發展局昨日向立法會提交文件，披露耗時4年的「油麻地及旺角地區規劃研究」（油旺研究）最終結果，立法會發展事務委員會會議將於下周二（28日）開會討論。 至於重建旺角街市，韋志成透露會整合周邊的小販攤檔，建立特色市集大堂在新大樓內，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，設有玻璃幕頂。 全球許多國家面臨人口危機，財信傳媒集團董事長謝金河在臉書以「生不如死：兩岸三地共同的問題」為題撰文指出，最近中國、香港、台灣不約而同公布人口數據，都出現一個共同警訊，即人口淨減少危機，尤其台灣出生人口急遽下降令人驚嚇，是台灣經濟長期最潛在的危機，值得當政者警惕。 一啲奇怪預算操作：原來來年會抄多20%牌（罰款）、邊個部門每日用15個鐘Mon Post、陳茂波嘅結語有甚麼「別緻怡人的景色」，各種「太大想頭」嘅基建潛在開支，已經用一般日常開支「埋緊單」？ 他續指，坊間誤以為有關計劃已被取消，但重申沒有放棄「需求主導」模式，並指會就其操作進行檢討，亦會總結經驗和執行細節，再作改善和優化，以便全面應用在明年展開的荃灣及深水埗兩個舊區規劃研究。
根據過往市建局重建程序，於宣布啟動重建後，當局會即日派人到場進行人口凍結工作。 本土研究社陳劍青指，居於該區的劏房户獲得的資訊未必流通，擔心他們於重建前已被業主逼遷。 而市建局於開始重建程序前，已指出潛在的重建範圍，不排除或有「落釘」情況出現。 世界上唯一公平的，就是每人一日都只有24小時，除了工作和休息的時間外，如何善用工餘時間進行投資，及早為退休生活作準備成為不少人的人生重要課題。
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最後，大角咀亦有「更新」，報告建議將該區變身成「綠悠社區」，逐步淘汰傳統工廈，推動綜合社區發展和綠化空間，以改善大角咀及太子區的生活環境。 油旺重建規劃研究報告 報告又建議引入新規劃工具，例如可轉移受限地皮的地積比率到其他地盤，亦可以以「封街」或「殺街」等方式，將小型街區整合成為較大的單一發展地盤。 另外，在油麻地方面，亦有兩個地段被劃作「市區更新」，分別為油麻地果欄一帶，以及渡船角「八文樓」的全部8幢住宅大廈。 油旺重建規劃研究報告 針對果欄一帶的項目，報告提出要善用區內歷史文化資源，豐富區內歷史文化特色，「打造一個保育及文化勝地」。 「八文樓」方面，則要創造一個「多功能城市樞紐」，作為西九龍新發展的延伸，提供商業和混合式用途。
研究報告並建議，透過整合街區，將零碎的小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，涉及封閉多餘道路，提供休憩用地，而發展商應為有關整合街區提供財務資助，作為增加地積比率的回饋。 此外，研究並建議，只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許限度內，容許住用及非住用地積比率互換等。 不過，市建局提交立法會的研究結果報告，無交代財政安排，是否如早前估算的虧蝕最少1000億元。 據思匯2017年公佈的休憩用地研究，現時旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）兩區的休憩用地，均遠低於目前香港的規劃標準（每人2.2平方米）。 本土研究社認為2030+作為指導香港規劃方向的策略報告，清楚表明香港未來的城市發展必須朝著「宜居城市」的方向設計。 若市建局未來透過修改規劃條例，放寬油旺發展限制，允許在舊區興建更多單位，不但令兩區的人均休憩空間變得更低，更有違2030+「宜區城市」的發展原則。
油旺重建規劃研究報告: 學者： 重建發展與更新重建可並存
所謂的「動力商貿區」，涉及旺角水渠道和花園街附近的「金魚街」地段、亞皆老街近先達廣場地段，以及已丟空的旺角街市地段，合共3個地段發展成「步行娛樂和購物目的地」，以及「休閒商業和混合土地用途社區 」。 其中水渠道「金魚街」項目，包括要將現在的暗渠「重光」，重現一條由花墟到康民角（即金都大廈附近）的「城市水道」。 繼市建局早前向立法會提交研究報告，城規會今日（7日）亦就有關規劃研究舉行公開會議。 他又說，《施政報告》提出邀請市建局在荃灣及深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，審視區內的土地用途、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況，制訂規劃及重整藍圖，探討提高區內發展密度的可行性等，從而善用土地和加快舊區重建。 市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。
社會有意見認為「正」、「零」、「負」3套方案是「三揀一」，油旺更新應從減低發展密度的「負」方案做起，方能達至宜居。 然而，「零」和「負」方案均以減少區內人口、降低密度為規劃設定，這必須建基於同時有相應資源，尤其是土地供應，以滿足遷置需要，方可實行。 因此，若社會大眾及當區人士均認同更新油旺舊區改善居住環境、處理地區設施及樓宇老化有迫切性，並同時回應受影響居民希望「原區」安置的訴求，市建局建議以「正」方案為起點，在維持現有人口及發展密度之間取得平衡，實無可厚非。 施永青認為如果可建樓面面積不增加，還要照顧原區安置居民的話，很難吸引發展商參與重建：「如果不想樓價上升，就應該補多少少地積比率。」施永青說，這樣做的話除了讓市建局可以有更多重建經費，亦能增加房屋供應。
