他認為，即使只有一份標書，項目仍有機會可以批出，但相對西九藝術廣場大樓項目，今次流標風險比較大。 業內人士指，由於該地皮鄰近大型屋苑，可享有一定消閒購物配套，發展潛力不俗，預期日後以發展中小型單位為主，主要提供1房及2房。 綜合市場估值約12.57億至15.09億，每方呎估值約4000至4800元，料財團出價審慎及保守。 梁沛泓 上述地皮位於荃灣寶豐路（荃灣市地段第427號），鄰近區內灣景花園及麗城花園，地盤面積近9萬方呎，涉及可建總樓面約31.43萬方呎，料可提供約490伙。 項目發展規模適中，地點往返荃灣市中心亦算方便，而項目亦具臨海優勢，相信落成後不少單位可享海景。
集團將總投資630億元，打造成為本港最具標誌性的世界級地標建築、朝氣蓬勃海濱長廊，並提供大量公眾活動空間。 他深信，項目將提升恒地在中環的地位，同時為香港打造世界級城市的典範，亦有信心項目可帶來理想回報。 觀塘安達臣道第二幅商業地由新地（0016）以2.96億元奪得，每呎樓面地價約2,684元，呎價較三個月前同區第一幅由領展（0823）中標的商業地，大幅低約51%。 有測量師表示，是次中標地皮的每呎樓面地價，除了遠低於領展地皮，同時也較上次第二及第三高的落選標金更低，不理解為何政府沒有作出流標決定。
梁沛泓: 觀塘市中心商業項目 今截標
若計及港鐵項目，對上一幅流標的住宅地則為去年11月的港鐵東涌配電站項目，當時有指是地皮補地價要求過高，以及工程技術難度高而導致流標。 萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明則認為，此幅屯門地的規模較大，附近供應亦較多，而本財政年度尚有多幅住宅地皮可以供發展商考慮，故不排除發展商暫時採觀望態度，相信對後市睇法仍然樂觀。 對於地產商是否睇淡後市，他則不同意，並認為是純粹計數問題，又指該區沒有大型集體運輸，規劃上算是「孤兒仔」，目前各大發展商手頭上有充足土地儲備，並不急於吸納地皮。 今年第二季《美世強積金市場份額》報告顯示，香港永明金融為過去三年增長最快的強積金營辦商。 強積金公司滿意度排名以100分為滿分，第一名是永明，成員滿意度為72.3分。 宏利及富達排名第二及第三，滿意度分別為69.7分及68.4分。
地政總署公布，上周五截標的荃灣寶豐路住宅地皮，由嘉里建設以接近14.39億元中標，樓面呎價4578元，市場對地皮估值約11億元至17.3億元。 梁沛泓 地盤最高可建樓面面積逾31.4萬平方呎，預計提供490個單位。 中標發展商須按照賣地條件，興建設有30個宿位的弱智人士輔助宿舍。 資料顯示，上述較大面積地皮毗鄰為今年8月領展房產基金投得的商業地，當時成交價7.66億元，樓面呎價約5,501元。
梁沛泓: 公司名稱
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓形容，作價令人大跌眼鏡，項目位於宋皇臺港鐵站上蓋，但或因為規模大，由3個地塊組成，發展風險大，競爭較小，發展商出價不進取，亦反映發展商看淡後市。 對於是次投標反應冷淡，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，與日前赤柱豪宅地流標關係不大，主要是商業氣氛不理想，仍未走出谷底，未來也有較多商業新供應。 梁沛泓認為，若最終今次標價過低，與其「賤價」批出項目，不如向城規會申請，將項目改作商場及住宅發展。 而從觀塘區的規劃意向可見，港鐵觀塘線北面基本作住宅用途、南面作商業，項目正在北面，因此，更改用途亦不會與周邊產生不協調。 如能更改為商住用途，地積比率維持相若，項目地價估計可達約180億元。
