香港區行政總裁禤惠儀表示，若美國利率維持現水平，香港最優惠利率有條件再加，但要視乎資金成本及流動性。 洪水橋市中心是圍繞著規劃的西鐵洪水橋站，即是本欄前述的亦園村以北的狹長地盤，除了上蓋項目外，還有兩大塊綜合發展項目，以住宅、商業、酒店等混合用途為主（橙色），外圍還有公屋和居屋用地。 此訊息已張貼在 屏山及洪水橋, 新界住宅, 香港住宅項目目錄 及標籤 住宅項目, 安置屋邨, 新盤, 樓花 by Richitt. 屯門港鐵緊急救援入口26修改工程是為配合洪水橋/厦村新發展區道路工程，根據鐡路條例（第519章）於2022年11月18日第一次刊憲，文件可於以下連結瀏覽。
他看好今年業務前景，預料亞洲將是全球經濟增長引擎，尤其中國重新開放帶來機遇，增加市場信心。 他相信，跨境業務將有增無減，集團將持續在海外貿易走廊投放資源。 洪丕正認為，美國加息周期是否完結仍言之過早，考慮到滯後反映的因素，加上受惠資產重新定價，預計淨息差將由去年的1.41厘，進一步升至今年的1.75厘，明年再升至1.8厘或以上。
洪水橋收地: 洪水橋元朗擬建多層工廈
洪水橋／厦村新發展區第二期發展(即前期工程第三期和第二階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2020年分階段展開，目標是於2034年竣工。 以全盤最平的開放式單位作例子說明，其訂價為397.5萬元，最直接準買家可以考慮的付款方式為即供，以獲取最高折扣額13%，變相樓價折實為346萬元。 但採用這種方式上會，雖然銀碼跌入舊按保門檻，但因樓花期問題，按證公司有可能拒絕其「按保」申請，故買家必須自己支付40%首期。 買家在售樓處簽臨約時先支付5%訂金，之後有120天時間(相當於4個月)可首期餘額、以及同時向銀行申請60%按揭上會。 由於此前已經支付了5%訂金，故在上會時多預備35%首期，餘額借貸，以30年還款期計算，息率2.5厘計算，每月還款額8,202元便可以，入息約有19,646元便可通過壓力測試。
由於間隔條件接近均等，故揀樓時應該由方位入手，先剔走自己未必鐘情的方位，然後按自己可負擔的價格排序。 若遇上同方位單位，則要看看其面積面數大小，並選取面積面數較細的單位；但同方位、面積面數又相同，則以總價較低者為揀樓目標。 即使撇除了日後由「洪水橋站」延伸出來改劃，單計「#LYOS」附近的用地，實情也有不同程度的轉變，除了有更多人口遷入外，也對「#LYOS」的景觀產生隱憂，尤其樓盤以南。 但類近鴻圖大計會否胎死腹中，還要視乎下屆政府是否會繼續執行、以及其執行力度為何，畢竟這一份也是林太任內最後一份《施政報告》。
洪水橋收地: 香港傳真 | 廿三年洪水橋 泛海國際最大型項目将面市
地政總署會在各個受影響住戶及業務經營者遷出限期前3個月，按照適用程序，另行在相關範圍張貼通知。 署方及相關部門正全力處理受影響土地業權人、住戶及業務經營者的補償安置事宜，致力在清拆工作開始前，完成跟進工作。 地政總署是根據《收回土地條例》、《道路（工程、使用及補償）條例》及《土地徵用（管有業權）條例》，收回合共195幅私人土地，涉及面積約12公頃，以及涉及約10個墳墓及42個金塔的土地，以便落實洪水橋／厦村新發展區計劃。 洪水橋收地 （星島日報報道）港府銳意未來打造北部都會區，針對近年在收地時往往遇上阻力，發展局提出優化收地補償，冀透過施銀彈加快收地步伐。 業內人士分析，在優化機制後，或將有小量原本僅收取每呎補償額六百多元的丙級農地，「升級」為每呎可收取一千五百多元的第一級別農地，升幅逾一點四倍。
