可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又怎為自己評估? 很簡單，你記低以下這個數字：「157,140元」。 只要你的入息，在扣除免稅額後多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。 假設你買一個500萬元的單位，並且做八成按揭，貸款額就是400萬元。 另一精明慳稅小貼士是：如想出租物業能取得最著數扣稅優惠，將出租物業的應課稅金額降低，就要選擇個人入息課稅來計，而非將之列入薪俸稅稅網。
供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項位置上，填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 由於稅務局並無規定供樓利息扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，如你已供樓數年，並計劃細屋搬大屋，買間價格更高的物業，這時就要規劃一下如何善用供樓利息扣稅額。 如你已為首間物業償還了大部分按揭貸款，其每月供樓利息應比第二間的為少，當然要也要視乎首期開支，在換樓前就應考慮是否保留餘下的課稅年度供樓利息扣稅額，用於新物業上。 供樓利息扣稅即是「居所貸款利息扣稅」，專為有自住物業的納稅人而設。
供樓扣稅: 出租單位可以申請供樓利息扣除嗎？
如果你後悔使用，或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅，可於六個課稅年度內向稅局提出更改。 當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 除了自住居所，車位亦可申請扣稅，但前題須為自用，而且與申報居所位於相同物業內，並同與居所貸款利息在同一年度提出申索。
- 1.2 如果你是聯權共有人：當住宅物業業權與他人共同擁有，並有同等成分業權。
- 這些問題可能令人突然腦霧，MoneyHero為大家指點稅務迷津，逐一解答供樓扣稅的疑問。
- 物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。
- 另一方面，轉按兼延長還款期，除了有2.5%現金回贈外，也可以享受慳稅。
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如果業主及租客簽定租約時沒有打厘印，之後補打，都可以來獲取相關的扣稅。 近期樓市離不開政府將最高八成按揭貸款的的樓價上限升至1,200萬元，然而，財政司司長陳茂波於《財政預算案》當中，有兩項租務市場新招，亦是租客和業主都是需要密切留意。 Bowtie （「保泰人壽」）是持牌人壽保險公司及香港首間虛擬保險公司，致力於填補健康的保障缺口。 Bowtie 透過創新科技及醫療專業，提供零中介、免佣金，更方便的網上平台，讓客戶隨時隨地獲得「自願醫保計劃」產品報價、核保及索償服務。 Bowtie在 2021 全年於直接銷售渠道中持續排行第一。 由於「居所貸款扣稅」無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，等到加息周期重臨才使用扣稅額。
供樓扣稅: 稅務ABC：邊d業主要交物業稅？
「供樓利息扣除」是坊間的一個常用詞彙，代表「居所貸款利息扣除」。 「供樓利息扣除」可以讓業主從薪俸稅及個人入息課稅扣除供樓利息的開支。 你可以登入「稅務易」帳戶，在螢幕左方列表選擇「聯絡我們」，然後點選「2021 ／22 課稅年度報稅表的補充資料」一欄，再在「查詢詳情」內清楚註明需要更正或補充資料事項的詳情，之後按「完成」即可。 相信有這麼多重的考慮因素，對於小業主而言，絕對不是一個容易的決定和計劃。
不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。 須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額，即已支付利息的1/4。
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在申請扣稅的課稅年度，免稅額可根據實際繳交的「居所貸款利息」計算，最高限額為100,000港元。 假設物業在該年度的「應評稅淨值」為500,000元，業主要繳付的「物業稅」就達75,000元。 在同一情況下，如果業主的供樓利息開支為55,000元，評稅基準就在500,000元，扣減55,000元的供樓利息開支，以及132,000元的基本免稅額，業主的「個人入息課稅」評稅基準為313,000元。 正在供款的物業必須是香港的住宅，並且作自住用途；收租物業固然無得扣稅，就算是自用的車位、寫字樓或舖位，都不符合資格。 不過，若然所購買的車位與有關住宅位於相同的發展物業內，並符合扣除居所貸款利息的其他準則，則可連同該物業的供樓利息在同一課稞年度作出申索。 首先，無論是何種情況，假如想扣除物業貸款利息，都必須在第6部「你是否選擇個人入息課稅」剔「是」，然後在6剔「是」。
強積金的供款額為入息的5%，每年供款的上限為30,000港元，這筆供款可以全數扣稅 。 而如果你有強積金自願性供款，扣稅額上限為60,000港元，但要留意，此項目的扣稅額與延期年金計劃的不能重複計算，因此如延期年金部分已用盡了60,000港元扣稅額，就不能用強積金自願性供款申領扣稅了。 同一處境，如果本身單位由一名租客租用，但再透分租予另一租戶，也就是我們所說「二房東」，該名租客又能否申報租金扣稅? 雖然一般租約會列明禁止租戶再分租，但若租約沒有如此條款，而租客又真的做了「二房東」，分租租戶能否申索「租金開支扣減」?
