自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 本實例乃座落於甲不動產北鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積1,800平方公尺，總樓地板面積900平方公尺。 樓層別效用比計算 自實例A 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-5％（故期日修正率為95/100）。 本實例乃座落於甲不動產西北街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺。 四、房屋之樓層高度、層數、材料、用途及建築物設備等特殊者，得按建築改良物標準單價酌予增減計算其重建價格。 綜合判斷分析，比較標的五管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的差，判斷其修正率為3%。
「好時價」分析新北市累積近30萬筆的實價登錄房地交易資料，以數理模型製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。 指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。 土地素地價值之決定：土地素地價值指勘估標的土地於之土地空地價值，惟土地使用容積之認定關係著土地素地價值多寡。 管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。
樓層別效用比計算: 房屋稅稅籍清查2/1起展開
從臺南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 從台南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示台南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。 估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。
前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。 樓層別效用比計算 樓層別效用比計算 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。 三、農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以產地價格為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。 建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。
樓層別效用比計算: 市場反了！新竹量縮7成、房價倒噴4成 專家預期這現象將現…
因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。 前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。
- 一、該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格×土地價值比率二、該區分所有建物之基地權利單價＝該區分所有建物基地權利價格/該區分所有建物之基地持分面積。
- 民眾購屋議價時，可透過高低樓層議價，但數據也顯示，「4樓」房價因與「死」發音相近，但房價卻未必是全棟最低。
- 綜合判斷分析，比較標的三之維護管理較差，該項因素使本大樓較勘估標的差，判斷其修正率為12%；但商業繁榮條件較勘估標的佳，判斷其修正率為12%。
- 4.綜合判斷分析，實例F 因為承租人與出租人熟識，因此房屋租金較當地行情為低廉，需要進行情況調整，其修正率為8%。
- 二、價格之計算結果，四捨五入為個位整數，並於千位數及百萬位數以逗點標示之（例如10,000,000元）。
(八)本估價報告書內容遵循內政部與考選部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合資產估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。 (四)基本描述：四樓透天連棟店面住宅，屋齡10年，土地面積300平方公尺，樓地板面積400平方公尺。 三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。 一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率60%，容積率240%。 2.本案興建RC 結構的建築物，其營造施工費為每平方公尺14,000 元，規劃設計費為營造施工費的2%，廣告銷售費為4%，管理費為3%，稅捐及其他負擔為2%，預計施工年期為一年。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
F 不動產為所有權人單獨所有，其於民國九十一年二月一日以設定20年地上權方式，與承租人訂定租賃契約在案，餘無地上權以外他項權利之設定。 建築開發成本：營造施工費用以3萬元/坪計，規劃設計費用為營造施工費用之2%，廣告銷售費用為總銷售金額之4%，管理費用為總銷售金額之3%，稅捐費用為總銷售金額之1%，資本利息綜合利率依自有資金（利率即2%）四成、外借資金（利率6.5%）六成計，施工年期1年。 比較標的一位於近鄰地區之商業大樓，該實例為地面層，登記及使用現況為商業用，面積共310坪（含車位）。 實例於民國93年4月1日簽訂買賣契約，成交金額為新台幣250,000,000元，其中車位每個為新台幣1,000,000元。 (三)建築開發成本：營造施工費用以11,000元/平方公尺計，規劃設計費用以營造施工費用之3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之3%計，管理費用以總銷售金額之2%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之1%計。 壹、請以下列所給估價條件為基礎，分別採用正確之估價方法，評估勘估標的不動產之價格。
- 因此，進行都市更新必須採用一套適合的區分建物土地持份地價立體化的評估模式。
- 勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。
- (四)近鄰地區坐落於大孝路與大義路附近之商業區，建蔽率70%，容積率500%之土地，於民國九十二年一月一日時，經調查並公佈其合理市價為每坪為1,000,000元。
- 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
- 容積獎勵對於土地價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎，若更新前土地整體價值考量容積獎勵對地價的提升，事實上並未對權利比率產生影響。