十八鄉鄉事委員會前主席梁福元及元朗區議會主席沈豪傑雙雙認為，政府日後收地或存隱憂，如祖堂地收地處理不善，或激化城鄉矛盾。 評論普遍認為，建制派在逆權運動下盡失民望，要靠打民意牌來挽回民意，免得立法會選舉會大敗，故原本反對方案的建制派卻突然變臉，「獻計」政府可動用條例收地興建公營房屋，林鄭月娥遂把相關「建議」於《2019施政報告》落實。 其後發展局集中研究十幅具潛力可引用《收回土地條例》的用地作出研究，終在2021年5月率先收回三幅用地。 截至2020年7月，香港地政總署根據《收回土地條例》、《道路(工程、使用及補償)條例》，以及《土地征用(管有業權)條例》，在洪水橋/廈村新發展區第一期發展計劃工程範圍内将予收回的土地上，張貼公告以收回上述發展計劃所需的土地，以便落實新發展區計劃。 根據現行的小型屋宇政策，小型屋宇申請人可申請於自己擁有的私人土地或向政府申請政府土地建屋。 屋宇規模不超過三層、每層有蓋面積不多於700呎，不受《建築物條例》管制。
洪水橋收地: 棕地賠償 政府倡擴至露天工場
洪水橋發展計劃的第二階段公眾参與於2013年7月15日至10月15日期間進行，初步發展大綱圖亦同時公佈。 新發展區佔地達826公頃，覆蓋範圍東至天影路、屏廈路、橋洪路，南至元朗公路，西至港深西部公路，北至深灣路、流浮山道。 新發展區預算可提供60,000個住宅單位，容納218,000人，及製造100,000個就業機會。 新發展區分為六個部份，包括河畔和鄉村區、灣景區、物流和科技區、商業及住宅綜合區、東部住宅區及商業中心，和南面住宅區。
第一期發展計劃工程所需費用為16.32億元，需要收回12公頃的私人土地，影響29名棕地作業者及6名住戶，估計受第一期發展影響的合資格土地業權人、棕地作業者和寮屋佔用人發放的補償及特惠津貼，所需的費用約為21.81億元。 在確實遷出限期前約3個月，地政總署會在涉及的構築物及/或相關範圍張貼告示，通知確實的遷出限期。 在清拆日，地政總署及相關部門會清理涉及構築物及相關範圍的土地，以將土地交給相關部門進行發展項目工程。 倘若未符合安置資格的受影響人士有需要，在接獲地政總署的轉介後，房屋署會考慮開放臨時收容中心讓他們作短暫居留，為期約3個月。 現時新界西北地區的骨幹交通屯馬綫，繁忙時間客量已超過設計容量的上限。
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發展局局長黃偉綸早前接受媒體訪問時表示，屬北部都會區項目的古洞北及粉嶺北，以及洪水橋、廈村新發展區的首期發展，涉及約80公頃土地，形容收地進度良好。 洪水橋收地 翻查政府及立法會文件，今次所涉及的土地是以《收回土地條例》收回。 發展局回覆指，兩發展區第一階段發展分別約涉及68公頃、12公頃土地，自2019年起陸續復歸政府。
另一區議員朱耀華則稱政府應先問准年輕人，因近日黑衣示威者到處破壞令基建停頓，又要求土拓署提出保安措施以免被破壞。 發展局發言人解釋，如場地有違例構築物，計算特惠津貼時，津貼額只計戶外或露天所佔的地方，即不會以有違契構築物為由拒絕發放特惠津貼予業務經營者。 與地政署衛星圖相比，部分地段兩年前仍是露天貨櫃場，但僭建貨倉的版圖愈擴愈大，記者上周視察，現場已興建多座有蓋的物流倉庫。 再與地政總署早年的鳥瞰圖相比，九○年已有人在廈村棕地上建小規模貨櫃場，但現時已擴大至逾百公頃，增幅十倍。
洪水橋收地: 條例定義
