當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，計壓測可豁免計算原有單位的按揭欠款。 假若舊有的物業以高於購買時的價錢售出，業主從中獲利，更可以用作支付新物業的首期或裝修費用等。 最重要一點，當賣出唯一的物業之後，換樓客恢復首置身份，買樓時毋須支付15%的雙倍印花稅，只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅。 唔想有以上嘅風險，換樓除咗「先賣後買」之外，仲有咩方法？
不過，就算樓宇轉名，亦需要於簽署臨時買賣合約後的一個月內，繳交印花稅。 跟據上面例子，客人不需要付15%印花稅，因賣A的臨約日期是在買B的臨約日期之前簽定。 但是，賣A的成交日期是在買B成交期之後，那麼申請按揭時，銀行計壓力測試會不會計算A的每月供款（即總供款$30,000）？ 因為在買B成交後，客人手上的A仍未成交，仍需要供多一個月。
樓換樓先賣後買: 成交期 – 居所真空期
當中值得考慮的是換樓方式，到底「先賣後買」與「先買後賣」，哪一個比較著數？ 另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 由此可見，「先買後賣」可做到新舊物業無縫交接，無需額外租賃其他地方暫住，但比較適合一些財力及實力較充裕的人士；相反「先賣後買」的好處是資金安排會相對輕鬆，而且不必承受買樓後急於將單位出售的壓力。
然後買家就可以向銀行申報物業自住，藉此申請高成數按揭，但其實此舉已經構成欺騙銀行及按揭保險公司。 樓換樓先賣後買 對於已為持有物業承造按揭的買家，由於您將持有兩個物，最高供款與入息比率（LTV）只是樓價的四成，借貸金額比沒有持有任何物業的買家少一成。 若您未能以目標價錢出售原有物業，按揭供款或會對您做成負擔。 如買家在購入第二個物業後6個月內出售原本持有的單位，即可退回雙倍印花稅費用。 8小時完成樓換樓，準買家如此疏爽，物業應該是細價樓，但原來成交金額逾「九球」，以非豪宅計都算是大手筆交易。
樓換樓先賣後買: 按揭查詢
當樓價處於上漲階段時，理所應當採用「先買後賣」策略，因為明天賣出的價格很大機會比今天買入的價格高，所以應該先以低價購入新的單位，之後再以較高的價格售出舊單位，以賺取差價。 樓換樓先賣後買 現市況有人歡喜有人愁，長實（001）荃灣新盤環宇海灣開價在即，同區二手業主驚受拖累，寧願蝕讓提早離場。 美聯徐偉業表示，荃灣愉景新城10座高層C室，實用493方呎，以約459萬元成交。 原業主1997年9月以約508.41萬元買入，賬面蝕約49.41萬元。
- 另外，無論任何原因，如最終未能成功轉名，換樓客都需要補回相關的印花稅差價。
- 同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3厘後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。
- 我們一次過拆解兩種換樓方法的優點及缺點，並附上換樓時間表以供參考。
- 如換樓客現以聯名方式持有第一個單位，可採用轉名或除名恢復首置的身份，再購買新單位以避免繳交15%的雙倍印花稅。
- 可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。
至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。 或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才是對自己最保障的方法。 一方面，換樓客可以安心地鎖定新物業的售價，不用擔心錯失購入筍盤的機會；二來，換樓客可以無縫接合地換樓，避免額外支付租金。 香港按揭息口一直處於低水平，再加上政府放寬高成數按揭，大大降低置業成本，不少人趁機「樓換樓」。
樓換樓先賣後買: 樓市走勢
故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 樓換樓先賣後買 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 當然，如果你有足夠財力，可以拿出五成以上的首期，你的物業便可以合法地放租，此時賣一個順水人情，短租給賣家也無妨，但要留意，有些人會將售後條款寫在買賣合約中，當為一個額外的條款。 就算買家真的打算自用，在賣家搬走後才遷入，亦有機會觸犯法例。 輕則會被Call Loan，補回按揭成數差額甚至罰款，重則隨時被控作出虛假聲明罪行，後果不可小覷。
- 假設舊果層8月成交，預一個月上TU，TU註銷後預1個月做按揭，即新買果層最早要10月才好成交。
- 無論簽署臨時買賣合約，或者正式買賣合約，買家有機會打退堂鼓，取消交易。
- 而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算，例如在今年 3月3日簽署第二層樓的樓契，最遲需於明年3月2日前簽署樓契，賣出原有物業。
- 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險。
- 原業主2011年以270萬元買入，持貨3年，賺118萬元。
- 先賣後買與先買後賣最大差別，前者業主能恢復首置「自由身」身分，申請新物業的高成數換樓按揭，並且可避開持有一項物業後再置業所需的15％從價印花稅。
- 建議「先買後賣」人士預早開始計劃及放盤，盡量將買賣物業之間的距離縮短。
對於「加按」的實際操作，可以按這裡，詳閱「加按」的各項細節。 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。 成數及印花稅的要求各有不同，究竟應該如何選擇？ 我們一次過拆解兩種換樓方法的優點及缺點，並附上換樓時間表以供參考。 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。