渣打指，個人、私人及中小企銀行業務收入勢頭自去年第2季起轉為正面，利率攀升抵銷受疫情及市場環境疲弱影響的財富管理業務表現。 這項業務，與企業、商業及機構銀行業務，兩者去年收入均有雙位數增長。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，一如以往供應主要集中在新界區，上車盤佔主導。 去年私人住宅單位落成量為14386伙，只達原先目標18228伙的79%，現時只為追落後。 新按保計劃或會誘使發展商興建面積大一些的單位，但只限未開工的項目。
梁沛泓: 地契屋苑（4）：帝景園Dynasty Court
估計未來啟德全海景住宅地以每呎19,000為頂價，要再破頂一定困難。 他認為這地皮在跑道上望「全煙花海景」，但缺點是交通及其他商業配套不足。 估計項目有能力打造成混合式豪宅，預料落成後每呎售價為33,000元起，總投資成本約180至200億元。 連同上月流標的赤柱豪宅官地，以及本月初收回的市建局觀塘大型商業項目，今年已有3個項目流標收場。
- 人民銀行公開市場逆回購4870億元人民幣，全屬7天期，利率維持於2厘。
- 梁沛泓覺得不會更改，對此表示樂觀，並指出，港島有許多住宅物業是「千年契」，若果更改，市民反響很大，而且當局要遵守合同法，故延續現狀機會達九成。
- 外電根據國家統計局的數據測算，上月內地70個大中城市新建商品住宅價格指數按年跌1.5%，連跌9個月，但跌幅與去年12月相同；按月比較則回升0.1%，結束5個月跌勢。
- （星岛日报报道）今季政府推地不多，仅推出1幅荃湾宝丰路住宅地招标，涉及可建总楼面约31.4万方尺，料提供约490伙。
- 又指安達臣道首幅及第二幅商業地，整體規模相若，惟是次地皮有一小幅地盤不連接主地盤，某程度上或令發展受制肘，相信為成交價較預期為低的原因之一。
行政總裁龐華毅表示，雖然受惠本港經濟重拾增長，但亦受到美元強勢，以及中美利率走勢不同的負面影響，估計今年貸款只有個位數增長。 他相信，今年收入的增長動力在於非利息收入，隨著內地和香港全面通關，兩地資本市場重新活躍，相信非利息收入將會受惠，包括來自財富管理、保險和信用卡等。 他又指，全面通關加上內地推出政策支持及改善經濟，相信內地今年經濟增長5.5%左右，香港經濟增長6.5%。
梁沛泓: 香港16個屋苑屬「999年地契」
而底價會在截標當日釐定，政府不會就投標者出價的考慮作出揣測，並擬在適當時候重新出售上述地皮。 荃湾宝丰路住宅地盘面积近9万方呎，可建楼面约31.4万方呎，料建约500个单位，单位实用面积最少约280方呎。 中标发展商需负责扩阔道路，和为特区政府兴建1所智障人士辅助宿舍，提供30个宿位，淨运作楼面最少约3778方呎。 佳明控股（01271）执行董事曾嘉敏表示，基于地皮的位置、交通配套，及要兴建社福设施等要求，公司今次出价偏向保守。
反觀豪宅地盤及物業成交較少，不同豪宅物業價格差異也很大，政府數據反映過去3個月豪宅價格跑贏中小型單位。 但在商言商情況下，發展商投地試探政府底價，結果反映政府並非「無底價」推地，只是對不同市場有不同睇法。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，啟德住宅地早前以低價批出，意味政府可接受的底價低於市場預期，今次流標暗示收到的投標價真的很低。 不過，流標對樓市沒有太大負面影響，市場早已預期發展商會保守出價，反而若以超低的樓面呎價批出土地，對市場帶來的殺傷力比流標更大，贊同政府在沒有合理標價時應收回土地。 該商業項目是觀塘市中心重建的最後一期，提供甲級寫字樓、商場及酒店樓面，並興建社福和公共交通基建設施等。
梁沛泓: 華坊：啟德4A區2號住宅地估值170億至175億元 樓面呎價1.5萬元
