江玉歡指比較困難，目前的問題是政府將大廈管理「斬件」，譬如市建局要兼顧樓宇復修，推行「樓宇更新大行動」，資源錯配。 ●滲水辦人員發現9字樓單位外露渠管疑似破損，轉介屋宇署作跟進。 屋宇署之後派員到場，發現單位外走廊屬大廈的公用排水管有欠妥情況，遂向法團發出勸喻信，敦促盡快安排所需的修葺工程。 每天都會使用到的衛浴空間，絕對是驗屋時不能疏漏的重點區域，主要的檢驗在給水、排水兩大系統是否有問題。 如欲查詢詳情，請聯絡所屬屋邨辦事處/屋邨管理處/分區租約事務管理辦事處。 除扣分制的相關措施外，《噪音管制條例》亦規管任何時間發出的噪音。
我不是抓漏師傅，但由於自身處理漏水的經驗，並綜合身邊包租公們的經驗，大致可以分享給讀者2大漏水檢測的重點。 確實這個漏水處理方式比較少見，不過由於身邊有太多包租公朋友，這個方式還真的有人做過，主因為「無法做到斷水，漏水的量想阻水也擋不住」。 由於使用的漏水打針材料不同，每個師傅自己計算的工資也不同，漏水打針費用其實沒有固定的金額，不過大概都是一針幾百塊錢。 由於筆者不是做生意的，沒有個人工程公司，雖有認識的測量行，但利申一下，我和測量行並沒有任何直接或間接的利益關係，純個人經驗分享，希望給讀者多一點資訊而已。
漏水踢契: 漏水投訴賠償
所以，MoneySmart今次教大家善用電子支付工具，助大家買餸的同時，賺取不同優惠，變相慳錢。 助你一臂】新舊客戶成功申請及提取指定貸款額，即享現金獎高達$18,000！ Baby Kingdom – 親子王國 香港 討論區› 首頁 › 自由講場› 大廈外u型去水管連接公家水管壞，係業主定公家負責？
若果未能與鄰居達成共識又或者鄰居拒絕提供協助和維修，可以向其作出民事索償，從法律途徑進行追究。 不過原告人要先證明滲漏源自被告人的物業以及被告人對其物業滲水有實質認知或推定認知，並需自行進行舉證。 在香港，較常出現的漏水問題可分為三種，分別是天花、內牆、外牆和窗邊滲水。 漏水和滲水成因，大多是由欠缺維修的水管、衞生設備或排水渠管滲漏造成。 但近期自對方停用廁所後，已有一段時間無再漏水，但希望徹底解決問題，她會考慮是否向蔡宇略提出索償。
漏水踢契: A. 滲水的常見成因是甚麼？
但大家須注意，找公證行進行測試及提供有法律效力的報告須收費上萬元，而且可能會擾攘達半年甚至數年。 滲水辦會在接獲舉報後6個工作天內聯絡舉報人，並根據《公眾衞生及市政條例》（第132章），派人調查單位有否違反法例的規定。 一般會在懷疑漏水單位進行色水或紅外線測試，嘗試確定滲水源頭，通常可於90天內完成調查。 視乎情況亦可能有機會需要作出多次測試、收集多個樣本，業主應盡量配合，否則滲水辦有權向法庭申請手令，強制進入單位。 漏水問題，也因樓宇老化而出現樓上漏水至樓下，對不少業主來說，可以相當困擾。 要根治漏水問題，必須由業主先檢驗出滲水成因，並視乎情況和需要與有關住戶、其他業主、或法團進行協調，以進行維修工程。
市民可致電政府熱線1823，就可以轉介到該聯合辦事處處理。 該處現時在收到居民投訴後，會先由屋宇署派人到被投訴物業調查，進行漏水測試及搜證。 若證實滲水源頭是來自大廈其中一個單位，屋宇署便會交由食環署跟進，由食環署發出《妨擾事故通知》，勒令業主在限期內維修。 根據工作程序，聯合聯辦處會在收到投訴後的6個工作天內聯絡投訴人。 職員會先作現場視察，然後進入被投訴的單位，有系統地進行非破壞式測試，以確定滲水源頭。
漏水踢契: 業主與租客