- 一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。
- 為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「臺南市實價登錄數據分析平台」。
因此，一些區分建物大樓之都市更新個案進行權利變換估價時，部份權利人認為其更新前權利價值應以大樓座落之整宗基地價值以個人擁有的土地持份比率計算之。 此說法似乎有其道理，但細究更新權利變換以「立體重劃」及「等價交換」為基本論述，其意義在於更新區土地經更新後開發為立體利用大樓，各權利人得依其價值比率分配更新後同等價值比率之房地。 尤其更新條例中未有原位次分配之規定【註12】，更新前若以土地持份面積為比率時，一樓及二樓以上持有相同面積者其權利價值將相當，在選擇更新後的房地時，因一樓價值較高，共同負擔相同【註13】，將使一樓其成為權利人爭相挑選的樓層，而違悖都市更新立體重劃精神或可能造成權權利變換更為複雜。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價要收多少錢？
建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。 台灣人買房特別重視風水，不僅影響運勢，也會影響健康，像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等，挑選房屋的時候要特別注意，有這些特徵的房子，房價通常也會稍低。 其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施，近年來影響幅度已漸漸變小，鄰近這些設施，生活機能相對較好，房價不僅未低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。 5 樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低， 6-10 樓的中樓層最熱銷， 11 樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是 3～5 萬都有可能。
2.勘估標的甲之基地為：A 縣A 市A 段A小段A 地號；基地上建築改良物之建號為B，門牌號碼為A 縣A 市B 路B 段B 號。 3.經查實例H 於民國95年12月訂定買賣契約，成交金額為4,200萬元，自95年12月訂定買賣契約至96年1月間地價變動平穩相當。 依據委託者提供勘估標的保險費資料，民國96年之保險費支出1年為12萬元，爾後出租期間，其所有保險費依據民國96年的年保險費計算。 2014年開始，北部地區房市陸續進入盤整期，目前價穩量縮的格局依舊不變，即便2018年的交易量較2017年增加4.5％，來到27.8萬棟，但與房市高峰期3、40萬棟相比，仍有一段差距。 民眾購屋議價時，可透過高低樓層議價，但數據也顯示，「4樓」房價因與「死」發音相近，但房價卻未必是全棟最低。 相關修正因素：視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台陽台之有無採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照、風水（對廟、對屋角、路衝等）。
樓層別效用比計算: 房屋屋齡
近鄰地區建蔽率65%，容積率630%之商業區土地，於民國93年6月1日之合理市價為每坪1,500,000元。 實例於民國93年8月15日因公司會計處理之需，以高於市價兩成簽訂買賣契約，帳面金額為新台幣225,000,000元。 2.於民國95年3月簽訂租賃契約，租期2年，租金簽訂為每平方公尺每月240元，押金為3個月之月租金。
如果下列所給資料無法繼續進行評估時， 貴應考人得進一步界定估價條件，並詳載於報告書中；否則，請勿任意添加估價條件。 實例Ａ：民國九十二年三月十五日交易，係屬近鄰地區之住宅區土地，成交時為空地，面積150m2，與勘估標的區位相近，面臨10公尺道路，交易單價係為法院拍賣取得之價格，交易單價為30,000元/m2，經判定比正常市價要便宜兩成，又交易日期至價格日期，因該地區不動產交易轉為熱絡其價格上漲一成。 一、試以下列所給條件為基礎，分別採用比較法、收益法、成本法評估勘估標的之比較價格、收益價格及成本價格後，再綜合評估分析勘估標的之正常價格，並將勘估結果以不動產估價報告書之格式呈現之。 另外針對估算其試算價格，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，應考人得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。 4.運用土地開發分析時之假設條件：開發期間18個月，營造施工期12個月，營造施工單價15,000元/m2，建築設計費以營造施工費之3%計，銷售費以預期銷售金額之4%計，管理費以預期銷售金額之4%計，稅捐以預期銷售金額之0.8%計，適當利潤率為20%。
樓層別效用比計算: 樓層越高越貴？4樓最便宜？內行人揭價差潛規則：CP值最高樓層這樣找
另外，採用成本法估算勘估標的乙之土地開發分析價格，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。 比較標的B：為一臨6公尺巷道（調整2%）之長方形基地，地勢平坦，面積250m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年12月1日之交易單價為37,000元/m2，至價格日期漲4%；比較標的的加權數為35%。 合法建物所有權價值為不動產總價值扣除土地價格得之，其中土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
前項第三款某層樓之地價分配率公式如下：某層樓之地價分配率＝某層樓之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格佔全棟房地總價格比率。 樓層別效用比計算 本期(第二期)擴大建置全臺南市的電腦大量估價模型，應用實價登錄制度累積之大數據資料，客觀分析檢視各地區間的地價差異，以協助各地所檢視各地區間公告土地現值與公告地價的平衡性，並編製本市住宅價格指數，藉此有效掌握房價、地價變動趨勢。 陳淑美說明，為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「臺南市實價登錄數據分析平台」。 透過數據分析平台，本次研究更產製南市各行政區之樓層別效用比，可作為地價人員於年度地價調查過程中，計算拆分房屋及土地價格時之客觀參考資料。
樓層別效用比計算: 估價技術規則對地價分配率之規定