地政總署今日張貼收回土地公告，以落實洪水橋/厦村新發展區第一期發展計劃，涉及195幅私人土地，共約12公頃；並涉及約十個墳墓和42個金塔，共約359.36平方米。 洪水橋收地 地政總署及相關部門正全力處理受影響土地業權人、住戶及業務經營者的補償安置事宜，致力在清拆工作開始之前完成所涉個案的跟進工作。 洪水橋收地 對於工程範圍內受影響住戶及業務經營者而言，上述土地歸還日期並非他們須遷出的限期。 受影響住戶及業務經營者應留意地政總署今年7月9日分別向他們發出的信件內所註明的遷出限期(由今年第四季至2021年第三季不等)。 地政總署公布，在洪水橋/厦村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將予收回的土地上，張貼公告以收回上述發展計劃所需的土地，以便落實新發展區計劃。 政府過去發展新界東北的時候遇上不少收地爭議，爭拗一拖就十多年，黃偉綸說政府有機制照顧受影響的土地持分者，包括住戶、農戶和其他合法土地佔用人，認為只要收地是為了公共目的，不擔心爭議會再發生。
一個「北部都會區」中的洪水橋地帶，令這一帶新增47,000-52,000個單位，屆時交通能否完全負荷是一個很重要的問題。 特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》提出了「北部都會區」的鴻圖大計，當中洪水橋成為了其中一個發展重心，也令洪水橋的前景被看高一線。 根據《施政報告》以及《北部都會區發展策略》文件，政府計劃在把洪水橋及廈村的定位，提升為核心商務區，透過加建連接「深圳前海」的「港深西部鐵路」，加強與前海在金融、物流及科技發展，並計劃在前海實施一地兩檢。
洪水橋收地: 洪水橋
規劃署發言人指，洪水橋會以房屋居住帶動新區為主要考慮，也將預留配合深圳發展的土地，並預留土地給高端、研發型工業，發展高增值及低污染工業，令洪水橋新區提供相關就業機會；而發展過程亦可能會影響到非原居民村落。 第一階段公眾參與的次輪活動亦已於2011年12月9日至2012年2月9日期間進行，主要與持份者和市民討論及交換意見。 北部都會區發展作為今年《施政報告》中的重中之重，其中古洞北及粉嶺北，以及洪水橋及廈村新發展區的收地工作如箭在弦，其中首階段發展有逾64公頃土地已收回，進度看似非常理想。 不過，由於新發展區將涉及大批祖堂地，來自鄉事勢力的不同人物近來多次發聲，要求有更好賠償，其中多名鄉事派代表均認為，新界權益欠善待，如祖堂地等收地處理不當，或激化城鄉矛盾，甚至成為北部都會區發展的暗湧。 洪水橋收地 針對賠償問題，有土地房屋研究組織憂慮，政府一旦屈服，勢打破恒之有效的賠償準則。
- 新一期「綠置居2022」剛公布最新攪珠結果，折扣額為四一折(折扣率59%)，共涉及三個屋苑及4,693個單位，《胡‧說樓市》編輯部將為大家密切跟進。
- 他又指，在40個受影響經營者中，業務包括露天戶外倉庫、工場、商店、停車場等，當中8個已遷走，涉及0.6公頃土地。
- 集團方面透露總投資額約45億港元，最快将在2021年底或2022年初推售樓花。
餘下七幅用地，有兩幅認為不適合作發展，其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。 建屋土地大落後，施政報告提出硬招《收回土地條例》加快強收新界棕地在內的私人土地，以發展公營房屋，屏山及藍地一帶合共一百六十公頃將成為首批被收回的棕地。 有在該棕地作業者兩年前知悉港府有意發展洪水橋，特意遷往藍地現址繼續營運，如今又再面對「迫遷」，批評當局要趕盡殺絕，欠缺完整規劃一時一樣，「亂點收地點」，又指當局聲稱研究多層大廈作安置，但大型吊車根本無從上樓，「係咪諗住起一個大球場咁大嘅工廈」。 上述數字尚未計及新界北發展（即新田／落馬洲發展樞紐、新界北新市鎮和文錦渡）及《發展策略》內的新土地發展建議。 由於這些項目仍須進行研究，各項具體細節，包括規劃用途（例如哪些屬公共用途以致可以法定權力收回）、實施安排、收地範圍等有待確定。
洪水橋收地: 地皮4: 元朗大橋村綜合發展區
