其中，5座16樓D室，面積406方呎1房單位，今次加幅達35%，售價由519.1萬元升至698.3萬元，呎價由12,786元加至17,200元。 新地代理總經理陳漢麟表示，PARK YOHO Genova將設購買2伙至3伙單位(最多購買3伙)的A組；以及購買1至2伙單位的B組。 A組買家優先認購，需最少認購1伙價單售價850萬元或以上的單位。 而為公平起見，A組限額60伙供認購，使B組買家有機會購買心儀單位。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
擁有一層樓，除了能帶來置業安居、資產增值回報，更可加按套現，以較低借貸利率，應付資金周轉，即上千居搜尋各區優質樓盤。 加按套現的意思是把物業再一次抵押給銀行，從而借入新的貸款。 換句話說，加按是業主第二次向同一間銀行以同一抵押物業借錢。 本行對貸款及按揭申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。 貸款及按揭須受貸款及按揭文件所列的條款及細則所約束。
樓換樓過渡貸款: 迷思1: 一手供應創新高 = 供求取得平衡?
必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。 對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 「先買後賣」不止影響按揭財務要求，未賣舊有物業即是資金未回籠，新物業首期從來而來？
- 「先買後賣」不止影響按揭財務要求，當未賣出手上物業，新物業首期從何而來？
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- 假設他月入HK$50,000，提取HK$60萬元的貸款，年息2厘，分4年還，每月還款額為HK$13,011。
- 以物業抵押形式向銀行借錢，銀行在借出按揭時須遵守金管局的樓宇按揭要求，亦即最高只可批出估值的6成金額。
- 舉一例子，買家於數年前以400萬元買入兩房居所，向銀行承造9成按揭，現時尚欠銀行按揭300萬元；眼見單位已升值至600萬元，希望運用樓價升值的資金作為首期更換一間800萬元之三房單位。
據知，當中涉及兩家中小型銀行，更有市場消息傳出，銀行業界曾計畫開會商議會否一起停做「納米樓」按揭貸款，惟金管局對此表示關注後，銀行界即時叫停，暫未有最新動靜。 先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。
樓換樓過渡貸款: 按揭利率hibor不可不看攻略
曹德明指，從銀行角度，客人風險是首要考慮，「如果業主無錢供樓，影響是即時的。」由於納米盤面積細小，加上疫情等外來經濟因素影響，相關「銀主盤」未必可快速轉售，故銀行業近年對批出按揭變得審慎。 如果業主現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值56折發售，折讓為44％，補地價金額，即為「500萬x44％」，等於220萬。 要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。 不過換樓自住始終係用家，銀行都會留一線，只要換樓#申請按揭 時，講明係「先買後賣」，就可以沿最基本的供款與入息比率上限及壓力測試要求，但係必須要提取按揭之後，6個月內償還舊有按揭全部餘額，#按揭成數 亦要下調一成。 領展房產基金（0823.HK）提議股供，計劃以五供一的比例集資188億元，大出投資者意料之外。 領展供股引來網民強烈批評，其中一個爭議是供股價折讓幅度太高。
最後是現有物業成交當日或提取換樓貸款後六個月內（以較前者為準）清還換樓貸款。 「先買後賣」不止影響按揭財務要求，當未賣出手上物業，新物業首期從何而來？ 銀行可提供換樓過渡貸款，借出舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，以支付新物業首期，且過渡貸款期間只需支付利息。 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 樓換樓過渡貸款 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。
樓換樓過渡貸款: 印花稅
穩陣方案Lv 3 – 新買物業的成交日訂在售出物業成交日後兩個月遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。 假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。
- A組買家優先認購，需最少認購1伙價單售價850萬元或以上的單位。
- 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。
- 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。
- 事實上，精明的置業人士會藉助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。
- 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。
換樓人士可跟新買家簽署必買必賣的買賣合約，不論臨時買賣合約或正式買賣合約也可以加上這個條款，這樣可保障自己。 另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內，而且按揭成數扣減一成，$1,000 萬的樓，銀行最多只能批出8成按揭。 在最新放寬的按揭成數下，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達9成按揭，然而，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數。
