但一直以來，油塘區予外界的印象都只是工業區，區內住宅亦以公營房屋為主，發展潛力長期被外界忽視。 直至幾年前政府重新檢討該區臨海用地的規劃，並持續於該區賣地，才帶動起區內的工廈收購、重建、轉型。 第一、二期項目於2017年7月獲屋宇署批出建築圖則，總樓面面積約408.8萬平方呎，將建有30幢商住樓宇，預計提供約6,236個私人住宅單位，規劃相等於半個太古城。 油塘發展藍圖 ）位於香港九龍東南觀塘仔、長龍田與三家村一帶一個通俗分區，行政上屬於觀塘區。
該圖已預留土地發展地區休憩用地，以及發展連接東南九龍區長廊的海濱長廊。 油塘發展藍圖 政府為了配合整個油塘灣項目進展，於2019年4月下旬批准發展商在39萬平方呎的前濱及海床範圍興建海堤及登岸梯級，當時預計2020年可展開工程，於2023年落成。 根據以上的研究，顯示建議的綜合發展在建築及營運階段時可能會引致一些景觀及視覺上的不良影響，但是這些影響可以透過特別的措施大為減少或抵銷。 在營運階段，綜合發展區內的海濱漫步長廊和園林花園，有助改善油塘灣景觀及環境質素。
油塘發展藍圖: 政府宿舍（原為未發售居者有其屋屋苑）
受到東區海底隧道住宅項目，油塘重建計劃，高超道及鯉魚門住宅發展計劃內的高層住宅樓宇所破壞。 而在建議中油塘灣綜合發展區內的辦公大樓及部份住宅樓宇亦會影響該山嶺，可能產生負面影響。 但是，發展區的發展藍圖經悉心考慮，其中包含一些特色的設計，包括景觀廊，視覺滲透及梯級形樓宇高度，以助減低視覺上的不良影響。 油塘灣污水泵水站與其連繫的污水上升總線將有足夠能力去應付由油塘灣發展項目所產生的額外流量。 但是，若依據九龍中部及東部污水收集整體計劃檢討研究內所建議，由政府提供一條額外的污水上升總線作為後備之用的情形下，污水系統預留區域須在發展區地盤內加設。
- 除了住宅，隨着多個工廈重建項目逐步上馬，油塘區內具重建潛力的工廈，亦吸引發展商及投資者，當中在去年10月，華懋以約3.98億元購入東源街華東貨倉大廈的4層樓面，由於建築面積共98,928平方呎，呎價約4,023元。
- 關於發展區內的臨時污水儲存缸潛在的氣味影響，亦已考慮在內。
- 油塘灣發展項目/油塘灣綜合發展計劃在2015年獲城規會批出發展大綱圖，將分為六期發展。
- 為提供土地作動態和靜態康樂場地，約18.96公頃的用地劃為「休憩用地」地帶。
- 根據以上的研究，顯示建議的綜合發展在建築及營運階段時可能會引致一些景觀及視覺上的不良影響，但是這些影響可以透過特別的措施大為減少或抵銷。
- 有業主表明，將視恒基牽頭發展的同區油塘灣項目，為現有廠房服務的最後一個地盤，及後便會騰出現址六萬方呎用地，將會向政府申請補地價後自行發展，稍後再視乎區內需求，決定興建住宅或商業項目。
- 隨著油塘灣地區城市化後，將會有更多的住宅與商業發展，加上新建成的油塘地鐵站，使對外交通得到改善。