油旺重建規劃研究報告: EP 142 埗動中 – 深水埗全區重建拆清光？
事涉一個社區的巨大變化，只花費一周時間便由特首「一錘定音」，這種做法連跟政府打交道多年的區議員也感到驚訝。 有學者則認為，更新的目的是要令舊區「升級」至更加宜居，跟增加房屋供應並不存在必然關係，但同意政府應更着力「更新」其他「老地方」，讓香港走向另一個新階段。 此外，局方另選出多個具發展特色的地點，例如是在上海街618項目附近興建青年文化場所、為花墟和女人街等特色街道提出新的規劃和設計指南。 至於果欄建築群會活化保育，發展新的零售、餐飲、休閑及藝文用途，新大樓上蓋可作商業發展，包括服務式住宅。 香港2030+指出，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。
三個方案相對於現時分區計劃大綱圖皆能增加人均居住面積、增加資助房屋的供應及就業機會、擴大休憩空間及政府、機構及社區設施的供應，以及改善易行度及環境。 香港的老化樓宇數字急速上升，遠超重建的速度，市區老化問題日益嚴重；再加上市區舊樓的剩餘地積比率不斷下降，這些都對市區重建局（市建局）的工作帶來極大挑戰。 過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。 市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以地區為本的市區更新藍圖，及研究有助落實方案的規劃機制。
油旺重建規劃研究報告: 研究方向
本土研究社陳劍青稱，日前公布重建的長沙灣兼善里項目，市建局早於2019年6月的網誌中提及兼善里重建工作，並於今年6月的網誌重提該項目，指「市區更新資訊系統」可協助規劃工作，包括將官地納入發展。 身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜表示，政府採納「正」方案，即有望會增加居民居住的人均面積，亦會以首置提供資助房屋單位。 他希望政府和市建局詳細交代興建資助房屋與私人樓宇細節，比如會否有出租公屋供應等。
- 市建局在油旺研究報告中，提出幾大主要區域作為重點重建區域，包括水渠道城市水道、亞皆老街商貿／聯繫樞紐、旺角街市更新活化、油麻地果欄建築群保育、油麻地南「西九龍門戶」綜合發展等。
- 市建局經過4年研究，去年九月終於祭出油麻地和旺角規劃研究報告，提出區內5大重點發展項目。
- 根據市建局在油尖旺區議會發佈的文件，研究建議將油麻地及旺角勾畫成數個「更新大綱發展概念藍圖」，以區內樓宇用途、密度、人口及土地用途等劃分地域範圍，再制定詳細的市區更新計劃及策略方案建議。
- 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。
- 市建局表示，有關建議已先後向立法會、區議會、香港測量師學會、香港規劃師學會等作出諮詢，並得到大部分人士的支持；重申市區更新並非市建局能獨力承擔的工作， 需有私人機構的參與，而未來將與政府落實不同的執行細節。
韋志成透露，當市建局與政府落實如何推動油旺重建計時，會修訂區內的「分區計劃大綱圖」，屆時公眾便會得悉區內的重點發展地區，哪些舊樓會「被點名」成為「接收地盤」，哪些舊樓成為「送出地盤」。 報告建議重建旺角街市，建立特色市集大堂在新大樓內，保留街道特色的同時，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，以構成一個全新的休閑和社區地標體現地區文化和特色。 文件內未有指出涉及「整合街區」及五大發展節點的確實用地，僅用顏色標示範圍，亦未有具體指出重建涉及的工作。 不過將文件內的發展範圍，對比市建局的重建地圖及政府的地理資訊地圖，可大約對比出涉及的大廈及街道。 《香港01》曾向市建局查詢有關重建工作的確實範圍及展開人口凍結的工作時間表，市建局指將於立法會會議上交代，暫時未有補充。 文件顯示，油旺研究範圍南至大角咀，北至太子界限街，涉及面積達212公頃，現時居住人口達21.3萬，涵蓋3,350幢樓宇，其中65%屬於逾50年樓齡的舊樓；47%樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；37%樓宇為「三無」大廈。
油旺重建規劃研究報告: 重建4大方案 4.重建旺角街市
紐約聯邦儲備銀行總裁威廉姆斯表示，聯儲局絕對致力於未來幾年內將通脹率降至2%目標，方法是拉低需求至與有限的供應一致。 他在紐約聯儲行一個會議上指出，聯儲局的工作很明確，就是確保物價恢復穩定，這是強健經濟的基礎。 他指出，由於全球供應鏈仍然受到干擾，商品價格可能不會延續近期的跌勢，而且，由於嚴重供不應求，扣除住屋的核心服務通脹率仍然太高。 根據政府統計處2011年香港人口普查統計資料，油尖旺區的居住人口為307,878人，以每平方公里計算，人口密度為44,045人，遠高於全港人口密度每平方公里為6,544人的平均數字。 ，比全港人口密度高約6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地區之一。
