事實上，保費融資是一項長期安排，一般而言，自付保費、貸款手續費和每月利息等支出均須於不同時間點支付（如下圖），保費融資回報率的計算，可能因收支時間假設不同而有顯著差異。 如有關宣傳材料有提及保費融資的回報率，投保人便需格外留意其計算方法及背後的假設。 保費融資計算機 按照保證現金價值為622,500美元和融資比率80%計算，保費融資可向您提供498,000美元的貸款。
若閣下未能按要求適時付款，可能導致保單遭到退保以支付未償還貸款餘額。 當需要學費時，只要將保單退保並清繳貸款，李先生即擁有豐厚的正息差回報。 首先，保單所派發的紅利屬非保證項目，並會根據保險公司的投資回報、理賠經驗、行政成本等因素而變動。
保費融資計算機: 按揭保險例子
以上所顯示的保證現金價值可能會因為數值進位而有別於實際權益金額。 在經歷一段長時間的低息環境後，投保人越來越被保費融資作為財富和流動資金管理的工具所吸引。 為確保投保人清楚知悉各種相關風險，保監局和金管局在2020年下半年進行聯合查察，以識別行業現行的作業模式和須予改善之處。 對於有多餘資金而沒有債務的人而言，融資是一種「錢滾錢」的策略，亦是中產或高淨值人士其中一種財技。 普遍而言，透過融資賺錢需要做深度研究以及尋找最佳時機以達致其財務目標。 同樣地，如果本身已跌入「新按保」計劃，你要視乎購入物業的原按揭成數是多少。
顯然易見，保單貸款的投資方式大大提升了總回報，而且時間越長，總回報的升幅越大。 如果樓價為HK$400萬以下，你可以選擇80%或90%按揭比率；樓價HK$400萬以上至HK$450萬以下，就為80至90%，上限為HK$360萬，以較低者為準。 保費融資計算機 樓價HK$450萬或以上至HK$600萬，上限就為80%或HK$480萬，以較低者為準。 好多時候賣方或其他人士，會為物業買賣提供優惠，而當準買家承造按揭時，計算物業買賣價須要扣除所有優惠或等同價值。
保費融資計算機: 最高按揭成數
超出了最高貸款與估值比率（例如保單現金價值減少，或規定的貸款與估值比率下降）；沒有按照保費融資的規定還款；或保單的承保人之相關信貸評級下降或違約。 保費融資是以向銀行借貸2方式來買有增值和現金價值成份的人壽保險，並以銀行墊支的貸款來支付部份保費，一般要以該份新買的人壽保單來作抵押，但不同銀行或有不同方式。 第一種是投保人一筆過付清一份人壽保單，然後利用保單的價值，抵押予銀行借取款項，然後再作投資。 投保人博取保單派息連同投資的潛在回報高於貸款利息，從而賺取正回報。 有意申請購買馬頭圍道首置項目單位的買家，如打算採用按揭保險，應檢視個人是否符合有關按揭保險安排的合資格準則，並預先就按揭貸款安排諮詢銀行。 有關此項目之合資格準則及按揭保費，請參閱本網頁關於馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排之「自住物業按揭貸款合資格準則」及「按揭保費一覧表」。
保單的生效和退保，與物業的購入和放售，在交易效率上有極大的差別。 生效和退保可以是即時決定，提交申請文件後，整個過程需時在兩周以內完成，不涉及其他複雜的協調程序及潛在的額外開支。 但物業購入需經長時間挑選，考慮及議價，賣出又需要等待有興趣的買家接盤，過程中有可能因為巿場銷息而出現物業價格的波動，進一步拖延交易或者造成交易失敗。 銀行出資72萬，你繳付餘下的28萬，就可以投保一份保費為100萬元的儲蓄保單，即為3.57倍的槓杆。 如果保單本身有提供保費優惠，你所需繳付的保費首期會進一步減少。 以4%的保費折扣為例，你所需繳付的保費首期會下降至24萬，槓杆則上升至4.17倍。