此外，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，以2017年估價報告的基礎下，以現有價值分攤，整個項目涉及的7個街舖和7個一樓商業單位價值，已佔整體的76.6%，遠高於樓上住宅單位價值。 由於土地審裁處批出的現有舊樓價值分布不利強拍申請方，在寫字樓空置情況未大幅改善，項目預算重建商業大廈，其拍賣底價有下調空間。 梁沛泓 資料顯示，強拍條例生效後首宗流拍個案，為寶聲集團等申強拍九龍城獅子石道73至75號全幢物業，2020年11月以底價逾2.23億元推出拍賣，但未有承價下收回。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，小蠔灣項目的商業樓面將交還港鐵營運，整個地盤以一次性補地價，地產商發展住宅部分，變數並不大，故相信流標與第1期的樓面較大有關。
至於再對上一次未能批出的住宅地，則同屬港島豪宅項目，為2018年10月流標的山頂文輝道2至11號地盤。 對於2021年施政報告提出研究降低舊樓強拍門檻，傳由集齊八成業權降至七成半或更低。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓接受採訪時表示贊同，認為措施將有效加速市區重建，增加房屋供應。
梁沛泓: 梁沛泓
市建局指出，董事會設立的招標遴選小組將評審有關標書，董事會收到建議後會作最終決定。 梁沛泓指，港鐵與發展商對後市走向有着很大落差，小蠔灣項目只接獲3標，反映發展商投標意慾依然疲弱。 梁沛泓 他續指，今次項目不同其他港鐵項目，中標發展商要「守」多年，相關鐵路站才會通車。 此外，發展商亦要負責興建部分平台、車站設施及車廠等，增加成本和不明朗因素。 我們認為投標規劃是一項針對成果的活動，而不僅僅是完成一個標準程序。 我們通過了解供應商市場的性質和製定市場參與戰略來確保競爭和可競爭性。
梁沛泓指，考慮到之前出售的啟德地皮作價較高，發展商低價投得今幅商住用地亦未必會平賣，以免影響周邊項目售價。 港鐵昨公布，決定不接納任何有關上述項目的標書文件，並會於適時重新招標。 資料顯示，項目上周三只收到3份標書，數量為2014年4月後最少，入標財團包括新鴻基地產（00016）、長實集團（01113）及會德豐地產。 而市建局財務上需要自負盈虧，若最後發展商以低價投標，與其「賤價」批出項目，不如申請改作商場及住宅發展。
梁沛泓: 地契屋苑（10）：聚賢居 Centre Stage
今年1月私樓落成量涉4607伙，對比去年12月的1762伙，按月大升逾1.6倍，為2018年12月錄得5281伙落成後，約37個月單月新高。 負責今次強拍的仲量聯行，其資深董事李遠峰稱，項目整個強拍程序已完成，大業主需再向土地審裁處重新申請才可再進行拍賣，或可以私人協商形式收購餘下業權。 而且，近月開售的新盤也屬於「千年契」，紅磡必嘉坊‧曦匯是舊區重建項目，可見這類年期長物業未必局限在二手物業。 至於第二宗為舖王鄧成波家族申請強拍的尖沙咀加連威老道61至73號舊樓項目，在2021年7月「流拍」。 當時鄧成波第五子陞域集團創辦人鄧耀昇雖然有出席拍賣會，但未有舉牌參與競投，隨後透過發言人指出，集團會適時因應成本和效益作出全盤的考慮，純屬商業決定。
梁沛泓傾向第一種做法，每年繳交3%地租，這較符合市民期望，而且，這項措施與內地銜接，通常內地住宅地契到期會續租，不需補地價。 項目位於寶豐路通往油柑頭濾水廠, 柑頭村的山腰位置, 要經灣景花園後面的青山公路- 荃灣段迴旋處進入, 地皮面積8萬9986平方呎, 作住宅發展, 項目最高可建總樓面約31萬4306平方呎. 觀塘區商業土地供應成為近日市場焦點，賣地表內第二幅安達臣道對出商業地於今日截標，由於首幅土地入標金額差距頗大，市場相信是次地價將較上一幅為低，預計每方呎樓面地價約3,300元起，估值最低約3.7億元。 而昨日收回的赤柱豪宅地位於馬坑邨以南，佔地約25.7萬方呎，大部分由樹林覆蓋，可建總樓面約48萬方呎，預計提供約640伙。 而地皮估值已隨市況調減，市場預計每方呎樓面地價約1.1萬至1.8萬元，地價約52.8億至86.4億元，相比去年納入賣地表時估值高逾200億元，已大跌逾一半。
梁沛泓: 地契屋苑（14）：紅磡灣中心 Hung Hom Bay Centre