現有的主要政府、機構或社區設施包括容鳳書紀念中心、東九龍健康中心及晒草灣鄰里社區中心、戴麟趾夫人復康院、觀塘裁判法院、政府合署、學校、兼容圖書館的聯用大樓、主要電力支站、室內運動場、室內康樂中心、消防局及救護站。 為促使逐步淘汰一些現存的殘舊工業樓宇，五個位於油塘工業區的工業用地被撥入「住宅（戊類）」範圍內，佔地５． 在此地帶內進行住宅發展，必須提出規劃申請，以解決在重建過程中，工業與住宅樓宇為鄰可能產生的問題。 由各發展商申請文件可以發現，幾乎清一色主打中型單位，可預料未來整個區域定位會走高檔路線。 油塘區位處市區，既有鐵路優勢，又有多條巴士路線途經，經過東區海底隧道便可抵達港島區，交通可謂四通八達。 區內的茶果嶺，許冠傑的當年一首唱到街知巷聞的粵語流行曲《追求三部曲》，歌詞中有「屋企住茶果嶺（瓦封嶺），見我口輕輕當我花靚倞」，令上年紀的香港人即使未去過，也聽過茶果嶺這地方。
油塘發展藍圖: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
早前截標的油塘住宅官地截標，共收到10份標書，一洗之前黃竹坑3期項目，僅獲5份標書的頹氣。 分析認為，油塘項目受歡迎之處除了因為規模較細，亦因為油塘有工業區轉型民居；以及「起動九龍東」的憧憬。 在兩大憧憬下，近期區內的二手樓價亦有跑贏大市之勢，反映區內的住宅及工廈都具較佳升值潛力。 城規會亦同時修訂圖則的《註釋》及《說明書》以反映上述修訂及最新建議，並適當地更新各用途地帶及規劃區的一般性資料。 不過，據恒地執行董事黃浩明在2021年3月18日透露，集團認為補地價金額過高，已就此進行上訴，期望今年上半年可獲政府回覆。
現在油塘北部以公屋和居屋住宅為主，南部臨海位置現主要用作工業發展的地區已經被政府規劃成私人住宅區，但仍有零星的工業大廈存在。 而接鄰油塘的三家村，已有150年歷史，區內也設有觀塘魚類批發市場。 受油塘區未來所排放污染雨水，其中包括建議的油塘灣發展及觀塘雨水明渠的累積效應，鄰近的茶果嶺海水抽水站及油塘海水泵站海水進水口，甚至維多利亞港的水質可能受到影響。
油塘發展藍圖: 未來發展
再加上新建的住宅樓宇和辦公大樓，將會形成一個高質素的現代化海旁景觀，並對油塘灣的景觀特色產生正面影響。 在建築階段，對污水收集系統的影響預期主要由建築工人所產生的污水引致。 但是若能提供乾燥式流動廁所作為臨時的衛生間、並且定期進行清理，影響應可以得到紓緩。 空氣質素影響是以開放道路的交通、東區海底隧道出入口及其通風大樓的氣體排放、建議的西岸公路隧道方案內的隧道、工業排放，再加上各參數的背景污染物濃度的累積影響來表示。 結果顯示，各考慮中的道路網方案對在建議發展區內所有易受空氣污染影響的受體，都符合有關的空氣質素指標內一小時及二十四小時的二氧化氮水平與二十四小時的可及入懸浮粒子水平。
漫步長廊亦可作為一種交通運輸模式，方便行人甚至單車駕駛。 油塘發展藍圖 而單車路線的提供，則可促進旅遊業及鼓勵市民使用一個對環境友善的運輸方式。 期間以恒基為首財團多次購入油塘區相關物業或地皮，包括在2009年底以5,470萬元向捷生梁氏家族購入油塘海濱地段27號船廠；以及以4,539 萬元購入油塘高輝道48 號的浩昌木廠的舊址，兩者合計約逾1 億元。 即「馬游塘」，得名於藍田山上的馬游塘村，不過兩者相距甚遠。
油塘發展藍圖: 主要交通幹道