保費融資計算機: 保費試算
在冷靜期內(即交保單或發出通知書後起計21天，以較早者為準)，本行有權根據保險單行使冷靜期權利，即有權取消新保單以取得所有已繳保單費用的退款，但須受市值調整(如適用)。 綜合市場資料，10大屋苑2月上半月錄約152宗買賣，按月跌約7%，半數屋苑成交量減少，鴨脷洲海怡半島跌幅近53%最多。 備受市場關注的美國最新通脹數據出爐，1月消費物價指數（CPI）按年升6.4%，僅較前一個月回落0.1個百分點，增幅高過市場預期的6.2%。 撇除能源及食品的核心CPI通脹亦按年升5.6%，同樣高過預期，反映通脹壓力比市場估計的更加頑固，亦預示聯儲局有必要繼續「收水」。 隨着全球經濟邁向後疫情時代，外界憂慮今年中國計算國際收支平衡的經常帳順差，恐收窄至疫情爆發以來的低位，或對人民幣匯價甚至寬鬆貨幣政策構成壓力。 基於促進人民幣國際化等考慮，中國歐盟商會上海分會呼籲內地當局要設法恢復外國企業的信心。
- 保費融資的貸款利息以香港銀行同業拆息 /資金成本加上某一利率計算，HIBOR /資金成本並非固定，一般會隨著市況波動而有所升跌。
- 假設有銀行願意借出 HK$150 萬貸款，這個人便可以 HK$50 萬購買一張 HK$200 萬的保單，透過槓桿倍大回報，並賺取 10 年 HK$100 萬的潛在回報。
- 如果申請人沒有稅單提供，按證公司是會要求申請人提供6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。
- 如欲了解更多有关本计划的其他详情、完整条款和细则，请向保诚索取保单样本以作参考。
- 當然，財政司司長陳茂波在《財政預算案》2020卻公布了「定息按揭」計劃，若選用了該計劃的買家，按揭保費就可繳交較低門檻的保費。
- 其中當借券收入大於$20,000時，凱基證券會自借券收入中代扣10%所得稅，另借券收入免納入補充保費扣取範圍。
- 以建築期付款，銀行會在買家取得入伙紙後才放出貸款。
倘若閣下選擇將人民幣計値的私人配售票據兌換為其他貨幣時的匯率較當初兌換人民幣時的匯率為差，則可能會因而蒙受本金損失。 此超出信用額度利率可能大大高於在授信額度內收取的利率。 借款人亦有機會被要求提供額外現金/抵押品以減低未償還之貸款金額至授信額度以下。 銀行可隨時立即終止、取消或暫停授信，無須經任何一方同意，亦無須受任何條款的規限。 細節四：部分銀行做保費融資可能會傾向與特定一間保險公司合作，而某些銀行更加會要求客戶先存入100萬港元進行開戶，才提供低息貸款利率，同時要求在貸款期內做定期存款或購買理財產品。 本文所載資料僅供一般參考，並受不同類型保險計劃的保單條款約束。
保費融資計算機: 說明例子一：整付保費 保證回報 三年期滿 儲蓄壽險保單
如果第一次是向HKMC申請不被批准，亦可再向QBE或AIG 提交申請。 須注意的是每間按揭保險公司只會審批一次，例如第一次是HKMC不批，即使向另一間銀行再向HKMC提交申請，同樣是不會批准。 按保拒批原因因人而異，曾經破產 （未解除）、信用評級太低、不良的借貸紀錄、有過犯罪記錄（如洗黑錢）或物業用途受質疑等都是按保拒批原因。 因此如果在申請按保時，可找專業人士幫助，28Mortagae 作為一站式按揭比較平台，有專人全程給予意見，及全程跟進整個申請流程，可以避免因資料不全而失去申請按保的機會。 10Life Financial Limited 是獲授權保險經紀公司，保監局牌照號碼為FB1526，其業務是營運保險比較平台，以及為客戶安排保險產品及服務。