3份標書分別為長實（1113）、新地（0016）及會德豐，均以獨資入標。 有測量師指出，雖然中標發展商需要負責一系列的工程平整，發展程序頗為繁複，但由於是次為項目頭炮，為避免影響整個項目其他期數日後招標，料流標風險較低。 對於今次投地結果，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，中標價為預期之內。 梁沛泓 觀乎近日的「社會運動」及市況，估計今年下半年地價相對平穩，發展商在出價上會「比較保守」。 新九龍內地段第6553號的地盤面積約為9,481平方米，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途。
梁沛泓: 地契屋苑（3）賽西湖大廈
除中標者外，其他投標者包括長實集團（1113）、新鴻基地產（0016）、中國海外（0688）及會德豐（0020）、嘉里建設（0683）、嘉華國際（0173）及信和置業（0083）。 梁沛泓 以上屋苑，大部分樓齡偏高，如大同新邨樓齡達48年，接近50年，但樓價未必因此而偏低，如愛都大廈樓齡39年，最近成交價也要9,000萬元。 熱門屋苑太古城樓齡介乎35至45年(按不同期數入伙)，最近成交價也要1,550萬元，售價不菲。 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，這類物業繳納的地租是數十年前定下，僅介乎數仙至數十元而已。 不過，「999年契」的物業現時未受到「2047年大限」影響，因這類物業地契年期長達999年，最早要到了2847年才到期。
梁沛泓: 地契屋苑（2）：愛都大廈 Estoril Court
他指，對聯儲局政策利率目標區間升至5.25厘至5.5厘的看法沒有改變。 此成交價刷新新地（00016）約兩年前以422多億元投得西九高鐵站上蓋商業項目的歷史紀錄，為恒地繼中環美利道商業地（The Henderson）約4年半後，再度搶下中環商業地王。 恒地同時是本港史上官地成交價及樓面呎價紀錄締造者，美利道地王每呎樓面地價50064元，至今未曾被打破，連同是次中環海濱地王，兩項目恒地將斥資千億元，打造中環商業王國。
梁沛泓: 地契屋苑（9）香港仔中心
為了解決市區老化問題，同時更好地利用我們有限的土地資源，政府和房地產開發商都積極參與各式各樣的市區重建計劃。 基於重建的趨勢，我們致力為開發商及小業主提供重建諮詢和服務，包括按《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)進行估值及估算業主權益，並代表業主與發展商談判及出任土地審裁處專家證人。 我們的專業團隊擁有超過25年估價及財務分析經驗，並與超過300多家上市公司合作, 梁沛泓 在各種估值和財務模型搭建方案上充滿信心。 我們曾為香港、新加坡、美國及英國的上市公司提供服務，熟諳併購活動中的各個階段，從交易前分析到談判過程中的盡職調查，以及交易完成後的財務報告。 我司會主動提供全面建議和解決方案予客戶，最大程度地幫助客戶預測到的未來挑戰，而不是被動地按照客戶要求提供只能零散地解決客戶問題的傳統服務。 此外，我們不時舉辦估值技術分析座，使我們的客戶更了解最近的市場趨勢和最新的估值準則。
梁沛泓: 香港土地契約年期分三種
當時寶聲董事長陳燿璋回覆《香港01》表示，近年香港整體市況出現不少負面事情，令資產價格出現回落，但底價未有反映該些因素。 太極大樓為一幢於1967年落成的12層高商住舊樓，地盤面積約5,441平方呎，申請人持有該幢物業約83.33%權益。 以重建地積比率12倍計算，項目可建總樓面約65,292平方呎。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓分析指，政府有3種做法解決這個問題，第一是沿用現有續租方式，第二是把地租調高至9%續租，第三是補地價再續期。