但如果在調查過程中，「聯辦處」人員被拒絕進入單位調查，可向法庭申請手令入屋。 如懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位，應盡快與有關住戶商討，要求調查滲水原因和進行維修工程，解決滲水問題。 必要時聘請建築專業人士或法律顧問，根據大廈公契條文要求負責人士停止滲水，甚至提出索償。
就算天台屬於入契，但如果能確定因毗鄰單位防水層，而令其單位出現滲漏，責任也不一定在業主身上。 如果單位的外牆大條裂紋出現滲漏，則需由業主立案法團負責。 「聯辦處」人員會委派顧問公司職員，按個案進行以下一項或多項測試，同樣地會到訪涉事單位一至兩次，有機會需反覆再作測試。 因此必須符合第一階段的調查，「聯辦處」才會進行第二階段調查，包括利用電子濕度儀進行「濕度測試」、「色水測試」及「反向壓力測試」。
漏水踢契: 二手樓程序5：找多間銀行預先估價
但是若果懷疑與鄰居單位有關，應該先與鄰居商討，並要求對方安排合資格的技術人員進行檢查及維修。 亦可向大廈的管理公司又或者業主立案法團求助，根據大廈公契條文要求相關人士負責，在必要時可聘請法律人士或建築相關專業人士要求對方作出賠償，提出民事索償。 漏水滲水問題的確好麻煩，要找到滲水源頭、安排維修、索償處理……過程中更可能要牽涉到公證行和律師，手續和程序應該如何安排？ Toby 一文教你漏水維修和滲水索償方法，一步步為你貼心指引。
他在十年前搬入太子一個頂層連天台單位，五百幾呎單位空間寬敞，入屋客飯廳，旁邊一列窗可遠眺旺角花墟景色，一直也是相安無事，但自從六年前大廈進行大維修後，有一次下雨天發現主人房牆身濕透，自此每逢下雨天總有滲漏。 經過調查並證實源頭後，滲水辦可發出「妨擾事故通知」規定有關人士在指明的期限內減除妨擾事故，若不遵從的話可以提出檢控。 一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000，另加每日罰款$450。
漏水踢契: 漏水屋可以買嗎
注意樓宇是否有漏水的情況；因為漏水這問題是很難處理的，如果你的物業漏水到樓下的物業，你可能要負責修理。 顧問公司職員到有關處所調查時均會帶備其職員證，以資識別及供公眾核實其身分。 該職員證由聯辦處簽發，並列出聯辦處及合約顧問公司的聯絡電話，以便公眾查詢。 漏水踢契 根據調查工作程序，聯辦處會在接獲舉報後6個工作天內聯絡舉報人。
蔡宇略離開法庭時表示，會先與律師研究法庭判詞，才考慮是否上訴，又指作為一名工程師有其專業道德的考慮，又指自己一向根據專業操守做事。 凡舉報可能剽竊明報(加拿大）內容者，若有關舉報能成功令明報(加拿大)追討有關費用，在扣除追討費用後，舉報者可獲有關金額的15%作為酬勞。 當時賣家放盤230萬元，買家以250萬元答應交易，並簽下合約交出5萬元訂金，但近日市況有所改變，買家便傾向「撻訂」。 損失包括物業因錯過出售時間﹐導致買家以較低的價格出售﹔賣家因延遲搬遷而支付額外支出﹔因延遲售屋而無法及時購買另一物業而招致收入損失等。 【明報專訊】有華人律師表示﹐最近樓市買賣趨淡，查詢「踢契」的人多了﹐但鑑於「踢契」不易﹐故暫時只是查詢的人多﹐未見有付諸行動。 持續性漏水最常見的就是水管破損，因此才會一直漏水，除非把家中的水錶進水口完全關掉，漏水才會停止；然而，由於水管可能埋藏在牆壁中，因此漏水處理就相當的費工。
漏水踢契: 樓宇買賣，甚麼是律師費「全包」?