不要在一開始就申請太多的銀行，如HKMC同時收到同一申請人幾份申請文件，加上申請文件的質料又有出入，反而會令HKMC起疑而影響審批過程進而拉長等待的時間。 因疫情關係，部分銀行收緊佣金計算方法，例如警務人員和醫護的OT薪金，如果相較底薪超出很多，未必能計足入息。 保費融資計算機 如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。 若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。 本內容包含的所有材料、文本、文章及資訊的版權均為銀行的財產，只有在獲得銀行授權簽署人的許可後才可複製、重新分發或轉發。
保費融資計算機: 資訊中心
在加息週期下，分紅保單有望上調宣派利率，有效加快儲蓄速度，提早達成投資目標。 萬用壽險是一種靈活性較高的人壽保障產品，其特色有兩個：一、有較高的戶口透明度。 投保人可以隨時查詢保費戶口結存，調整投保額、保費供款及提取現金。 投保人可在保險公司所設定的日期（如在保費供款期屆滿後或週年保單日後）調整投保額或保費供款額。 若果需要流動資金，他亦可在隨時從保費戶口提款，但要留意的是，提款時期和提款金額有機會影響退保費用和身故賠償額。 與分紅保險相近，保險公司會將投保人的本金投資到指定的資產組合，並在特定年度派發高達 9% 的非保證利率；而每年派發的保證利率，一般少於 2.5%。
這個趨勢也引起了中國官方的警覺，個人限購等等防止資本外流的一系列措施隨之開始實施。 但似乎這一切並不能阻止人民幣價格繼續下滑的趨勢。 搞金融的朋友都知道什麼叫「加槓桿」，但科普君假設此處有不是金融專業出身的文科生，所以簡單介紹一下「加槓桿」的原理。
保費融資計算機: 保費融資
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值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。 按揭保險本身制肘也較多，例如只容許買家自住，不可以出租。 但當然，這不代表購買第二套房的買家不能申請按保，只要證明單位屬自住仍可申請，只是要繳交較高的保費。 根據舊按保，樓價400萬以下可申請最高九成按揭，但前提是用家必須是首置客、並有固定入息，以及在進行壓力測試上，供款不可多於佔入息55%。
保費融資計算機: 壓力測試如何計算入息：佣金及花紅
由於適合做保費融資的保單都有很高的首日退保價值，因此銀行願意以保單作為抵押品批出低息貸款。 假設有銀行願意借出 HK$150 萬貸款，這個人便可以 HK$50 萬購買一張 HK$200 萬的保單，透過槓桿倍大回報，並賺取 10 年 HK$100 萬的潛在回報。 本行會據以下的情況，包括但不限於保險公司信用評級下調，保單現金價值下降，還款違約或最高貸款與價值比率的下降等，而對貸款最高限額，額外抵押品要求和還款要求等作出審查和酌情決定權。 保單轉讓人(「轉讓人」) 轉讓及同意絕對地轉讓予銀行就轉讓人/受益人對保險及保單下的申索及款項(包括退回的保險費)的全部權利、業權及權益(不論是目前及將來的)。
Bowtie在 2021 全年於直接銷售渠道中持續排行第一。 不同產品有不同的供款期、保障及退保費用，沒有專人為你解釋產品詳情，自己難以鑽研各項細則條款。 Bowtie 資訊團隊今回整合了資深精算師對儲保產品的解讀，幫助大家深入了解儲保產品的分類和回報計算方式。
保費融資計算機: 保費融資解碼
