由於汝州街是一條連接旺角北和深水埗的單程路（西行），大部份途經的公共交通工具均途經此路，經欽州街或界限街，前往長沙灣及新界各區；而汝州西街則有一條專線小巴路線途經，並以此作為總站。 它南起自旺角太子一段的砵蘭街，北至欽州街近西九龍中心，全長約960米，與基隆街及大南街平行。 如果沿用以往只視兼善里為單一的個別項目，可行性肯定早被否決；如果用宏觀的「規劃主導」分析，情況便不一樣。 在2019年，全香港10000多幢樓宇屬樓齡50年或以上，其中超過三分一更屬「欠缺維修及保養」或「長期欠缺維修及保養」，在新冠疫情期間，這些衞生惡劣的舊樓尤其惹人關注。 您尚未登陆 非常抱歉，本功能需要持牌地產代理可註冊代理公司賬戶或代理帳戶進行使用.
韋於網誌提到，一級歷史建築「主教山配水庫」毗連今次研究區域，會研究如何協調主教山周邊土地用途規劃，配合該區整體發展。 土地審裁處再收到一宗強制拍賣申請,新世界發展或相關人士,為深水埗通州街 號舊樓申請強拍,估值逾1.6億元。 普縉企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，若上址與周邊地盤合併再作重建，可被打造成大型屋苑，料落成後每方呎售價介乎2至2.5萬。 據土地註冊處資料顯示，深水埗醫局街169A1樓A室，於上月31日以160萬沽出，新買家以個人名義登記，名為黃二女（HUANG ERNU）；原業於02年以16.5萬購入，持貨17年帳面獲利143.5萬，物業期間升值約8.7倍。 例如重新規劃網格狀的舊式樓宇道路布局，將區內零散分佈的小型公園、遊樂場，以及落成超過40年的體育館設施，與深水埗運動場周邊土地一併規劃，重置公園、遊樂場等，興建更先進及具現代標準的康體運動設施。 深水埗舊樓收購價 他又引述熟悉該區及兼善里的區議員，估計大部分單位已被分間成多個劏房出租，估計多達3,000伙，重建需要妥善處理當中合資格租戶的調遷安置。
深水埗舊樓收購價: 發展商舊樓收購價
他經常會與無家者接觸並派飯給他們，當有了這間餐廳後，他就能恆常每星期都做到派飯工作。 幾年前，這個鋪位其實是租給一間手工咖啡店，可說是區內最早開設的少數「咖啡店先鋒」，後來Pat反思到在經營生意的同時，希望能做地區工作。 其後，Pat更一起「落手落腳」，派飯給無家者，疫情期間，她更安排無家者入住旅舍。 踏進旅舍，就如置身於Pat的歷史珍藏博物館， 大大小小的「寶物」散落在房內不同的角落，例如有衣車、打字機、黑膠唱片等，抬頭看看，也會看到吉他、單車掛在牆上。 Pat居住在深水埗已有16年，她認為深水埗是「香港文化的停留」，各式各樣的舊物都能在這裡找到。
- 根據法例，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權，並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。
- 【星島日報報道】市場觀望氣氛籠罩，惟市區土地供應罕有，收購舊樓步伐未見放緩，其中，深水埗舊樓掀收購戰，區內多幢物業，頻獲財團密密出價暗收業權，其中醫局街169A號舊樓，於上月連錄兩宗成交，共涉資約320萬，新買家均以同一名義登記，料為財團併購。
- SSP-018計劃涵蓋兩個被長沙灣道分隔的地盤（地盤A及地盤B），其中地盤B內位於長沙灣道的政府臨時工程倉庫用地，將作重新規劃，興建一座新的政府設施綜合大樓，提供一個新體育館，以重置現時在地盤A內的長沙灣體育館。
- 筆者認為投資前必須先了解舊樓市場的遊戲規則，以及明白「投資價值」與「自住價值」的分別。
- 恒地執行董事黃浩明（ 圖）表示， 今次成交價合理，計劃投資4億元發展該項目為逾7萬方呎商住物業，發展項目已有批則，涉細單位約80伙，每單位面積約500至600方呎，另有兩層約9,000方呎之商業樓面，最快明年中可預售。
- 利嘉閣地產長沙灣助理區域經理梁德盈稱，該區近期的成本價稍有回落，但成交呎價仍過萬元，本月一幢樓齡約七年的單幢樓宇，實用面積成交呎價達一萬二千多元，而二○一二年時房協新樓盤「喜雅」出售時，實用面積呎價亦達逾萬元。