研究指出，至2047年，該範圍內約 80%樓宇的樓齡將超過70年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。 油旺區很多建築都是上世紀50年代，在香港急速發展的大環境下建成：「有些建築物已有70年歷史，不是說要把它們全部拆走重建，而是如何令它們再用50年，這是可能（做到）的，當然要看樓宇的結構。」晴安藍認為，政府應該向市民解釋清楚。 油旺重建規劃研究報告 根據最近統計署公佈事隔５年的劏房專題報告，作為現時香港房屋問題的重點，最新劏房現況的全面公佈似乎十分「靜雞雞」，政府當然亦未有高調提及。
油旺重建規劃研究報告: 重建後設甲級寫字樓、酒店
「油旺地區規劃研究」以地區為本的方針，對市區更新的政策框架及實施機制進行深入研究，制定出一套市區更新大綱發展概念藍圖，作為重整舊區的藍本。 「概念藍圖」從油麻地和旺角區內，找出具重建潛力、經濟民生活動、歷史文化不同特色的核心發展節點，充分利用「5R」業務策略，於密集的城市舊區創建符合規劃標準的綠化帶、休憩空間和行人網絡，並透過智慧城市及地方營造手法，提升地區暢達性及活力，改變市民整體的生活質素。 研究提出，在油旺兩區共5個地點進行大改造，但公眾未及消化，行政長官林鄭月娥便在10月6日的2021年《施政報告》中宣布，接納研究報告內容，並指政府會從多方面入手，加快市區更新速度。 林鄭月娥在《施政報告》中表示，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，「以創新、地區為本方式」加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 林鄭月娥還說，已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 油旺研究制訂了三個市區更新大綱發展概念藍圖方案 ，代表了「正」、「零」、「負」三個在人口、發展密度及資源分配上有不同假設的方案。
外國政府比香港政府靈活，土地不夠便會增加地積比率，即使讓原業主得益，為了房屋需求也在所不惜。 市建局表示，有關建議已先後向立法會、區議會、香港測量師學會、香港規劃師學會等作出諮詢，並得到大部分人士的支持；重申市區更新並非市建局能獨力承擔的工作， 需有私人機構的參與，而未來將與政府落實不同的執行細節。 發展局長黃偉綸今日（17日）在網誌表示，正聯同相關部門與市建局，就「油旺研究」建議的規劃工具，例如轉移地積比、街道整合等，制訂執行細節，期望明年完成相關工作。 韋志成提及，在今次的油旺研究中，已檢視透過地積比轉移，可將區內一些未有用盡地積比、並位處於較難大規模重建的建築物，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤，令後者可建樓面積提升，增加重建效益。
油旺重建規劃研究報告: 研究背景
至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。 近年市建局亦有預告地區性重建計劃，包括於6月時曾指會研究重建西灣河和黃大仙，將涉及共500至600幢大廈，期望1年內完成。 「正」方案亦建議在多個策略性重建地盤拓展地下空間，興建大型地底公共停車設施，既騰出更多地面空間作綠化休憩等用地，亦能紓緩汽車於路面停泊而造成的擠塞問題，提升環境質素和宜居度。
韋志成在文中表示，「需求主導」先導計劃在2011年推行，並在2016年暫停接受申請。 在已進行的5輪申請中，市建局共收到208份申請，當中大約50份申請個案涉及位於油旺研究範圍內的樓宇，但只有3個項目成功能開展及落實推行。 油旺重建規劃研究報告 油旺重建規劃研究報告 他解釋，這模式在執行的過程中面對不少困難，包括操作上欠缺彈性；地盤一般只能重建為單幢樓，規劃裨益較低；以及未能藉重建的機遇重整與重新規劃周邊土地，以善用土地資源。
油旺重建規劃研究報告: 增加地積比率吸引發展商
特別是，油旺重建的規模之大為前所未有，有別於過往重建範圍過為細小及零散，以致在重建後未能協調原有區域的規劃。 政府理應把握機會，主導油旺重建區的規劃，與市建局協調，就未來數十年城市發展在經濟及社會上的需要，共同構建區內規劃布局。 可惜的是，施政報告還是依循簡單工作匯報的套路交代重建發展，未能帶出行政長官對香港城市格局的願景、宏圖。
油旺重建規劃研究報告: 油旺變天 重建油尖旺4大方案搶先睇
在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。 發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。 當局就「正、負、零」不同的密度增減制定規劃方案，分析市建局的財政負擔，並稱只有「正」方案（增加密度）能減輕財政承擔。
