參考文件，擬議「整合街區」的範圍或涉及大南街、弼街等一帶，但至今尚未有詳細方案。 韋志成亦提出，重建時如可容許住用及非住用地積比，將住宅地帶改劃為「其他指定用途」並註明「混合用途」，只訂明總地積比及最高住宅地積比，因應不同因素及需要調整地積比的分佈，即可按情況隨時調整住宅或商業用途的比例。 他舉例指，過去一些發展項目已訂明住宅的地積比為7倍，非住用為2倍，即總地積比為9倍，但日後可引入浮動比例，即發展時可按情況調高或調低住用地積比，例如8.5：0.5或5.5：3.5等，但總體地積比不會變。 他又提倡，日後應參考外國經驗，准許發展商透過「中間人」買賣剩餘地積比，令地盤可發展空間及經濟效益可大幅提升，惟參考外地做法，中間人應由公營機構負責。
針對區內人口過於擠迫，規劃圖將分「正、負、零」三套發展方向，最遠涵蓋至二○四七年，合共九張圖。 「正」的發展方向，人口將與現時相若，為廿一萬至廿二萬；「零」的發展方向，人口將減至十八萬至十九萬；「負」方案的人口則進一步減至十五萬至十六萬，此一方案最難執行，因涉及大量人口遷離，短期內無法達到。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。
油旺規劃: 市區更新大綱發展概念藍圖
旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓，但兩區用地日後經過「執位」後，這格局有望打破。 油旺規劃 市建局指在油旺研究範圍內，目前只有一小部分公營房屋，局方會在整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。 至於實際的供應數量，局方指將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。
過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。 市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以地區為本的市區更新藍圖，及研究有助落實方案的規劃機制。
油旺規劃: 大型商場
而油麻地則建議打造成「歷史文化生活區」，包括豐富油麻地北的歷史文化特色 ，而油麻地南則會作為西九龍新發展的延伸，提供商業和混合式用途。 當中旺角會變身成「動力商貿區」 ，建議將旺角東發展為「步行娛樂和購物目的地」，而旺角西則會強化亞皆老街沿線的商業或零售用途；至於大角咀則會成為「綠悠社區」，建議逐步淘汰傳統工業用途，推動綜合社區發展和綠化空間。 筆者多年來從事建築事務、城市發展及保育教學和研究工作，亦是市建局董事會一員，樂見上述兩項規劃研究，雖然其研究範圍及焦點不同，但兩者皆以促進香港成為21世紀可持續、宜居和具活力的城市為共同目標。 香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，破舊樓宇是否值得重建，有三大考慮因素，包括樓宇重建效益是否多於維修效益、土地資源能否更有效運用及有否足夠的財政資源儲備。 然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分布「零散」，未能令土地最有效運用。 當措施實施後，「送出地盤」將被降低規劃價值，研究建議改建為公共休憩空間、保育舊建築等。
研究包括區內基準研究、規劃及契機分析、市區更新總綱概念藍圖及策略的不同方案三個階段，合共兩年，預計於2019年中完成。 市建局發言人稱，預計明年會就油旺規劃措施公布指引，以及作出首批改劃建議。 根據市建局現行政策，在市建局已收購物業內居住的合資格住宅租客，可獲安置於房委會提供的安置單位。 除此之外，在可供選擇的情況下，亦可選擇由房委會及房協提供的其他房屋資助計劃。 至於自住業主方面，他們在接受市建局的現金補償後，亦可選擇購買同區內合適的新發展項目的「樓換樓」單位，於原區居住。 2017年市區重建局推行油旺地區規劃研究，探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。
油旺規劃: 轉移潛力有限的地皮地積比
根據政府統計處2011年香港人口普查統計資料，油尖旺區的居住人口為307,878人，以每平方公里計算，人口密度為44,045人，遠高於全港人口密度每平方公里為6,544人的平均數字。 ，比全港人口密度高約6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地區之一。 「油旺地區規劃」於本年9月下旬正式提交立法會，民主黨就重建規劃、大廈維修、安置等問題向該區居民進行問卷調查，發現逾9成居民盼能原區安置，逾4成業主都希望可以「樓換樓」方案作賠償。 然而，研究範圍的重建步伐緩慢，研究指在過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，超過 800 幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 財政方面，截至三月底，市建局資產淨值四百七十億元，當中二百八十億元是不動產、一百八十億元是流動資金，未來五年動用三百四十億元，主要用以收購土瓜灣的重建項目，最快明年底招標，之後才有資金回籠。
- 研究強調，整合街道的選址主要是基於封閉道路及市區老化的考慮，整體交通及運輸網絡並不會受到影響。