參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 深水埗舊樓收購價 根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？ 市區舊樓重建具升值潛力，發展商積極併購，土地審裁處收到今年第23宗強制拍賣申請。
深水埗舊樓收購價: 馬頭角 / 土瓜灣 / 紅磡 / 九龍城
是次研究涵蓋汝州街、南昌街一帶，以及售賣電子零件的鴨寮街及近年咖啡店興起的大南街。 深水埗區議會主席覃德誠昨向本報表示，關注以往市建局項目往往令街里式店舖減少，「主要集中商場，進駐不少集大牌以團式經營，地區店舖無一間就少一間」。 他稱大南街有布疋市場、書店等文化色彩較濃的店舖，擔心日後重建令地區「士紳化」，商場取代小店，令基層居民原有生活方式及選擇減少。
新與舊在磨合出獨有的發展模式之際，大南街湧現被發展商收購或重建的隱憂，但文藝店相信與當區老店合作，能合力抵抗財團發展的命運。 他表示，歡迎政府放寬強拍門檻，認為單靠市建局進行舊樓收購力量不足，放寬門檻後私人市場收購舊樓的力量增加，將有助市區重建步伐。 深水埗舊樓收購價 他又透露，集團現時手持多個舊樓項目，部分亦計劃進行強制拍賣，包括西環大樓等，惟現時正等待政府於放寬門檻上「開綠燈」。 查韋志成今發表網誌中，提到時任特首林鄭月娥在2021年的《施政報告》中，提出加快處理舊區更新。
深水埗舊樓收購價: 深水埗舊樓強拍底價3.27億
面對現時龐大的公屋輪候需求，韋志成不諱言市建局在研究重建項目的可行性時，必須審慎評估受影響家庭的遷置需求，以免因重建單一小區導致產生大量的安置需要，影響其他同樣居住在環境欠佳、但仍正在等待上樓的基層家庭的輪候時間。 深水埗舊樓收購價 兼善里等樓宇老化失修，消防安全設施不足以及充斥劏房等問題，區內居民經常向他反映重建的意願，有關項目亦討論多時，今次終於踏出重要的一步。 說到底，在投資舊樓時，租金回報考慮因素固然重要，但「租金收唔收得足」是另一個問題。 例如另一個案，一個物業劏三間房，每間房業主實收5,000元租金，一劏三後即共收15,000元；水電另計又毋須管理費；加上放租三個細單位，較放租一個大單位容易，牌面上似乎很吸引。 但筆者認為最重要，乃投資者在買樓前，先問自己有沒有打算用此作出租用途。 市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆自置居所津貼，亦即業主遷出舊樓後另覓條件相似單位市值，減去原先舊樓市值。
例如近年新冠肺炎情況嚴峻，舊樓的衞生環境及喉管老化問題再次引起市場關注，這可能增加持有舊樓的業主出售單位意欲，令私人財團收購時，業主一方會有較大的議價空間。 簡單而言，市建局收購舊樓時，會按同區樓齡七年物業市值作為物業交易價（俗稱「現殼價」），另再給予租客一筆津貼及為有需要租客提供「上樓」協助。 尤其是買完舊樓後，若能在短時間內被政府或私人發展商收購重建，因其收購價大多較買入價存在一定溢價，這亦是部分熱愛炒舊樓人士，多年仍鍾情此道的最主要原因。
深水埗舊樓收購價: 地盤面積
與海峯僅數街之隔的鴨寮街、北河街等，是全港有名的平民化購物區，街坊市井風情濃郁，現時更開始成「老外」其中一個旅遊景點，反映深水埗已不再是一個令外區人士卻步的老化區域。 深水埗舊樓收購價 此外，深水埗距太子、尖沙咀一帶只相隔數個港鐵站，而前往荔枝角、葵涌、荃灣等新界地區又同樣方便，可說是九龍地區樞杻，交通便捷。 惟該區近年其實已「靜靜起革命」，如去年底舉行的「香港電腦節」，就做到丁財兩旺的效果，令深水埗成為全港知名的電腦產品銷售熱點，對提升該區形象有莫大裨益。
測量師彭兆基表示，六十年代落成的舊樓，很普遍存在僭建，即使專業人士，目測亦看不出，須仔細對照建築圖則才得知，當年，發展商往往待入伙紙批出後，再作改建，是行內慣常做法，因此，這些僭建整齊而且統一。 他指出，當年由工務局審批圖則，作監管把關，標準與今時今日的截然不同，這些都是歷史遺留下來的問題，大家毋須大驚小怪。 現場所見，美城大廈每一伙、每組窗口都整齊統一，難以想像屬於僭建，有小業主則解釋，從屋宇署文件得知，他居住單位內的兩個房間，向着街道的部分地方，入則時屬於騎樓，不符合現時的狀況。