樓換樓過渡貸款: 業主放盤
假設他月入HK$50,000，提取HK$60萬元的貸款，年息2厘，分4年還，每月還款額為HK$13,011。 一般而言除非人工超高，擁有3層樓或以上業主，如果想轉按很難通過壓力測試；但若果其中一層轉按至定按計劃，由於該層樓毋須通過壓力測試，入息要求便會降低，可以套現更多。 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。
雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 雖然這類過渡貸款可增添換樓過程的彈性，但要留意當中須合符一些條件，方可獲銀行批出貸款或有效運用資金過渡交易銜接期。 銀行提供之過渡貸款均設有貸款金額上限，借款人須弄清能否獲批足夠資金作過渡，即是否有足夠「水位」；由於收緊樓按成數的新措施已出台，有關「水位」亦隨之減少。 現時銀行一般以原有物業估值之高達6成減去尚欠按揭額計算，或以新購物業估值之首期即高達4成減去訂金金額(多為1成)作比較，兩者之中取較低者，以計算過渡貸款之最高貸款額。 樓換樓過渡貸款 計算後會發現，若原有單位之按揭成數又或尚欠按揭金額偏高，可借出之貸款金額或未足以可支付新居交易之樓價尾數。
樓換樓過渡貸款: 按揭工具及資源
過往他們可能新物業敍做高成數按揭來解決換樓難題，但礙於近年金管局多番出招，此做法已不可行，他們現在只能先賣後買，但短時期又會無處容身，故此唯有將換樓計劃擱置。 換樓人士要留意，金管局對於不同樓價的按揭成數限制只餘下兩大層級，以1,000萬元為界線，1,000萬元或以下物業按揭最多可以借60%，1,000萬元或以上的物業按揭最多只能借50%。 想將供樓利息支出作為扣稅項目，手續很簡單，只需在報税表（BIR60）第8.1及8.3部「利息扣除」一欄，填妥相關物業地址，並在「貸款用於購入上述物業，並以物業作按或押記」一項中選擇「是」。 很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。
當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 你可在簽署新居買賣協議的二年內，或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內，連同證明文件向稅務局，提交退稅申請。 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。 至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。 二按通常經財務公司借出，貸款利率比銀行高，形成更沉重的經濟負擔；加上若斷供的話，因為二按涉及兩個債權人 （例如銀行及財務公司），兩者皆有權隨時收回貸款（Call Loan），繼而收樓。
樓換樓過渡貸款: 物業按揭
Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支，又不急於出售現時持有物業，那麼先買樓較適合。 預早開始計劃及放盤能讓您無縫交接，既節省租金，又能減少搬屋次數。
當然，發展商財雄勢大，可以透過屬下的財務機構借錢給買家，因為金管局不能直接監管他們，而這些財務機構也不用向銀行借錢，母公司是發展商，提供貸款只是便利銷售而已，金管局也不能以隔山打牛方式阻礙。 筆者屢次詢問銀行有沒有這種服務，得出的答案都是就算換樓後用同一間銀行做按揭，下一筆按揭都要當作新造按揭。 樓換樓過渡貸款 60%減按揭貸款尚餘欠額；或新物業所需首期金額減訂金。 如果換樓人士採用先賣後買方式換樓，賣出原有物業後，未必一定可以即時搬入新居，可能需要等待一段時間後才搬得到。
樓換樓過渡貸款: 成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
然而，只要在申請按揭時，向銀行表明屬「先買後賣」，便可沿最基本的供款與入息比率上限及壓力測試，但必須留意，在提取新按揭貸款之後的六個月內，要償還舊有按揭全部餘額。 信貸評級分為 10 級由 A 為最高 J 為最低，普遍評級低過 H 的申請人都較難取得銀行的貸款批核。 另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。
根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》訂明，持牌地產代理受客人委託買賣或租賃住宅物業時，需要訂立出售或出租香港住宅物業用的地產代理協議，即「放盤紙」。 但近日有客人提出因不想過早披露自己的個人私隱希望到最後真正賣出或租出單位一步先補簽。 1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 陳超國指，若果物業用作自住，按揭息口會低一些，按揭保險申請規定要自住，因此若果物業有租回條款，新業主未必願意配合。
樓換樓過渡貸款: 信用卡優惠
但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。 現樓貨尾囤積的影響，這一點早兩年，我們已經跟大家探討過。 樓換樓過渡貸款 自從2008年金融海嘯後，量化寬鬆刺激港人追逐實物，本港私樓供不應求，政府大力增加土地供應，而相關效應已逐漸浮現。 根據房屋局公布數字，本港潛在私樓供應大增至破十萬關口，累計有105,00個單位，按季增加10,000個，一口氣打破2004年公布紀錄以來新高。