她建議大廈管理和物業管理應歸房屋局之下，加重資源和力度。 通常有幾種情況出現「踢契」，例如賣方並非業主，賣方未有通知買家物業有違例建築物。 就算物業業權本身良好，如果賣方未能在指定交易時間提供某類文件的鑑證副本，也有機會出現「踢契」情況。 值得留意的是，二手樓是「現狀買入」，所以單位出現什麼問題，例如漏水、牆身剝落、任何損壞等，其維修費用都是由買家處理，與新樓不同。 故此，若預期買樓後需要申請按揭，在臨約上要寫明「業主需要在成交前開門讓銀行驗樓；否則，買家有權取消交易並退回訂金」。 但假設銀行驗樓時才發現單位有僭建而拒批按揭，準買家亦毋須擔心，只要臨約上賣家寫明「業主表示單位沒有僭建物」，若果單位實況與條文不符，準買家隨時可以「踢契」。
- 有關業主應聘請建築技術人員或持牌水喉匠，鑑定滲水源頭及加以修理。
- 每天都會使用到的衛浴空間，絕對是驗屋時不能疏漏的重點區域，主要的檢驗在給水、排水兩大系統是否有問題。
- 買賣雙方亦要在簽署「臨時買賣合約」約2星期後簽署「正式買賣合約」和支付「大訂」。
- 如果買方準備做按揭，買方律師還要準備按揭及貸款文件，之後一併將新樓契及按揭契交往土地註冊處註冊，買方方完成交易，成為新業主。
- 如果苦主單位天花未經裝修，而天花滲水為不可預見的意外，而該意外又在火險保障範圍內，保險公司便會支付重新裝修天花的費用。
- 根據工作程序，聯合聯辦處會在收到投訴後的6個工作天內聯絡投訴人。
裁判官祈士偉裁決時指，被告雖然有找專家進行測試及修葺工程，但單位滲水情況無改善，辯方專家的結論有揣測性，所以不接受。 反觀控方證人及專家則指出，測試證實漏水源自蔡宇略單位的工人廁所；雖然蔡宇略曾委託專家，試圖證明漏水源頭來自另一樓層，但認為有關測試並無考慮全面情況。 而蔡宇略事後，雖然為廁所更換污水渠及加裝防水物料，但仍無法阻止滲漏。
漏水踢契: 服務評價
如個案危害大廈的結構安全或涉及浪費食水，聯合辦事處會按需要將個案轉介至屋宇署或水務署，作出跟進行動。 假設準買家不介意「無樓睇」情況下簽臨約買樓，惟物業樓齡較舊而銀行需要驗樓，但賣家因疫情問題拒絕開門讓銀行職員進入，有機會影響準買家的按揭批核。 雖然大型地產代理網站很多放盤都應用虛擬實景 漏水踢契 技術，可遙距視察物業情況，但不少都是「預錄」，單位實況或許已改變。 有些業主則善用近期火熱的視像應用程式 Zoom，讓準買家實時觀察屋內情況，但情況是室內僭建或損壞情況或會被故意略過，不讓準買家發現。 漏水踢契 若證實是樓上單位滲水，聯辦處可發出「妨擾事故通知」予相關人士，規定在指明期限內減除妨擾，否則有關人士會被檢控。
大廈的業主有責任維修及保養樓宇，若果是因為自己單位的問題而導致漏水情況，應該立刻聘請專業人士，例如工程公司、測量師行、註冊工程師進行修葺及處理，及早解決問題。 漏水會導致牆身石屎剝落、出現水潰、金屬老化等等問題，除了會影響住宅的外觀，更甚會出現漏電的情況，如果剝落情況涉及範圍廣泛，更會影響整體樓宇結構，嚴重影響住戶的日常生活，亦十分危險，必須立即進行勘察及維修。 一旦發生單位有滲水漏水情況，千萬不要忽略並及早找出源頭並處理，否則可能會導致財務損失，甚至需要承擔法律責任。 香港現有三萬多幢私人多層大廈，近半數是樓齡30年或以上的舊樓；約有1.4萬幢大廈已根據《建築物管理條例》註冊成立業主立案法團，惟樓宇老化及日久失修的情況仍很普遍。 身為執業律師的立法會議員江玉歡說，「不少法團反映因599F章關係，不能開業主大會，用視像開會又怕違反大廈公契同《建築物管理條例》，結果許多法團被迫押後開會，嚴重影響物業管理如維修工程」。 不過，民政總署指沒有備存法團因防疫措施而未能開會的求助或查詢數字。
漏水踢契: 樓上單位的入牆水喉、防水設施
