▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！ 面對作為必要開支的「管理費」，又有何需注意？ ▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。
如果單位並非有特殊狀況，例如遺失樓契、僭建等等，並不會較一般二手物業難承造按揭。 不論業主只在銀行承造一次按揭、向財務公司承造兩次或多次按揭，一旦業主無法償還相關按揭貸款，而無法與借貸方達成調整還款期等相關協定，銀行或財務公司即會收樓，以「銀主盤」將單位再行推出市場，售出物業以抵債。 如抽中，就可簽署臨時買賣合約，並向按揭公司或銀行申請按揭，準備好個人入息文件證明。 簽完正式買賣合約後，就按付款方式的規家繳付樓價，完成交易，收入伙通知書。 在收樓當日收匙，發展商通常會有保證期，買家就要把握時間請專業測量師的驗樓。
供樓意思: 最新專欄文章
經絡按揭今次介紹影響供款與入息比率的因素，以及教你如何更易通過「DTI」的門檻。 另外，按揭服務競爭激烈，銀行為爭取更多客戶，或為新造按揭提供低息優惠，又或為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的 1% – 2%。 同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。 作為有能力買樓的準業主，假設我們沒有選擇買樓而租樓，其實兩者成本已經大致相同，租樓並沒有額外的成本開支，可謂零成本！
鎖息上限（俗稱「封頂位」）是H按重要條款之一，但不少置業初哥申請H按計劃時，不知道鎖息上限的存在及用途，選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔，壓力測試也能過得更輕鬆。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。 計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。
供樓意思: 按揭常見問題
「逸璟．龍灣」全個盤198個單位，原本累計售出80個單位，最終就有34個業主選擇上述做法取消交易，佔售出單位超過四成。 供樓意思 在2018至2019年，美國連續多次調整利率，香港各銀行「最優惠利率」雖然皆未有調整，但卻調整俗稱「P按」或「H按封頂位」的計算息率公式，從而得到加息或減息的效果。 面對有關情況，銀行會要求業主提供二按的貸款文件，了解二按的金額和條款，再視乎情況要求業主增加擔保人。 如銀行認為風險太高，亦會要求業主作部分還款。 但整體而言，業主申請了二按後，會跌入高風險名單，被call loan的機會增加。
不過，律師樓普遍只會幫客人存放樓契一段短時間，並非長久之選。 轉按的贖契程序和供完按揭大同小異，特別在於業主本身來說，反正都是由律師樓處理，自己基本上不會碰到樓契。 一般來說，整個流程需時兩個月左右，就可以贖回自己的樓契。
供樓意思: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 &…
再者，今天的物業市場與97年可謂「兩個世界」，當年一般住宅按揭成數上限為九成，按息高達9至10厘，且沒有壓力測試， 只要供款不超過月入一半，貸款即可獲批，一旦樓市急速滑落，業主便容易出現資不抵債。 供款與入息比率原意是希望供樓人士的收入可以應付供樓的開支，置業是長遠投資，置業前除了考慮以上方案，亦應好好計算現時負擔能力是否夠穩定，有需要可先買入上車盤，當收入增加後再換樓。 如對申請按揭有任何疑問，歡迎隨時與我們聯絡。 如果遇到心儀的單位，大家不妨盡快向銀行提出估價及按揭申請。
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供樓意思: 壓力測試如何計算？
有時候，律師樓有機會要求業主補充一些樓契相關的文件，例如是需要一些由政府發出的證明等，稱之為「補契」，通常都不會影響整個申請流程。 不過，如果是遺失了整份樓契的話，在申請現契套現的時候就有很大機會會被拒。 最新按揭保險的規例，若樓盤仍在樓花階段，物業還未落成，成交金額600萬以上，而買家選擇用即供方式購買樓花，便不能透過新按保上會。
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- P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
- 如果是被財務公司收回的樓盤，偶爾又會俗稱為「財仔盤」，但性質上同樣屬於「銀主盤」。
- 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。
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但在現實中，如無遲供樓紀錄，銀行是不會貿貿然call loan。 現時社會資訊太透明，銀行call客loan上了報紙，會對其往後按揭業務做成嚴重傷害。 Call loan仍然會發生在無抵押的中小企貸款，因傳統上這些貸款的拖欠比率高，而且如沒有抵押品（有些中小企貸有物業作為抵押便不在此列），銀行需要監察中小企客戶每年的盈利以及適當地預早行動。 但在按揭貸款上，有了壓力測試以及金管局種種限制按揭成數的措施後，整體樓按更穩健，銀行實在沒有call loan的需要。 如果有物業收租，可以把每月租金計算入每月收入，如果租約有打釐印，租金收入可計算七成，如果沒有打釐印，租金收入只可計六成。 以每月租金2萬元為例，有打釐印可把1.4萬放進收入，沒打釐印只可把1.2萬放進收入。