上述土地將於收回土地公告張貼後三個月（即二○二○年十月二十四日），歸還政府所有。 該發展計劃包括新發展區第一期工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，讓已平整的土地其後可發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格的屋地業主、特別設計的多層樓宇／露天用地以容納棕地作業，以及電力支站。 現行適用於業務經營者的特惠津貼安排下，戶外或露天的業務運作，即使無違反地契條款，仍不合資格申領任何特惠津貼。
地政總署今日在洪水橋／厦村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將會收回的土地張貼公告，指出有關土地將於公告張貼後三個月，即今年10月24日，需歸還政府所有。 政府將會按程序，於張貼收地公告後，向相關的土地業權人提供特惠土地補償。 地政總署表示，有關土地歸還日期，並非工程範圍內受影響住戶及業務經營者須遷出的限期，他們應留意地政總署今年7月9日，分別向他們發出的信件內所註明的遷出限期。
洪水橋收地: 洪水橋╱厦村新發展區
地政署的文件顯示，上述幾個貨倉的地主，部分曾因非法興建建築物，被署方發警告信，勒令清拆還原，涉及最少八個倉，逾十公頃地。 其中一二年興建的順豐物流倉，施工期間被署方揭發，要求停工並在三十日內還原；可是事隔四年，上述倉庫依舊屹立不倒，倉庫更有愈建愈大之勢。 發展局推算全港有最少三百六十五公頃「棕地」，洪水橋廈村一帶已佔一百九十公頃，面積冠絕全港，素有「棕地地王」之稱。
洪水橋收地: 單位中可剔走「1B座L室」及「2B座L室」
長實在2005年時以8.8億元向中信泰富購入持有地皮的公司，及後成功以4.26億元補地價，每呎地價僅804元，其後發展為8座734個住宅單位，包括697個分層單位、以及37幢洋房項目。 另外在「#LYOS」附近的「瑞豐華庭」也是長實在1999年的出品。 而洪水橋新發展區在公眾人士猛烈批評下，仍採用「加強版傳統新市鎮發展模式」作收地，此方式容許該區私人土地業主「原址換地」，有立法會議員認為此舉容易讓公眾人士產生「官商勾結」之觀感。 洪水橋第13區現已建成公屋洪福邨，為新發展區內首個落成公屋，設有9幢樓高17至24層的住宅樓宇及一座單層商場。 停車場大樓樓高3層，其中1層專為社會福利設施而設，包括1所綜合職業康復服務中心和1所中度弱智人士宿舍，於2015年年中落成。 土拓署工程師張家亮介紹時指，初步構想會設3條路線，包括泥圍至流浮山線、頌富至西鐵天水圍站線及元朗南到西鐵天水圍站線，料早上繁忙時段由未來西鐵洪水橋站至物流區每小時可載6000至1萬人次。
洪水橋收地: 項目背景
但應用「#LYOS」的「建築期付款」，究竟資金又要何時到位呢? 在售樓處簽署臨約時，你要先支付半成訂金，相當於17.9萬元， 之後在入伙前要分支付17.9萬元，包括在簽臨約後90天支付1%(相當於3.58萬元)，之後180天、270天、360天及450天均各支付1%。 這時候，你已經支付了樓價10%了，餘額90%則可在入伙前兩至三個月開始申請按揭上會，連保費計算月供13,367元，而入息約有32,000多元已夠過壓試，而首筆資金成本也可大幅降低至45萬元左右。