如果不及早清還貸款以止蝕，除非息口會在短期內回調至合理水平；否則，保單持有人會面對不可預期的投資損失。 加上近幾年保費融資的入場門檻大為降低，令其變得普及化，成為投資者的新寵兒，當然投資風險仍會因此而倍大，下文詳細講解當中的利與弊。 保費融資是指投保人將一份備受認可的保險合約，抵押在一財務機構（通常是銀行）作為抵押品。 根據抵押品的估值，財務機構便向投保人批出部分貸款作購買保單之用。 保費融資計算機 如所需保費為100元，投保人先繳付20%；餘下80%則由貸款全數支付，保單批核後產生紅利，融資同步產生利息，投保人從中賺取正息差。
保費融資計算機: 按揭保險最高按揭成數 （2022年9月更新）
銀行有權查閱您的保單資料，及從保險公司取得您的保單資料，例如退保價值、現金價值以及保單的任何貸款或墊款資料。 若您取消透過保費融資投保的保單，銀行將保留取消保單的最終決定，您或需償還貸款本金、任何提前還款的罰款、利息及其他應計的行政費用。 透過保費融資支付部分保費，無須套現資產，仍有流動資金繳交保費。
保費融資計算機: 計劃簡介
在投資期間內通常還會有其他資金流進(持續的儲蓄或利率等)及流出(投資或買賣等)，IRR 是將每一塊錢進出帳戶的時間點以及實際存在於帳上的時間納入考量後所算出的報酬率。 銀行因應「保費融資」每年review，若果顧客定期還息，基本上可以繼續，個別銀行容許顧客於年度review時終止貸款而不收取費用，若在其他時間決定不再繼續，將會被收取手續費。 顧客最關心的當然是利率，因為利率愈低，潛在回報愈大。 銀行大多以一個月同業拆息（H）為依據，例如H+1.5%，現時H是0.06%，利率約為1.56%。 H現時處於極低水平，但可以浮動，隨時飆升，若果沒有「封頂」，套不到息差之餘，甚至會「蝕俾銀行」。
如果選擇一次過付交保費的話，按揭證券公司是會提供保費折扣，現時一般人可取得的保費折扣額是八折。 如果曾經試用過按保計劃，再去申請按保，保費折扣會再多一點，最多可以去到五折。 而且在三年內退保，在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄，還可以獲保費回贈。 頭一年獲退保費40%，第二年25%，第三年15%。 除了視乎不同公司徵費外，借貸人所需要繳付按揭保費的高低，就視乎按揭年期及按揭成數，最高90%按揭及30年還款期，需繳納貸款額的4.35%。
保費融資計算機: 保單回報並非保證
因此，該計算機計算出的擔保費並不必然地反映按證保險公司實際收取的擔保費。 該計算機所計算出的擔保費不應被視為也不可能視為或構成按證保險公司的要約、要約招攬或邀請，亦不代表按證保險公司發出要約或訂立任何擔保合同時所提出的擔保費報價。 中銀香港保留批核及拒絕有關貸款申請的絕對酌情權。 實際貸款金額、利率、手續費及適用條款及細則將以中銀香港最後的審批為準。 擔保費由按證保險公司審批決定，並最終以按證保險公司的公佈為準。
假設用以上計算方法得出的結果令申請人通過不到壓力測試的話，銀行便會查閱申請人過去3個月是不是每月都準時還清所有卡數。 如果3個月都準時還清（不只是還min pay），那麼可以不把那＄8000 計入 DTI中。 這時銀行會向申請人要求提供對上3個月所有信用卡的月結單，如果發現每月都準時清數，便可免把信用卡欠款計入DTI中。
以建築期付款，銀行會在買家取得入伙紙後才放出貸款。 2022年3月，香港財政司司長陳茂波在《財政預算案》公布的放寬按揭保險計劃，此新修訂也即是人稱 《波叔Plan》或 《財爺Plan》。 在努力增加收入的同時，對於有打算上車置業的賣家，按揭保險是一定要了解也要充分利用的按揭工具。 首置客甚至可以好好利用按揭保險來達到9成按揭成數穩穩上車。 房價收入比，指的是當地房價與居民的家庭年收入的比對。 比對的數目越大代表著這個城市的房價是超過人民收入所能負擔的。