深水埗舊樓收購價: 唐樓的天台之旅
「年紀大、機器壞」，樓宇也一樣，石屎及喉管時間久了，難免有所滲漏、剝落，比起年輕力莊、樓齡較新的物業，所花費的維修保養金錢自然要高，若從自由市場、用家角度，當然出價「無咁鬆手」，變相樓價升幅都受局限。 不過，若然有收購者睇中，例如：市區重建局，又或是私人財團（如發展商），收購價或可與二手樓價有截然不同的分別。 深水埗舊區一帶約130公頃納入研究範圍，範圍內有1800多幢私樓，近七成樓齡超過50年。 研究範圍覆蓋港鐵長沙灣及深水埗，包括鴨寮街及近年文青熱點大南街、黃金商場等。 市建局今個月內會逐步展開調查，街訪市民對舊區更新看法，目標4個月內完成。
市區地皮供應有限，舊樓項目頻獲財團出手購入，其中，佳寧娜集團及宏達投資首次合作，以底價2.931億統一深水埗海壇街223、223A、225 及225A號舊樓。 以可建樓面約4.26萬方呎計，每呎樓面地價約6887元，預計2022年銷售。 他並謂，收緊發水限制，對公司收購舊樓的成本有一定影響，最終亦會在收購價上反映。 資料顯示，深水埗大埔道186、186A、186C、186D及188號物業，現為1幢樓齡約55年及樓高5層的商住物業，地盤面積8,325平方呎，已被劃為「住宅（甲類）7」用途，以地積比率9倍計算，可重建樓面面積約74,925平方呎。
深水埗舊樓收購價: 重建後住宅面積將縮水 單位數目減少逾100個
深水埗區議會主席覃德誠關注，市建局以往不少項目令「街里式」小店減少，憂慮區內特色難以保留。 他認為，倘要推行重建計劃，必須以一個較宏觀的角度檢視和研究，一併規劃深水埗運動場周邊的土地，重置公園、遊樂場、興建更先進及具現代標準的康體運動設施，以「規劃主導」的市區更新發展模式推行「小區更新」。 該重建計劃大致分為兩個部分，其中兼善里的項目涉及兼善里、福榮街及青山道等共90個街號，牽涉大批樓齡約62年、樓高9層的唐樓，多數不設電梯，樓宇普遍日久失修，且有不少劏房單位。 市建局指出，該項目受影響業權約830個，受影響住戶約2,100個，受影響地舖約120間，日後擬建項目預計可提供1,000個住宅單位，估計完工時間為2031年。 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。
當時收到社工的意見是，原來現在新進駐的文藝小店「令人感覺唔會消費到，唔知入去做咩」，所以深水埗街坊很多時都不敢走進去。 距離感是新店與當區居民的一大難題，Pat希望透過導賞團帶更多街坊到新店參觀，每間文藝店都有不同特色，若有資助，能開辦免費工作坊讓居民參與就更理想。 Pat正計劃舉辦一個「早餐俱樂部」，她認為無家者在深水埗要吃一餐免費餐並不困難，因為不少社區組織都會派飯。 但她認為只要走多一步，除了派飯，在一起聚餐的過程中反而可以讓不同階層加深對大家的認識。 從設計的布局足見Pat對香港的熱愛、對本土文化的珍重，她亦將旅舍地下的鋪位租給一間名為「跑緣」的主題餐廳，創辦人是一名牧師。
深水埗舊樓收購價: 深水埗舊樓申強拍 年內第23宗
海壇街一列唐樓獲本地家族基金以呎價1.7萬元收購，較今年4月收購價急升30%。 上址現為4幢樓高約5層商住物業，地下為商鋪，樓上則屬住宅；早於1956年落成，至今約65年樓齡。 整個項目佔地面積合共約4617方呎，若以住宅重建發展，涉及地積比約7.5倍，可建總樓面約34627方呎；若以商業或商住物業，則以地積比9倍發展，可建總樓面約41553方呎。 土地註冊處顯示，深水埗醫局街221至233號單號舊樓，錄28宗住宅及6個鋪位成交，住宅成交價由976萬至1332.2萬，合共涉資約3.24億，鋪位涉資約2.46億，買家為LANADACOMPANY LIMITED，為海外註冊公司。 (星島日報報道)市場觀望氣氛尚未消散，惟財團收購舊樓步伐並未放緩，尤以市區地段受捧，深水埗醫局街一籃子舊樓物業獲財團收購，涉資約3.24億，樓面呎價8753元。