此油塘灣綜合發展的環境影響評估研究顯示，油塘灣綜合發展不會引致難以補救的環境影響。 區內主要休憩用地包括三家村遊樂場、麗港公園、晒草灣遊樂場和茜發道網球場，亦有預留休憩用地作發展海濱長廊。 規劃區佔地約264公頃，位於東九龍的觀塘區，東面以五桂山、照鏡環山及魔鬼山（炮台山）的山嶺為界，南臨鯉魚門海峽，西面止於維多利亞港、偉業街及茶果嶺道，西北接鯉魚門道及藍田區。 甯漢崇稱，近年政府在九龍區有多個大型發展項目，可見油塘區的混凝土廠房，仍有其必要性，惟隨着未來數年多個在九龍區的大型地盤陸續完工，若各廠房陸續遷往其他合適的地方，亦可更有效地運用土地資源。 香港建築業物料聯會行政總裁甯漢崇表示，本港混凝土廠房供應量尚算足夠，惟現時問題在於廠房位置不平均，大部分位於新界，九龍僅設有兩個廠房，至於港島亦僅兩個位於柴灣。 他指，由於混凝土在生產後，需要於一小時內送達地盤並使用，否則混凝土若在車內逗留太耐便會變硬，最終成為建築廢料，因此各區廠房必須平均分布，而現時油塘的廠房則主要為九龍區地盤提供建築物料。
在一九九二年六月十七日，當時的港督指令城市規劃委員會擴大草擬的茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱圖的覆蓋範圍以包括油塘灣。 大部份海灣地段的業主，就政府的新規劃意向作出回應，並同意組成聯營公司去清除那些殘破的海灣地段，並把該區重新發展為有成效及更友善的土地用途。 至於區內未來準備上馬的項目中，規模最大要數由恒地牽頭的油塘灣項目。 項目將合共提供逾6,500伙，當中屋宇署批已出首兩期建築圖則，將建30幢住宅樓宇，提供逾6,200伙，相等於半個太古城，現正處於申請補地價的階段。 餘下地段將畫為第3至6期發展，預計主要作住宅及酒店發展，由保利達及香港經貿商會會長李秀恒等分別持有。
油塘發展藍圖: 住宅
再者，食用在灣內用錘釣方式捕捉的受污染魚類，亦會危害身體健康。 油塘發展藍圖 油塘灣填海可把受污染的海床覆蓋，從而減少受污染海床對公眾及海洋生物的不良影響。 目前油塘區內工廈呎價普遍約為2,500至3,500元左右，低於鄰近觀塘區工廈呎價4,000至5,000元不少，但由於全幢工廈具重建潛力，故此吸引發展商、投資者高價承接。 而該區工廈單位呎數較大，一般過千呎，甚至過萬呎，加上工廈只能承造四成按揭，故較適合資金充裕的資深投資者，購入單位等發展商收購。 約0.07公頃用地劃為「海岸保護區」地帶，以保育、保護和保留燈塔、天然海岸線及天然海岸環境，而地帶內會維持最低度的建築發展。
至於污水系統預留區域在發展區內的路線，須進一步研究並由發展商及政府協商去作決定。 本港近年土地供應短缺，維港兩岸「靚地」更是買少見少，但享有無敵海景的油塘工業區，未來卻有望轉型成住宅發展重鎮。 有業主表明，將視恒基牽頭發展的同區油塘灣項目，為現有廠房服務的最後一個地盤，及後便會騰出現址六萬方呎用地，將會向政府申請補地價後自行發展，稍後再視乎區內需求，決定興建住宅或商業項目。 規劃區內大部分現有私人及公共住宅發展項目位於「住宅（甲類）」地帶（約77.89公頃）。 位於前茶果嶺高嶺土礦場四幅用地劃為「住宅（乙類）」地帶，作中等密度的住宅發展（約3.29公頃）。
油塘發展藍圖: 規劃申請