供樓扣稅: 合理保留「居所貸款利息」扣稅配額
假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。 除了自住供樓利息可以扣稅，買樓收租一樣有稅可扣。 買樓收租，業主有機會以「物業稅」、或者「個人入息課稅」來評稅，但很多時業主也會苦惱於採用哪一種報稅方式。 一般來說，在填寫報稅表時，你只要在出租物業報表上，第一份中「選擇個人入息評稅」一項加上剔號，以及需要在「個人入息課稅報表」內的第8項，填上所付利息，稅局會自動計算兩者方法，何者對繳稅者更有利。 1.1 如果你是唯一擁有人：當你擁有自住物業100%業權（以個人名義購入物業）, 並將該住宅用作你的居所。
想將供樓利息支出作為扣稅項目，手續很簡單，只需在報税表（BIR60）第8.1及8.3部「利息扣除」一欄，填妥相關物業地址，並在「貸款用於購入上述物業，並以物業作按或押記」一項中選擇「是」。 本計劃提供一次性的醫療保障升級計劃，你可選擇在50、55、60或65歲（實際年齡）將保單升級至較高保障的指定醫療保險產品，而毋須重新核保或提交任何健康證明。 此保障／服務不屬於自願醫保認可產品 – 「 供樓扣稅 更衛您」醫療計劃的條款及保障。 若你不希望獲得此免費額外保障／服務，請透過書面通知富衛。 本選項只適用於若「 更衛您」醫療計劃已生效滿2個保單年度或以上，且受限於當時提供的較高保障指定醫療保險計劃及富衛不時訂立之條款及細則。
供樓扣稅: 報稅方法：網上報稅
當然，收樓日不一定是4月1日、收樓後亦不一定即時搬入。 假如是報稅年度期間搬入，在搬入的首年，在7.3 「本人全年以上述物業作居所用途」需把「是」的方格留空。 然後自行根據銀行發出的供款單計算由搬入日起計的利息開支，並填報在7.3。
自僱人士開立有限公司的好處多多，如往返公司的交通費用可列入公司支出，油費及停車場開支均是產生收入的支出。 今天自僱人士成為大趨勢之一，林Sir教路，若大家一年收入超過40萬元，而同時是自僱人士的話，可以考慮開立有限公司，即使公司只有一個人也可以。 此舉可將一部分收入改為繳交「利得稅」，變相享受多一次2萬元的稅務寬減。 如果自住樓已加按套現，加按部分的利息不會計算，但一般來說，銀行不會為業主詳列供樓利息有多少屬於原來按揭，多少是來自加按部分。 值得留意的是，就算按揭利率有增加趨勢，都要視乎按揭額及還款年期而定。 供樓扣稅 因有機會本金已經被遞減到一個地步，就算再加息都未必可以將全應課稅年度的供樓利息推至HK$100,000上限。
供樓扣稅: 物業稅計算例子
因息隨本減，如果想知實際每月供樓利息開支，可以參考銀行批出按揭時的詳細還款表。 此外，「更衛您」4更提供一次性的醫療保障升級，於指定年齡將保單升級至較高保障的指定醫療保險產品6，而毋須重新核保或提交任何健康證明，彈性應對不同人生階段的保障需要。 成功投保後，每個課稅年度申請稅務扣除，就你為每名受保人所支付之保費享有高達8,000港元保費扣除額7，保障自己及摯愛之餘亦可作申請扣稅作用。 2.3 如果提名配偶申請扣稅：如果夫妻其中一方為業主，而且在該課稅年度沒有任何應課稅入息、租金收入或者營業利潤，該方可以提名其另一半配偶，申報「居所貸款利息扣除」，留意提名需要每年重新申請。
答案是可以的，除了自住物業供樓利息可以扣稅外，買樓收租我供樓利息其實一樣可以扣稅。 而收租的業主須以「物業稅」或「個人入息課稅」來評稅。 物業稅單睇字面，似乎是所有業主都需要支付，其實細看物業稅一欄的選項，只要業主持有的物業是用作自住，便可以跳過這一欄不填，換言之，物業稅旨在針對有樓收租業主的租金收益。 J先生選擇個人入息課税要多付税款$15,600（即$58,360 – $42,760）。
供樓扣稅: 按揭查詢
如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後 6 個月內以書面提出。 業主若選擇加按提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息並不能用作扣稅之用。 例如加按前的貸款額為 HK$300 萬，加按後為 HK$400 萬。 但必須留意的是，由於按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。