供樓意思: 每月供款額
因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？ 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。 現時香港各大銀行的封頂位及實際封頂利率，大家可詳見上表。 只要H按的利率，一但高於封頂位計出來的利率，H按的用家即可使用上表中，提及的「實際封頂利率」還款。
申請人必須為該物業的註冊擁有人、物業必須在香港境內，以及屬主要居住地方等，才符合資格扣除居所貸款利息。 供樓意思 首置人士，是可以透過新按揭保險計劃，不必做壓力測試；因此同樣地，如果購買樓花的買家符合首置人士的條件，在香港從未擁有過物業，同樣可以透過額外的按揭保費，免做壓力測試，只要每月按揭供款不超過收入50%。 如果買家是選擇購入建期樓花，需要等到物業落成再申請按揭，只要業主能夠取得入伙紙和滿意紙等相關文件，那就可以通過2022年最新按揭保險的最高成數申請按揭貸款（可以參考表1）。
供樓意思: 壓力測試全攻略
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2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。 供樓意思 經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。 其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。 如果符合資格，又或者得到銀行許可，甚至可以將單位整個租出去，自己大不了搬返老家。
供樓意思: 財務狀況 / 銀行審批條件有變
較早前有新盤出現類近個案，一些採用建築期付款買家，因為需要提早申請按揭而弄得手忙腳亂。 總之，如果買家就預計關鍵日期、收樓日期和承造按揭事宜有疑問，都應該按個案實際情況向賣方查詢，徵詢法律意見，並向相關的銀行或財務機構了解。 借款人須按雙方同意的利率及還款年期，按時向承按人支付本金及利息。 由於承按人有權在借款人違約（例如斷供或破產）時，有權將物業收回，作放售或出租等以補償損失，因此可以比其他類型貸款為低的息率去批出按揭。 申請人應重新計算自己現職收入，有沒有計漏雙糧、年終花紅、佣金等。
例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。
供樓意思: 置業手冊
之後目標訂為250萬內的上車盤，找過長沙灣及元朗，印象最深刻的一次，是地產經紀有心隱瞞元朗某單幢洋樓的單位是凶宅，有感賣方欲速戰速決，突如其來的不安感，在翻查資料後果然有詐，我們立即推掉業主會面。 假設大家已將「置業」與「住宿」分割開來，並了解置業是種投資，便明白投資是應該要買入具升值潛力的資產，而不是單純買「生活回憶、享受體驗」，後者以租樓亦能達到相同效果。 不理價錢升跌，有買錯無放過的精神，在升市時的確有用，然而當物業跌市在即還硬要買入磚頭，便只會令身家縮水，拖慢達致財務自由的道路。 「摸底」本來是一個談判的用詞，意思是了解對方的想法和底細。 有經驗的投資人士經常討論如何「摸底入市」，即是趁樓市回落，樓價徘徊低位時，趁低吸納，買入物業。 藥明生物預期去年度收益增長約48.4%，歸屬權益股東利潤增長約30%；按非國際財務報告準則經調整純利增長約47% 。
供樓意思: 樓市指標
集團指出，收益及盈利增長受惠於多項因素，包括新綜合項目數屢達記錄，同時服務更多客戶以實現可持續高增長，以及商業化生產及後期階段業務延續2021年趨勢持續發展，推動收益顯著增長等。 供樓意思 當然更進取的業主會選擇加按物業投資，不過港股風高浪急，部分高息債又潛藏違約風險，當中信里昂警告未來一年樓價至少跌15%，押注磚頭更怕摸頂，即使已成功加按物業，亦不妨先冷靜觀察市況再作部署。 除了放在夾萬及保管箱，近年最多人提到的方案，是參考樓市KOL湯文亮的建議，向銀行加按物業，既可以套現資金，亦可以再次將樓契交由銀行保管。 供樓意思 部分業主會選擇把樓契放入平日擺放畢業證書、結婚證書衣櫃有鎖抽屜內，此方案勝在方便，但這類抽屜鎖其實相當兒戲。
供樓意思: 個人架生
而贖契的話，即代表你從銀行中贖回本身屬於你的樓契。 贖契的情況，最大的一項當然是因為你已經完全清還所有按揭貸款，在已經沒有欠銀行任何貸款的情況下，就可以在名義上真真正正地擁有自己的物業。 由於樓花距離正式入伙的時間至少半年，有些更長達3年，通常首期不算充裕的買家都會用建築期付款方式支付樓價，待入伙時才支付樓價餘款，在入伙關鍵期前幾個月才申請按揭。 留意的是，一般銀行在審批按揭時都會查閱TU環聯信貸紀錄，但文件只有3個月有效期，為配合查核時間，都會在3個月內申請按揭，否則一過期，銀行又要重批。 在買家角度來看，當然想付款前可以見到現樓，不過發展商提供不少樓花期優惠，及早付款的話，自然有著數，例如有些樓盤即供的話可享最高10-20%折扣。
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