擬建的海濱漫步長廊將提供一個理想的休憩用地作為文娛康樂之用。 發展項目將為附近的居民營造一個更令人愉快的觀景，並可消除在油塘灣海旁地段上污染性的工業所引致的環境問題。 建議的發展區與其背後的高層樓宇及其東南面的商業發展，將融合成為未來新興地區。 由於建議中的發展區接近現時的油塘工業區，工業區內煙所排放的氣體被識別為對該發展區空氣質素的主要影響。 就影響空氣質素的工業區煙及各道路網方案中車輛的排放源頭，進行了數量性的空氣質素影響評估。 而東區海底隧道出入口及其通風大樓所排放的氣體，對於油塘灣發展區內的空氣質素及累積的影響亦在環評報告中作了評估。
除了住宅，隨着多個工廈重建項目逐步上馬，油塘區內具重建潛力的工廈，亦吸引發展商及投資者，當中在去年10月，華懋以約3.98億元購入東源街華東貨倉大廈的4層樓面，由於建築面積共98,928平方呎，呎價約4,023元。 油塘發展藍圖 鑑於華懋現時在該廈仍持有不少樓面，不排除計畫回購物業進行重建。 其中，政府之前於區內批出兩幅住宅用地已踏入收成期，單位將於今、明兩年接連推出。 當中九龍建業（00034）投得的鯉魚門徑限量項目，前身為停車場，將興建646伙，以中小型單位發展為主，主打1房單位，部署今年第3季推樓花，預計2019年9月落成。 至於五礦地產（00230）的崇信街與仁宇圍交界地，亦獲批建4幢分層住宅，提供不少於657伙，分2期推售，細單位部署明年底推出。
油塘發展藍圖: 規劃申請
在實施建築緩解措施後，當中包括使用較寧靜的機械與可移動的隔音屏障，建築噪音在噪音感應強的地方應會符合法例規定的標準。 建議在具代表性的噪音感應強的地方作定期建築噪音的監察，以確保噪音感應強的地方不會受到建築噪音的不良影響。 本評估研究引用空氣質素指標內所規定的二氧化硫空氣標準作為評估準則。
- 規劃區佔地約２６４公頃，位於東九龍的觀塘區，東北及東面以鯉魚門道、五桂山、照鏡環山及炮台山為界，南臨鯉魚門咀，西至維多利亞港、偉業街及茶果嶺道，西北接觀塘繞道。
- 油塘區現時放盤的私樓不多，成交亦偏少，但正由於社區配套漸見成熟，促使樓價升幅跑贏大市。
- 提供及適當保養一些用作污水排放、阻擋溢漏及化學廢物處理的地盤設施，也是不可缺少的。
- 約4.03公頃用地劃為「商業」地帶，旨在提供土地作商業發展，以配合區內需要。
- 惟消息透露，因應多個大型建築項目料將陸續落成，現時兩家預拌混凝土廠房的業主，最新評估可於五年內撤出該區，期望遷往將軍澳等地繼續營運。
- 相反地，若果基於某些原因以致油塘灣發展項目不能落實的話，在沒有其他選擇的情況下，現時的海旁地段唯有選擇繼續維持現時令人厭惡的用途。
項目是由恒基兆業地產、新鴻基地產、新世界發展、恒隆地產、會德豐地產等合作發展的分層住宅新盤，地段屬九龍油塘海旁地段第1、5至15號，於2017年7月獲批建築圖則。 受惠於大綱圖拆細，區內現時最少有4個地盤準備上馬，包括長實東源街項目、越秀地產旗下東源街越秀冷藏倉庫、青建國際東亞庫運紹榮鋼鐵廠（去年向紹榮鋼鐵購入）、五礦地產油塘崇信街項目（透過購入官地），成為該帶5年內的供應主力。 連同近年售出的港鐵油塘通風大樓、油塘高超道官地，6幅私宅地一共為該區提供約3,453伙。 油塘發展藍圖 市傳由恒地牽頭組成的財團正為項目向銀行取得多達460億元的融資，相信將會在2019年6月取得款項；而項目目前正在與政府就補地價進行商討，市場估計補地價金額約204.4億元，每方呎樓面地價約5,000元。
油塘發展藍圖: 未來發展