樓換樓過渡貸款: 最新要聞
兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 任何人士所繳付的居所貸款利息，只可從應課薪俸税入息或從個人入息課税入息總額中扣除。 因此，申索人必須是一名個人，有關物業必須以其個人名義購買及用作其居住地方。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。
樓換樓過渡貸款: 銀行提供過渡貸款付首期
是次的「過渡性貸款」有其特別之處，現有物業之過渡性貸款和新物業的按揭貸款會在同一銀行辦理申請，而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內，故不會影響新物業按揭之批核。 另外，該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請，在還款期內（半年）只需繳付利息（息口為P — 2.5%，P為5%)，如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業，比過往類似的計劃更具彈性。 短期過渡貸款為銀行帶來的利潤不多，很多時銀行是為着吸納新按揭客戶而經營這類貸款，故借款人須同時向該銀行申請新居按揭。 由於換樓貸款僅作過渡之用，故銀行會要求借款人出示已賣出舊居之合約，貸款期限便截至舊居成交日，用家收妥樓價尾數後便須清還全數換樓貸款金額，但當中不可超逾6個月。
樓換樓過渡貸款: 申請信用卡
發展商提供買新盤需要的首期貸款，令到換樓客更加鬆動，只要在期內賣出原有物業，再加上新 舊物業之間的差價就可以。 再者，由於金管局實施按揭措施的關係，上述「水位」亦會根據措施訂明之按揭成數上限而降低。 另外，該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請，在還款期內(半年)只需繳付利息(息口為P-2.5%，P為5%)，如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業，比過往類似的計劃更具彈性。 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 換樓計劃只適用於住宅物業及以個人名義申請之按揭計劃及不適用於「居者有其屋」、「租者置其屋計劃」、「按揭保險計劃」、工商用物業、車位按揭及附有任何形式二按之按揭計劃。
樓換樓過渡貸款: 利率資料
（4）承接上一點，若果首期要倚靠舊樓套現才可取得的話，那麽最好跟舊物業的買家簽署必買必賣的正式買賣合約後，才購買新物業。 因萬一舊物業買家撻訂，購入的新物業也可能受連累而撻訂，故簽必買必賣合約可保障自己。 每年都會有不少不良集團打著財務公司的旗號招搖撞騙，但只要各位細心處理都可以防止被騙。 物業轉按是將現有在財務機構的一按、二按轉到『 英皇財務 』，以便業主節省利息開支。 業主只需要提供原有銀行及貸款公司的貸款合約，利息可低於原有財務機構。 即時減輕業主每月利息支出之餘，轉按費用全免，助客戶資金運用更佳。
一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有足夠時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，如果樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。 這種方式的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。
想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價，可到千居查閱。 屬於無抵押私人貸款，不受金管局按揭貸款要求所限，對象為業主，貸款手續較加按簡易，視乎不同的貸款機構，對申請者的物業類型或樓齡有不同要求。 通常貸款人為發展商旗下的金融財務機構，可借出的按揭成數不受金管局約束，亦不用壓力測試，申請條件寬鬆，讓買家借盡一按及二按上會，但一按加二按會設上限 (例如最高80%)。 加按等於再向銀行申請按揭，但一般不用訂立新的按揭契，只須簽署一份「提供貸款通知書」，確認加按的貸款條件。 金管局亦有規定，如業主在申請按揭時，已有其他抵押物業，或者已為其他物業作按揭擔保，便需扣減一成按揭，最高敘造5成。 不是人人可做物業加按借貸，只有業主才可，業主當初購入物業時，向銀行借入貸款，並把物業抵押給銀行，亦即做了一次按揭。
樓換樓過渡貸款: 物業二按
由於他是依靠賣出原有單位後所取得的資金才能購入新單位，現時狀況可能會令其樓換樓計劃破滅並要賠上大訂，他惟有試探一下新買入單位的業主口風，發現原來對方跟他一樣都是樓換樓。 私樓住戶平均入息中位數39,100元，以目前息率水平倒轉來推算，最高可獲取408萬元的貸款額。 當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。
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中原按揭經紀董事總經理王美鳳坦言，市場對換樓過渡貸款需求向來不大，現時恒生新推的換樓過渡貸款，注入新元素，令計畫較以往更具彈性，貸息亦較吸引，相信旨在吸納新的按揭客戶。 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。 今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤！