此外，福華街並非如毗鄰的長沙灣道、荔枝角道等西九龍區交通大動脈，環境相對較靜。 (星島日報報道)市場觀望氣氛籠罩，惟市區土地供應罕有，收購舊樓步伐未見放緩，其中，深水埗舊樓掀收購戰，區內多幢物業，頻獲財團密密出價暗收業權，其中醫局街169A號舊樓，於上月連錄兩宗成交，共涉資約320萬，新買家均以同一名義登記，料為財團併購。 深水埗耀東街9至14號舊樓，將於今日作強拍，項目地盤面積7725方呎，現為3幢4層高商住物業，地下為鋪位，1至3樓為住宅，樓齡逾60年，而恒基持有約87.5%的業權，底價為5.24億，相較19年市場估值逾1.79億，高出約1.9倍。 上址現為4幢樓高約5層的商住物業，地下為商鋪，樓上則屬住宅；早於1956年落成，至今約65年樓齡。 整個項目佔地面積合共約4617方呎，若以住宅重建發展，涉及地積比約7.5倍，可建總樓面約34627方呎，以現時強拍價計，每呎樓面收購價約9443元。 市區土地供應罕有，不少財團透過強拍增加土儲，其中，深水埗醫局街舊樓昨日舉行強拍，底價為3.27億，由財團新暉投資發展於無對手的情況下，以底價投得，成功統一業權發展，將主打中小型單位，並提供開放式至兩房戶。
深水埗舊樓收購價: 美俄總統同日演講「隔空對決」 中國「和平方案」備受期待
另外，若是用來出租，則物業是否實用、環境如何、樓宅外型是否美觀、樓宅是否很舊等因素，皆不是投資者最需要考慮的。 相反，以投資價值角度分析，若然相關舊樓真的很舊很舊（例如樓齡50年，甚至60年以上），反而是筆者友人的心頭好；事關樓齡愈舊，代表相關舊樓或有更大機會被收購（當然亦要視乎其他因素，如地積比率是否已用盡）。 正如上文所言，投資舊樓時，最能夠獲利而「最多水份」的，往往是收購日來臨；而投資的目的並非自住，故毋須在意舊樓是否太舊這問題，因這是自住價值的問題。 另外，有部分投資者選擇將單位劏房分租出去，整體租金回報率自然大幅提升（筆者在此不談論此做法是否違法的議題，因這已是不同世代所面對的社會問題）。 市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆補助津貼，大約為自置居所津貼的 25% 深水埗舊樓收購價 至 75%，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況而定。
深水埗舊樓收購價: 新世界發展( 深水埗舊樓申請強拍 估值1.6億元
深水埗福榮街、福華街、以及兩街之間的窄巷兼善里，居民一直要求重建，本月初才向市建局示威，提出訴求。 韋志成發表網誌，指區內兩排合共90幢樓宇，樓齡逾50年，局方了解到兼善里舊樓失修狀況、消防安全設施不足、更充斥劏房問題，然而若以現行規劃法規及收購安置政策來重建，或要面對多項挑戰，難度甚高，難輕易解決。 上述舊樓當中，221號1樓於去年11月以1280.1萬成交，以單位面積755方呎計，呎價約16955元，買家以LANADACOMPANY LIMITED購入，原業主於1986年以25萬購入，持貨34年帳面獲利1255萬，物業升值約50倍。 同區亦有全幢舊樓業主伺機減價放售物業，中原（工商舖）商舖部何潔釵稱，該廈為桂林街127號全幢，業主乘市況轉旺，調整價格增加物業吸引力，意向價由原先約兩億元，大減逾兩成至約1.52億元放售。
深水埗舊樓收購價: 深水埗其他景點
恒地執行董事黃浩明（ 圖）表示， 今次成交價合理，計劃投資4億元發展該項目為逾7萬方呎商住物業，發展項目已有批則，涉細單位約80伙，每單位面積約500至600方呎，另有兩層約9,000方呎之商業樓面，最快明年中可預售。 市區重建局（市建局）今天（2021年9月24日）在深水埗區啟動兩個重建項目的法定規劃程序。 市建局貫徹以「先規劃、後項目」的市區更新模式，在整全的總體規劃下，藉著重建發展，一方面重新規劃及重整土地用途及其發展潛力，改善居住在舊區樓宇居民的生活環境；另一方面增加住宅單位和大幅增加社區設施的供應，並提升體育設施等場地的標準和整體項目的效益。 （星島日報報道）市區地皮供應有限，發展商紛積極收購重建，其中，深水埗耀東街舊樓昨進行強拍，由恒基以底價5.24億統一業權，每呎樓面地價約7537元，發展商指，購入該項目後，將與毗鄰地盤合併發展，總樓面達40萬方呎，並主打中小型單位。 未來五年，市建局將盡快開展油旺的市區更新工作，還將在九龍城、黃大仙、西灣河、荃灣及深水埗等開展研究，制訂市區更新計劃。