樓換樓先賣後買: 物業轉名勿低於市價20%
因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 例如，有些只提供按揭相關類型的貸款，有些只提供無抵押的私人貸款，有些利率較低但審批入息方面較嚴謹等。
由於「轉名」也是視一樁買賣，所以即使沒有實際金錢交易，簽紙並交了轉名印花稅後，便當是賣了樓可以申請退稅。 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。 樓換樓先賣後買 不過，只要業主在買入第二個單位後，一年內將第一個單位賣出，那麼仍可以向稅局申請退稅，將從價印花稅及第二標準從價印花稅的差額取回。
樓換樓先賣後買: 樓換樓先賣後買，新買果層幾時才可申請9成按揭？
售樓說明書「發展項目的資料」顯示出的預計關鍵日期，為項目的預計完成時間，雖然並非正式收樓… 然而，當大家答應賣家售後租回的要求，其實等於購入一個連一份短租合約的物業，如果將售後租回的條件寫在臨約上，銀行隨時會拒絕批出高成數按揭。 事實上，銀行批出多少按揭，很視乎正式成交日的物業狀況，如果當日仍然有租客在物業內，即是連租約物業，不是「交吉」，銀行最多只可以借五成按揭。 除了麗城花園這項8小時換樓成交，近期不乏準買家火速拍板的成交。 沙田河畔花園高層兩房、實用面積269方呎單位，僅放盤一日便獲得父母資助首期年輕上車客以400.8萬元接貨，原業主持貨14年獲利264.8萬元離場。 往時銀行在年頭做按揭進取些，同一個案在農曆年月係易批些。
如換樓客選擇先賣後買，原則上於簽署臨時買賣合約後，政府便不會將買家視為擁有多於一個單位，即買家可以按第2標準稅率的計算方法繳交從價印花稅，但如舊單位的買家突然撻訂，換樓客便要即時補回15%印花稅的差價。 時隔4個月，特區政府仍未發布此措施的相關操作和細節，卻在坊間掀起了「港漂置業潮」。 現屆政府首份財政預算案將於明日（22日）發表，是否會宣布此項措施的後續安排？ 樓換樓先賣後買 而對於這項優惠措施，是否真正意義上幫助了想在香港落地生根的港漂減輕買房負擔，又或是為香港招來了內地人才？ 今日（21日），點新聞記者就此項措施的後續安排向稅務局查詢。
樓換樓先賣後買: 銀行加按息死線前 上車客如何「達陣」享低息？【星之谷專欄 – 香港01】
不過，「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住，同時亦需搬家兩次，牽涉額外的租金及搬遷費。 為了節省費用，部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後，便簽定新買物業的臨時買賣合約，但求做到「無縫交接」。 但原來買賣交易的時序不同，亦會影響其按揭成數，當中亦有需要注意的事項。
講到明樓換樓，當然是在賣出物業後再買入新物業。 站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。 以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。
樓換樓先賣後買: 問題2: 「相連單位」、「複式單位」算一個單位或多於一個單位?
而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，按年下跌逾五成半。 現時經濟環境下，換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售，並可能被壓價出售，此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。 因此建議使用「先買後賣」的換樓客提前計劃放售舊有物業，盡可能縮短買賣物業之間的距離。 在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。 一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾1,000萬元。
理論上，物業轉名的定價是由雙方自行議定，定價越低要繳交的印花稅便越少，可以節省更多。 轉名時的價樓格比遠低於市價，稅務局或會於其後的7年內，追討回印花稅的差價。 此外，由於轉名時會向銀行申請按揭，可助換樓客套現，用作新單位的首期，如定價太低，便未必可以套現足夠資金。 所以在轉名前可先向不同銀行查詢有關單位的估價，可選擇其中最低的估價作參考，去決定最終的單位定價，注意盡量不要低於市價的20%，否則有很大機會被稅局追回差價。
樓換樓先賣後買: 置業指南
而首次置業的香港永久居民，同樣購買該樓價住宅物業，只需支付樓價3.75%的新從價印花稅，即37.5萬元。 樓換樓先賣後買 而當外來人才成為香港永久居民後，只需承擔與永居一樣的3.75%印花稅，而之前多繳的錢，扣除37.5萬元後的剩餘稅額可申請退回，即退回262.5萬元。 行政長官李家超稱，措施將令他們買樓的印花稅負擔，與首次置業的香港永久居民看齊。
樓換樓先賣後買: 按揭專區
順帶一提，過往購買非住宅物業，亦要繳交雙倍印花稅。 不過於2020年11月，已將非住宅雙倍印花稅撤銷，買家只需按第2標準稅率繳交即可。 香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。
樓換樓先賣後買: 成交期 – 預防售出單位遭受買家撻訂的方案
他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。 【樓換樓懶人包2022】不少業主近日見香港樓價跌趁機換樓，但應採用「先買後賣」或「先賣後買」較好？ 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。 「先賣後買」的優點是，當單位賣出後，買家資金充裕，成交時間安排上，亦更有彈性。 如換樓客現以聯名方式持有第一個單位，可採用轉名或除名恢復首置的身份，再購買新單位以避免繳交15%的雙倍印花稅。
