋的倡議，包括建議樓齡達50年或以上、但少於70年的私人樓宇，強拍門檻降至七成，樓齡達70年或以上亦降至六成。 一旦落實，預料將會有人歡喜有人愁，喜的是一眾發展商收樓會更順利，舊樓業主亦更大機會收錢換新樓；愁的是業主今後面對發展商討論收購價時，將會較以往被動。 特區政府剛好成立25年，中原地產大數據統計指出全港十八區平均實用呎價升幅頭九位分別是油尖旺區、九龍城區、元朗區、屯門區、中西區、深水埗區、黃大仙區、觀塘區和灣仔區，上升幅度是由91.6%至235.6%不等。 如果把舊樓分布地區和十八區升幅地區互相結合，不難結論是舊區樓宇集中地區的新樓升幅不俗，收購舊樓再拆建是一門穩定且賺錢的地產投資。
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去年錄得的申請宗數不但較2020年接獲的35宗申請個案減少54%，更較2018年至2020年三年間平均每年37宗申請個案顯著減少。 雖然法院暫停服務是強拍申請宗數大幅下跌的原因之一，但同時亦可反映私人發展商收購舊樓變得更加困難。 指在該地段擁有業權份數及並非在《條例》下向土地審裁處提出強制售賣申請的小業主，而提出該地段強制售賣申請的大業主則稱為多數份數擁有人。 申請強拍 自政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅後，工廈市場持續興旺，吸引基金掃貨。 正八集團主席廖偉麟持有的荃灣有線電視大樓30樓工廈單位，最新有8伙獲基金投資者一口氣以約1.318億元大手購入，呎價約6,300元，中原（工商舖）潘志明指，該層拆售的11個單位亦已悉數沽清。
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據了解，該個案原在去年底審議，有關該舊樓的現價值修訂、重建後價值及建議底價等文件亦在審議前備妥。 不過，審議期間卻遇上本港因修例風波引起的社會暴動，再加上今年新冠肺炎疫情肆虐，令政府各部門以致各法院數度要停擺；該個案聆訊亦要順延。 土地審裁處接獲今年第二宗強拍申請，有財團就鴨脷洲樓齡約57年的新明大樓，申請強制拍賣，該舊樓物業現時市值逾2.6億元。
消息指，政府有意修訂俗稱「強拍條例」的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，放寬樓齡達50年或以上的舊樓強拍門檻，由現時須集齊八成業權降至七成半，甚至七成，有助市區重建之餘，亦加快發展商收購步伐，「拔除」釘子戶阻延因素。 【橙訊】自政府「躍動港島南」啟動以來，發展商開始瞄準鴨脷洲，相繼在區內收購舊樓尋覓發展機會。 土地審裁處資料顯示，新近鴨脷洲新明大廈獲入紙申請強制拍賣，以統一該廈業權，市場對該項目估值約2.6億元，申請人料為新世界發展關聯人士。 申請強拍 近年頻頻在市區進行舊樓收購的樂風集團，其主席周佩賢表示，歡迎政府最新做法，又指目前市區老化速度較重建更加快，舊樓樓齡年年遞升，但部分項目卻因為業權複雜性、小業主失蹤或叫價進取，而導致收購項目停滯不前。 她預計，政府放寬強拍門檻後，集團早前曾經擱置、胎死腹中的舊樓收購項目將會重啟，不過詳情不便透露。 雖然舊樓收購活動更容易進行，但田生集團主席區永華認為，新措施「有幫助、但影響不大」。
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此外，武夷集團於17年時，斥1.12億購入毗鄰的鳴鳳街18至20號舊樓，佔地約1800方呎 ，由於2個地盤貼近，相信會採合併發展。 園，屬商住物業，但於16年時以4.8億全幢沽出，以項目總建築面積逾2.88萬方呎計，呎價約16631元。 學會亦列出7大修例建議，包括須平衡大小業主的利益，不應妨礙地段整合或強拍申請，並確保小業主能有合理補償及獲適當保障，不能令受影響業主的居住環境惡化或無家可歸，並推動全面發展及地段整合等，將連同持份者意見於6月底提交發展局。 測量師學會諮詢持份者，顯示均支持降低門檻，且認為某些情況下有再下調空間，明言大部分小業主並非不滿「強拍令」，而是不滿收購價、憂排期審理時間冗長、難同區重置等，窒礙收樓過程，將收集意見於6月底提交政府。 新世界發展發言人表示，皇都戲院大廈由住宅、商用及前皇都戲院部分組成，集團擬保育大廈內前皇都戲院的相關部分。 但由於有關項目已進入強拍程序，集團在未獲得100%業權及未能詳細勘察現況及結構之前，現階段未能落實任何發展方案。
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但他對有關措施的成效存疑，指現時到法庭抗辯的小業主，不少為具實力的專業投資者或有發展商背景，由於正值跌市，「你急佢唔急」，他們或會藉爭拗建築物狀況拖慢舊樓收購進度，提高索價。 問到發展商收購價會否因為新門檻而調整，陳超國認為主要還是看重建後的價值及市況變化，新門檻的影響反而不太大。 他估計新門檻下，不少過去遭「落釘」的項目有望鬆綁，尤其70年以上超高齡舊樓，僅4層高，過往只要投資者購入1個單位，又或者有1個住戶無法聯絡，已佔業權25%，足以令整個收購項目告吹，新門檻可望解決問題，並促進舊區重建。
地盤工人在線上遊戲認識14歲女童，之後便連續2日與對方性交及肛交，事後被女童父親揭發。 申請強拍 該地盤工人今日（16日）在高院原訟庭承認與16歲以下女童非法性交、與21歲以下女童肛交2罪，被判監15個月。 法官判刑時表示，就算性行為是在女童同意下進行，但女童年僅14歲，仍須法庭加以保護。 香港人一向鍾意去日本旅行，自日本喺上年10月放寬入境限制後，唔少港人都急急腳「返鄉下」。