「綜合發展區」的長遠規劃目標，是逐步取締現有工業作業，解決環境問題及優化海濱供公眾享用。 油塘灣現有的工廠大廈已於2011年起陸續清拆，騰出空間後由恆地興建遊艇中心、海濱長廊、多棟中密度住宅和酒店，當中住宅高度為18至29層，非住宅高度為6及20層，提供6,556個中小型住宅單位。 建築面積約9.94公頃，總地積比率最高定於4.5倍，發展商須採用獨特的漸進式建築物高度輪廓，建築物高度向海濱遞降，屆時該區將成為東九龍的高尚住宅區。
油塘發展藍圖: 主要交通幹道
部份住宅單位景觀遠眺中環及尖沙咀一帶海域，每晚皆可看到幻彩詠香江的雷射表演，每逢農曆新年和回歸紀念更可觀看煙花。 政府在多個規劃研究中鼓勵油塘灣的重新發展，並且更於分區計劃大綱圖中確立。 建成後的油塘灣不單能滿足區內對於學校，休憩用地及由政府提出的住屋需求，並且把現時砂石滿佈的土地帶到更對環境友善及無污染的用途。 該等業主聯合組成一間聯營公司，並委任滿偉發展有限公司擔任項目經理，負責推行建議的重建工程。 另一方面，「起動九龍東」規畫令區內的商業發展發達，亦有望推升油塘未來的樓價。
油塘發展藍圖: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
提供的社區設施包括一所社區中心，綜合服務及一個老人社區中心，既可為居民提供服務，亦能滿足區內的需要。 從九龍東部及中部發展研究，反映出現時觀塘區普遍缺乏休憩用地。 在這發展項目所籌劃的海濱漫步長廊，可給予市民多一個公眾的休憩用地使用，亦是一個理想的康樂及旅遊設施。 有關範圍並包括就建議緩解措施、分析剩餘影響及建議所需的環境監察及審核規定。
油塘發展藍圖: 住宅
事實上，近年油塘工業區加快轉型，區內不少工廈工廠將改作住宅發展，配合政府推地，預計未來有超過1萬伙住宅新供應。 油塘區過去的工業發展主要集中海旁位置，面積近30公頃，分布於港鐵油塘站週邊、茶果嶺道的油塘灣發展區，以及東源街和四山街一帶，近年有關的地段已漸趨住宅化。 惟消息透露，因應多個大型建築項目料將陸續落成，現時兩家預拌混凝土廠房的業主，最新評估可於五年內撤出該區，期望遷往將軍澳等地繼續營運。 油塘發展藍圖 其中一幅用地的業主向本報率先表明，將視恒基牽頭發展的同區油塘灣項目，為現有廠房服務的最後一個地盤，及後便會完成歷史使命，騰出現址六萬方呎用地，並會向政府申請補地價後自行發展，在稍後時間視乎區內需求，再決定興建住宅或商業項目。 現時那些陳舊而殘破的工業大廈，船塢、木廠及鋸木工場將會被清拆，並由現代化的住宅及商業樓宇所取代。
共六幅用地劃為「綜合發展區」地帶（約13.93公頃），一幅位於油塘灣，其餘位於油塘工業區，作綜合住宅及／或商業發展，並提供休憩用地和其他社區及配套設施。 相反地，若果基於某些原因以致油塘灣發展項目不能落實的話，在沒有其他選擇的情況下，現時的海旁地段唯有選擇繼續維持現時令人厭惡的用途。 假如這是事實的話，這些在海旁地段上經營的工業對沿茶果嶺道附近興建中或規劃當中的住宅發展及學校所帶來的滋擾，將會是另一個環境問題的產生。 年落成後，當觀塘初級污水處理廠出現飽和的情況下所產生的污水。 對於解決現時淨化海港計劃內污水隧道潛在的不足及提升觀塘初級污水處理廠的需要的方法，將會在未來的研究中，例如由國際專家小組所建議的「環境及工程可行性評估研究」，作深入的探討。