另外，要符合扣除資格，出租物業的業主及主要租客不能是納稅人或配偶的「相聯者」，例如公司出租予僱員，或者業主為納稅人父母等，均不合符扣稅資格。 假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。 供樓扣稅 根據《税務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。 2.1 如果兩人是分開報稅：一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸稅入息是以分開評稅方式計算的。
供樓扣稅: 「住宅租金開支扣除」扣稅額的注意事項
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 客戶得知問題後萬分焦慮，一方面心急要轉按套現資金，一方面又極度擔心銀行向稅局舉報後可能要「坐監」。 我們在了解來龍去脈後，明白客戶不是刻意要欺騙稅局瞞稅，而是沒有查閱銀行發出的利息開支文件便自行心算隨意填上一個估計金額。
供樓扣稅: 如何撤回「居所貸付利息」扣稅申索？
而相關措施在2022年4月實施，相關租金開支最快在再下一個報稅年度才能扣減。 不過，租金開支扣減並沒年期限制，每個課稅年度可扣減最高10萬元。 換句話說，如果本身租住的住宅物業，平均月租8,333元，基本上已經可用盡免稅額。 此外，出租物業的利息開支也可申請扣稅，計法是將物業的租金收入減供樓利息，但這項扣除並沒有供款年期限制，供款超過15年的利息開支亦可扣除。
供樓扣稅: 住宅租金扣稅重點:
該住宅於 2018 年購買﹐由 2 人聯名向銀行借取按揭貸款以支付購樓的款項，分 供樓扣稅 10 年，按月分期償還。 物業稅只針對買樓收租業主，如果物業於課稅年度有租金收益，業主就要報稅。 答：政府防疫抗疫基金下，工資補貼是政府提供給僱主以支付員工工資，如公司以出糧方式發給員工，則須繳納薪俸税，因此需報稅。 利用稅務局的稅款計數機可計算你在課稅年度（在2021年4月1日至2022年3月31日）要繳交的稅款。 記得仔細閱讀有關稅項扣除和免稅額的詳情，了解如何減少你的稅款。 稅務局已派發247萬份2021/22課稅年度個別人士報稅表，當中實體稅表共191萬份，電子稅表56萬份。
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在息除本減效應下，尚欠本金逐年下降，在第3年開始還款利息已經跌穿10萬，在第7年開始更跌穿9萬，已經未能達至10萬的扣稅上限。 因此為了達到慳息效果，供樓人士應愈早使用扣稅額愈好。 此外，為防濫用，如相連人士之間出租單位，如父母租物業給子女，租戶將不合資格。
現時私人貸款利率很低，優質客戶可以低至約2.3%，如果可以扣稅，等於利息打85折，分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。 而車位租金回報一般接近3厘，因此借私人貸款去買車位出租，可以享受正現金流，安心靜待車位長遠升值。 供樓扣稅 舉個例子，假設業主物業加按套現100萬元全購（full 供樓扣稅 pay）車位出租。 車位租金固然要付物業稅，但原來那100萬元貸款利息亦可以扣稅。 很多人不知道這點，但筆者已多次向稅局主任求證，得到的答案是正面。
供樓扣稅: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
例如樓價750萬單位，以首置身分申請9成按揭，還款30年，以2.5%按揭息率計算，得出總供樓利息開支為300萬元。 按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。 H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。
買樓跟交稅是息息相關的事，原因是供樓利息是可以用作扣稅之用。 每年10月起至翌年1月，稅局會陸續寄出稅單(評稅通知書)。 各位收到之後，記得小心核對各項評定，如入息、利潤、免稅額及獲扣減的項目，確保評稅正確。