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他強調，提供同等面積土地繼續經營非實際可行選項，故不會選擇「一換一」方案或無縫銜接場地調遷安排。 今年始成立的檢討祖堂事務工作小組，早前曾就祖堂問題開會，據知會內已達成共識，惟會議內容暫未能透露。 身兼小組成員之一的沈豪傑表示，目前未有公開資料知悉政府所收回的土地涉及甚麼內容，更遑論涉及多少祖堂地，但他相信有關祖堂地，絕大部分都是農地為主。 第三幅被收回的土地，在「粉嶺中心」前方，佔地3,500平方米，地盤面積37,675呎，日後發展為公營房屋後，會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。 随後，香港發展局委聘顧問公司進行“洪水橋新發展區規劃及工程研究”，並分别在2010年11月及2011年12月分兩輪進行第一階段的公衆參與活動，並在該階段草拟初步發展大綱圖作為指引。
受工程影響住戶和業務經營者應留意地政總署7月上旬所發信件，信內註明遷出限期。 署方與相關部門正全力處理受影響土地業權人、住戶和業務經營者的補償安置事宜，致力在清拆工作開始之前完成所涉個案的跟進工作。 發展計劃包括新發展區第一期工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，用於發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格屋地業主、特別設計的多層樓宇或露天用地以容納棕地作業和電力支站。 北部都會區發展計劃涵蓋現有的古洞北/粉嶺北及洪水橋/廈村新發展區，發展局局長黃偉綸說，兩個發展區的第一期發展共八十公頃土地已收回八成，認為收地進度良好。 政府擬收地建屋，目前4大發展商持逾1,000公頃新界農地，不少於新發展區範圍內，而基建設施配套較完備的區域，如新界東北（古洞北、粉嶺北）、洪水橋及元朗南新發展區發展機會較大。
2021年5月13日，發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地，作資助房屋用途。 三幅地分別位於「Yoho 洪水橋收地 Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。 三幅地涉及12,300平方米，連同鄰近約3,500平方米政府土地，地積比率5倍至7.5倍，預計合共可提供約1,600個單位。
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洪水橋／厦村新發展區第一期發展(即前期工程第一及第二期和第一階段工程)工地平整和基礎設施的詳細設計已於2017年分階段展開，目標是於2025年竣工。 今次發展商沒有太花巧的高成數按揭安排，只是很簡單地提供了「即供」及「建築期付款」。 選擇「建築期付款」的買家可選擇分期繳付訂金外，若最終能夠提早成交還可獲得1-2%的樓價現金回贈。 似乎也因為首張價單總價能符合新按保門檻，以建期價計，全數單位低於800萬可借取「新按保」上會，所以發展商並沒有再透過財務公司提供高成數按揭。 值得注意，由於物業樓花期長達23個月，故即使銀碼符合舊按保門檻都好，準買家對高成數按揭有需求，也只能依賴新按保。 相比之下，若不介意樓盤的方位，則可以選擇「#LYOS」以西，望向洪水橋河邊及單車徑的單位，現時均為較低密度的發展；又或者向北面都會望到「石埗村」，均屬幾層高的村屋項目，長遠景觀較有保障。
洪水橋收地: 新界東北洪水橋基建較完備 具發展潛力
根據規劃大綱，在河岸毗鄰西北面有兩幅GIC用地，一幅初步擬預留作體育場、而一幅則預留作學校用途，故這個方位的景觀相對有保障，會成為選擇內園的另一選擇。 另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。 現有的洪水橋新發展區，由於仍然是將其定位為傳統的新發展區，雖然有嘗試增加就業，但是規劃的就業都只是「現代物流」以及非商業核心區的就業，提供的就業仍然比新增人口要低。