- 油旺地區規劃研究是由市區重建局於2017年5月推行的研究計劃，其目的為探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。
- 2.旺角東亞皆老街商貿／聯繫樞紐，面對亞皆老街的入口位置，將興建大型露天廣場，連接通菜街和花園街，以及旺角道天橋系統。
- 新一份財政預算案提及，財政儲備在下年度降至7600多億元，相等於12個月政府開支。
- 另一發展節點，則建議在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處、面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。
觀塘市中心的更新，不再是一幢幢舊樓的拆卸重建，而是為整個觀塘社區帶來裨益，整體改善舊區環境。 市區重建局完成油旺地區規劃初步研究，定出六個發展區，當中包括鐵路沿線、旺角街市一帶，明年完成規劃大綱圖後諮詢公眾，暫時未有重建時間表。 另一方面，土瓜灣首置上車盤煥然懿居銷情理想，市建局表示，若再推首置上車盤，會增建一、兩房單位。 油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。 這些目標可包括提供高於政府規定的額外休憩用地，地盤整合及改善整體環境和提高連接性的良好設計，如行人通道、地下廣場、空中花園和柱廊設計等。
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根據基準分析及研究的結果顯示，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性。 為了加快市區更新的步伐，我們在油旺研究引入了新的規劃工具，特別是「地積比率轉移」及「整合街區」，以鼓勵私人市場參與，提升市區更新的動力。 同時，發展局正連同相關部門與市建局密鑼緊鼓，就建議的規劃工具制訂執行細節，如透過更新一些指引落實措施，並期望明年完成相關工作。 韋總監說，市建局會將合適的項目納入市建局未來五年的業務綱領內，盡快開展一些起動項目，並率先試用建議的新規劃工具，為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考。 區內會設一個特色市集大堂，整合周邊小販攤檔，並設面積1.8 油旺規劃 公頃呈波浪形的大型休憩用地，營造「園中市集」的氛圍。 1.旺角東水渠道城市水道，水道將會由太子道西延伸至彌敦道，水道兩邊均建有商業和住宅發展。
市區重建規劃模式隨著時代一直演變，初時主要由發展商收購舊樓重建，及後政府成立市建局的前身土地發展公司專責市區重建，避免市區環境進一步惡化，以及改善舊區居民的居住環境。 近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地，更具成效地運用珍貴的土地資源。 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故必須引入新的規劃工具，例如轉移地積比率、整合街區發展，以及住用和非住用地積比率互換 。 油旺規劃 他又指，整合街區可避免零碎發展、增加休憩空間，亦可將其地積比計算入發展地盤內。 油旺規劃 根據2011年實施的新《市區重建策略》，政府會在各個地區成立＜市區更新地區諮詢平台＞，以「地區為本」的原則，促進公眾參與及諮詢市區更新的事宜。 民間團體質疑市建局在油旺地區規劃直接繞過成立〈市區更新地區諮詢平台〉的機制，自行進行《油旺地區規劃研究》，先制訂了整個油尖旺的重建計劃，才對社區持份者和公眾進行諮詢，舊區街坊自主促進組 （页面存档备份，存于互联网档案馆）質疑整個諮詢根本是先有預設結論。
油旺規劃: 休憩用地嚴重不足
施政報告更提出會在另外兩個舊區—荃灣和深水埗—開展同樣的地區規劃研究。 設計師透過垂直城市肌理的規劃，將樓面面積向高發展，減低建築物橫向闊度，擴闊大廈之間的間距，改善通風效果；亦可在各重建項目內加入非建築地帶作為通風廊，或將樓宇從街道旁後移作綠化走廊，以改善地面行人環境。 油旺規劃 如此種種優化樓宇佈局的規劃和設計，皆可為高密度發展提供解決方案，達至「增長與宜居」並存之效。
市建局會在「整合街區」發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。 該處亦可發展為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，重建規劃與觀塘裕民坊相若。 「油旺地區規劃研究」以地區為本的方針，對市區更新的政策框架及實施機制進行深入研究，制定出一套市區更新大綱發展概念藍圖，作為重整舊區的藍本。
油旺規劃: 尖沙咀
研究涵蓋範圍約為212公頃，涉及約3,300座樓宇，當中超過80%，即2,700多幢樓宇的樓齡為30年或以上。 整體樓宇中超過50%，即1,700多幢樓宇的樓齡更為50年以上。 另外，荃灣屬於香港第一代新市鎮，發展自1970年代開始，區內不少樓宇樓齡已超過50年。 韋總監說，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低，荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍，因此現時是合適時候，在荃灣開展類似研究，並審視提高荃灣區地積比的可行性，同時檢視土地用途，改善這個舊區的整體環境。