（一）別效用比率係一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。 台南市建立數據分析平台發現，14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高，次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好已轉變。 如果花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，而不會調整估價額度的。 內政部地政司於民國 101 年 8 月 1 日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國 110 年 7 月 1 日推出 實價登錄2.0 ，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。
1.實例G 位於勘估標的甲之西南角的透天厝，屋主於民國95年6月間購買，並於民國95年7月簽訂租賃契約，出租給他人使用，租期2年，面積共300平方公尺。 4.綜合判斷分析，實例F 因為承租人與出租人熟識，因此房屋租金較當地行情為低廉，需要進行情況調整，其修正率為8%。 1.本實例乃座落於甲不動產西邊附近之透天厝農舍，基地面積300平方公尺，總樓地板面積250平方公尺。 1.本實例乃座落於甲不動產西北邊之三樓半透天厝，基地面積200平方公尺，總樓地板面積280平方公尺。 (四)甲勘估標的為位於地上12層鋼筋混凝土結構之建築改良物的第5樓，建築改良物登記面積為330平方公尺，使用現況為辦公使用。
樓層別效用比計算: 都市再生學苑新手村，為生活注入正能量
所謂的同質性區域應具備有幾項條件：同一街廓、面臨同一道路、同一使用分區、同一容積率、同樣樓層建物、同一影響商圈等。 地價分配率是「土地」價格立體化之比率，每一樓層造價相同，各樓層的價差是因為土地的立體地價不同，屬土地貢獻說。 「地價分配率」：指的是地價在每一個立體空間都不同，因此造成價格有所差別，由樓層別效用比扣除建物效用比，即為地價分配率。
樓層別效用比計算: 不動產估價例外
為求總體樓層別效用比率，可求多棟個體樓層別效用比率加以平均，亦可求各層樓出售單價總和之平均，然後求樓層別效用比率。 （四）樓層別效用比率之計算，可以最便宜之一層的單價為基礎（即設為100%）來計算其他各層樓之比率，亦可以最貴之一層的單價為基礎來計算。 以各層樓之實質租金中扣除各項費用及應當歸屬於建築物之報酬部分，殘餘之租金折算為比率，即為地價分配率。 內政部2022年建造執照與雜項執照相關管理業務推動情形督導考核，2022年度工作執行成果，台南市政府獲得特優佳績，工務局代表建築管理科科長林尚卿2023年2月13日北上接受內政部營建署副處長陳興隆頒獎表揚。
樓層別效用比計算: 不動產經紀人不動產估價概要
而此一制度之實施特色，在公共設施保留地主，可掌握開發主導權，自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內即可開發建築，不必等到徵收；對政府而言，可減輕徵收土地財政壓力；對民眾而言，可提早享用公共設施便利。 容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。 四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值× 樓層別效用比計算 各區分所有建物基地權利價值比率。
台北捷運局表示，該局因應美河市聯開宅租期屆滿，於2022年間檢討續租租金，經北市府核定，自2023年起調整為優惠單價856元/坪。 「好時價」把4樓設為基準100，分別檢視大樓（以總樓層30樓為例）、華廈、公寓的樓層別效用比，發現共通點，是1樓最高，分別是112.0、110.3、138.4。 根據「好時價」網站最新研究發現，10層樓以上的住宅大樓，最便宜的樓層在3樓；至於公寓，最便宜的樓層則在5樓，至於10層樓以下的華廈，最便宜樓層則在2樓。 本網站法規資料係由政府各機關提供之電子檔或書面文字登打製作，若與各法規主管機關之公布文字有所不同，仍以各法規主管機關之公布資料為準。 透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是 28,000 起跳。
不動產估價者在進行更新後不動產價值評估時必須取得實施者提供之更新後建築設計方案，包括建築規劃設計圖、建材設備、預期建物及土地登記面積等資訊，以進行更新後不動產價值評估。 對於更新前存在建物之所有權人，上述條文似乎說明了建物價值可為更新前權利價值之一部份。 這與更新條例三十一條條文之精神，權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突。 但若將建物價值另行獨立評估於土地權利價值外，則原則上瀕臨老舊須拆除的建物有了一定的價值，也使得建物所有權人另得依更新條例第三十六條：「權利變換範圍內…。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…。」規定領得建物殘值的補償，得到重複的報酬。 依據契約規定，租期20年，承租人每年應支付925元/平方公尺之租金外，訂約之初尚應交付所有權人權利金1,800元/平方公尺，其中一半出租人於租期屆滿時不用返還承租人，且不用逐年支付利息予承租人；另一半則應逐年按照2％核計利息支付承租人，且於租期屆滿時返還承租人。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
此三種方式於更新地區操作時，對於權利人間的權利關係有不同的影響，其分析如表1。 但在引進民間力量參與都市更新過程中，都市更新已與民間自發性的土地開發相近，都市更新的推動要引進資金與民間力量投入則必須足夠的開發利益。 若從地租理論來看租隙【註9】是否夠大，乃都市更新必要條件或充分條件（陳華泰，1994），更新前後地價能提升多少關係到都市更新推動的成功與否？ 許多集合住宅在屋齡達到三十年以上時，房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時出售價值為低，這是房地結體隨著屋齡增加及市場折舊，產生相對低度利用的情況。 因此，從地價理論來看，面臨拆除重建的都市更新區，其更新前土地價值應考量建物因低度利用而須拆除，並回歸於空地價值來討論。
樓層別效用比計算: 樓層別效用比率
勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。 前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。 綜合判斷結果，F 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。 民國九十一年二月一日訂約當時，至估價期日這段期間，租金水準下跌3％（故期日修正率為97/100）。 茲因所有權人亟需周轉資金，遂將其收租20年之權利，以低於市場水準20％（故情況補正率為100/80）之權利金71,600,000元（假設運用該權利金之通行年利率為5％），頂讓給受讓人。 綜合判斷結果，E 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。