原告人根據普通法就滲水滋擾事故提出民事訴訟時，必須證明滲漏源自被告人的物業；及被告人對其物業滲水有實質認知或推定認知。 業主立案法團有責任維修大廈的共用地方，因此，如懷疑滲水源自大廈的共用地方，受影響的住戶可向大廈業主立案法團求助。 如果放售物業是連租約單位，受疫情影響， 租客一定不會讓準買家入屋睇樓。 若果準買家執意要買，最大風險是遇到租霸——拒絕成交前遷出。 所以，如果準買家義無反顧，誓死要買入連租約單位，最好先向業主查閱過去幾個月租客交租的銀行入數紀錄，如果一直都準時繳交，遇上租霸機會相對減少。 但查冊也未必足夠——有些情況是屋宇署已發出警告，但未正式發出維修令，相關通知書不會註入田土廳，不過準業主仍可以上屋宇署網頁查閱。
漏水踢契: 漏水檢測費用
若果業主已求助滲水辦但不果，或希望直接找私人公司或公證行找出滲水源頭，而對方一直採取逃避態度，業主或須聘請律師入稟法院，出律師信要求對方根據大廈公契內容，停止滲水，甚至向小額錢債審裁處提出民事索償。 須留意找公證行進行測試及提供有法律效力的報告須收費上萬元，而且要有心理準備可能擾攘達半年甚至數年。 若業主發現居所出現任何滲漏情況，首先需要檢查清楚是否屬自己單位問題。 根據屋宇署網站，常見滲水原因包括供水管或排水管漏水、污水或雨水經由外牆滲入及樓板防水層或浴缸封邊殘損。 業主應直接聘請建築技術人員或持牌水喉匠，確定滲水原因並迅速修理。
漏水踢契: 二手樓收樓注意（二）：留意單位是否已經準備「交吉」
樓主表示「簽臨約時有口頭問agent有無漏水」，當時的中介指「問過業主話無」，加上樓齡只有7、8年，算是頗新，理應不會出現問題，因此樓主就在未有驗樓的情況下簽了臨時合約。 這類物業的業主涉及財務糾紛，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，押記令可註冊，一旦查冊，是會發現物業有押記。 漏水踢契 釘契物業一樣可以買賣，但買家最好要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，即是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中删除。 可是，若果業主欠下巨額款項，賣樓也未能償還債務，解釘便很難，故最好不宜購買這類物業。
在成交當日，如果原業主仍留下自己個人財物，而該財物足以阻礙物業擁有權，行為上等同表達出仍作個人用途的意圖，法庭可能會判定物業為「不交吉」看待。 如果真的被判為「不交吉」，業主就有踢契理由，而原業主無權殺訂。 除了入牆傢俬或不能拆除的電器外，單位內可移動的傢俬也需要一概搬走，否則原業主有機會借機表示，需要進入單位取回物件，這種情況下會構成「阻擋物業擁有權」。 漏水屬於民事索償，一旦樓下單位堅持要告上法庭追討賠償，他就有責任證明被告人的單位是漏水的源頭，亦即公證行的檢測報告。 不過，香港的樓宇結構複雜，牆內水管錯綜複雜，有時未必能完全肯定漏水源頭，又或者同時有多個漏水源頭。 如果能確定由毗鄰單位滲入，則有可能需由毗鄰單位負責。
漏水踢契: 滲水問題
若聯絡單位負責人後無法解決問題，政府建議致電1823向滲水辦（食環署與屋宇署成立的聯合辦事處）求助。 職員會先作現場視察，然後進入被投訴單位進行測試（如色水測試）以確定滲水源頭。 值得一提，若滲水只屬輕微或間歇性出現，經調查後仍找不到滲水源頭，滲水辦的介入便終止。 食環署跟屋宇署成立「聯合辦事處」協助處理相關問題，主要是透過《公眾衞生及市政條例》賦予「聯合辦事處」權力，協助住戶有系統測試方法，找出滲水源頭，使業主能進行維修。 漏水踢契 「聯合辦事處」會提供「一站式」服務，在展開調查後，「聯辦處」人員會到懷疑滲漏單位進行調查及測試，測試工作通常於90天完成。
大公報記者日前到文昌樓實地了解，分別到8字樓及9字樓上下相連的涉事單位嘗試拍門，但無人應門，從窗外看涉事單位的外牆已有明顯污水侵蝕痕跡，呈現一大片黑色水漬。 在香港，市民以龐大的投資金額購入多層建築物的其中單位，作為他們安居樂業和寧靜舒適的居所。 專家表示，制震器通常會裝在外牆側，直接裸露在室內相當罕見，推測有可能是老大樓後續做得補強措施，或是作為研究數據使用。 另外，結構技師也分享，既有建物最常見的3種結構補強辦法。 去年底就有房市專家在媒體上預測，全年度的買賣移轉棟數將下修，到了今年1月結果出爐，確實降到32萬棟以下，專家就紛紛説2022年的買氣降溫了。