停車場上蓋將興建一個新運動場，旁邊會有一座新的政府綜合大樓，既重置現時的體育設施，還有更多社區設施。 油旺規劃 水道會由太子道西延伸至彌敦道，兩旁會有商業（包括高層建築和低層精品商業街）和住宅發展。 根據郭裴《粵大記》記載，油尖旺區的尖沙咀早於明朝已有人聚居，不過，旺角地區直到19世紀之前仍頗為荒蕪，只有數條村落。 清代嘉慶二十四年刊行的《新安縣誌》，標有芒角（即今天旺角），尖沙咀村而還沒有油麻地的名字，估計油蔴地是在香港被英國管治後，才開始興旺。
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「油尖旺區」由1982年成立的「油尖區」及「旺角區」於1994年合併而成。 名字由該區的三個主要區域——油麻地、尖沙咀和旺角的字首組合而成。 即使現在油尖旺區有20個區議會議席，當中有10個議席也是在以前的旺角區或在旺角區旁邊的西九龍新填海區。 而在果欄以南的土地，則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 研究建議，把果欄活化成為旅遊景點，果欄毗鄰巧翔街用地，將興建一幢多層商業大廈，用作水果批發市場，重置現時果欄的批發作業。 5.油麻地南西九龍門戶綜合發展，提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。
報告建議，這條水道將會由太子道西延伸至彌敦道，水道兩邊均建有商業和住宅發展，包括高層建築和低層精品商業街。 2.旺角東亞皆老街商貿／聯繫樞紐，面對亞皆老街的入口位置，將興建大型露天廣場，連接通菜街和花園街，以及旺角道天橋系統。 市建局又提到，在研究範圍內，有超過四百幢樓宇的現有地積比率已達規定的最高許可水平相若，以及有四百幢樓宇的地積比率已超過其上限。 歷時4年的油旺地區規劃研究終於出爐，整個研究覆蓋範圍約212公頃，涉及約3,350座樓宇。 香港2030+指出，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。 另應提高公共空間與私人空間的協同效應，改善／重建未符合標準的措施。
油旺規劃: 重建4大方案 1. 拆掉八文樓 重建新地標
另外，分別有72%及81%自住業主及非自住業主認為，重建後不能夠以市建或私人發展商所提出的收購價，於區內購買相同呎數單位。 此外，研究亦建議活化鄰近朗豪坊的旺角街市，並建設成特色市集，在大堂內整合周邊的小販攤檔，並加入餐飲和零售。 平台的頂部將提供一個呈波浪形的大型休憩用地，佔地約1.8公頃，並混合發展住宅和商業，體現「園中市集」。 有許多人亦認為高密度發展必然是所有樓宇都成為摩天大樓，亦自然否定高密度發展能達至宜居的理論。 油旺研究「正」方案的高密度發展，並非指整個地區都保持同一密度，而是在部分策略性地點提升發展容量，配合該地點的環境及經濟活動作高密度發展；至於油旺區內其他地點的發展密度可存在差異，實現「疏密有致」的規劃及佈局。 市建局估計，全面實施概念藍圖後，可優化研究範圍的發展潛力，並可帶來公眾利益，包括將人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎；將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃，增至擁有三公頃至八公頃的盈餘；以及減少兩成一至兩成二的道路空間，以提升環境質素及易行度。
油旺規劃: 研究背景
油麻地及旺角區擁有大量超過50年樓齡的舊樓，估計佔該區整體樓宇數量約五成，當中不少更超出現行城市規劃或建築物條例准許的發展密度。 市建局行政總監韋志成曾在網誌表示油旺兩區樓宇約有四分之一、即超過800幢舊樓已用盡地積比率，甚至達到「負數」，若發展這800幢舊樓，料錄得1380億元虧損。 油旺規劃 假如地契容許業主興建10層高的樓宇，但業主只興建9層，就可以將剩餘一層的地積比賣給其他重建的發展商，再利用該金額重新翻新樓宇。 韋志成指未來油旺研究的方向可以從規劃層面上實行轉移地積比，儲存已收購但未使用的地積比，或轉移至其他具潛力的重建地盤。 行政長官在新一份施政報告提到，面對樓宇急速老化，須採取更有效的政策手段，加快重建更新步伐，其中，市區重建局剛完成油麻地及旺角地區規劃研究，為重整和重新規劃兩個舊區制定藍圖，亦提出發展節點及一系列新的規劃工具，以提升土地使用效益和重建潛力。
油旺規劃: 重建後設甲級寫字樓、酒店
《2030＋》在這方面亦有相同概念，建議發展宜居新區，從而為重建稠密的都市核心區提供重置空間。 在這方面，市建局於2017年為老化問題嚴重的油麻地及旺角，進行深入的地區研究，並提出市區更新大綱發展概念藍圖及新規劃工具，使市區更新工作更具成效和前瞻性。 油旺研究提供「正」、「零」、「負」3個市區更新發展概念藍圖方案，從人口規模、發展密度及資源分配等層面作不同假設，以制訂相應規劃，與《2030＋》的策略發展和願景相互配合。 當局同時支持推行研究中建議的新規劃工具，例如地積比率轉移、整合街區發展及住用和非住用地積比率互換，促進該兩區的市區更新，並在適當情況下推展至其他地區，以提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與。 韋總監介紹，計劃中，現時位於花墟徑已被蓋封的明渠會重開，改建成水道，旁邊的界限街一號體育館、二號體育館及界限街運動場，整幅土地上會興建大型水道公園。 公園地下會設有300多個車位的停車場，以解決區內車位不足的問題。
