那麼，如果在罰息期有資金需要，在原有銀行加按又是否可行？ 曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。 供樓利息封頂 他續稱，借貸人需向銀行重新申請按揭，新的按揭會設立新的罰息期。 購入物業後，若果在供款期間，樓價只是輕微上升，或平穩，不適宜申請加按，因銀行估價未必高，加按套現可能很少，甚至平手也未定。
如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。 你所繳付的居所貸款利息，可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息總額中扣除。 【利息開支】拆招Mortgage-link存款上限調整…
供樓利息封頂: 按揭中介如何保障客戶私隱？
另一方面，金管局住宅按揭統計調查結果顯示，2022年12月份H按選用比例報67.5%，連跌６個月，P按的使用比例則報26%，創近4年（47個月）新高。 曹德明表示，各銀行取態不一，市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，置業人士宜貸比三家，並留意息口走勢及市場環境變化，揀選最合適的按揭產品。 香港絕大部分的業主供樓都是用1個月拆息HIBOR定價。
28Mortgage 在幫助業主處理物業按揭也發現超過90%的香港買家並不完全了解按揭利率和如何做選擇。 今天的文章28 Mortgage為準買家整理了HIBOR【H按】最新、最齊全的懶人包，保證你看完後一定可以了解更多有關HIBOR的資訊。 要節省供樓開支，其實可於盤源埋手找出低水筍盤，抵銷利息支出。 中原按揭董事總經理王美鳳分析，現時屬年頭傳統積極吸納客戶時段，正值樓市回暖返回價量齊升勢頭，香港與內地全面通關及外來人才計劃帶動下，相信銀行樓按取態積極性會加大，提供不同樓按優惠吸引目標客戶。 至於個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。 他指出，除了來港工作及定居的內地專才，事實上一般新造按揭客戶的貸款額愈多、選用按揭保險計劃或綠色按揭計劃，指定銀行亦可提供更多優惠及現金回贈。
供樓利息封頂: 傳中資行降P按息爭客 每月比H按慳413元
當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌，相反就會升。 客人申請按揭時，當然想揀最低利息及最高按揭回贈的offer。 不過，除了利息及回贈外，銀行審批按揭時還有很多鮮為人知的規矩。 若不了解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。 例如：花旗銀行現時利息低回贈高，但不接受村屋或居屋按揭申請。 反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.125厘。
H按可視為銀行借貸成本的反映，受銀行體系結餘影響。 P按則較受銀行的最優惠利率及美國加息周期影響。 因此前者的浮動性較大，息率可極低，但亦可以短時間急升。 HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？ 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。
供樓利息封頂: 按揭利息支出如何？
H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。 供樓利息封頂 因此，如果HIBOR急升，且實際利率超過2.5%，H按申請人即可以實際封頂利率，即為2.5%還款。 然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝稱，參考上一次加息周期，當美國利率升穿2%以上，香港銀行亦只上調最優惠利率一次，幅度僅0.125%，對業主供樓成本影響有限。
假設選用拆息按揭（H按），以貸款額500萬元、還款期30年、按揭計劃為H加1.3厘計算，每月供款增加了1,189元或7%。 他續指，過往香港大型銀行加最優惠利率（P），向來都較美國延遲。 樓市方面，他指，雖然現時二手樓價下跌，但一手市道仍然暢旺，定價亦進取，至於加息周期啟動之後，樓市仍要視乎本地疫情與內地通關等因素。 Mortgage Link是一個高息存款戶口。 簡單而言，如業主在銀行A供2%的按揭利率，業主Mortgage Link戶口同樣可獲得2%的存款利息。
供樓利息封頂: More in 按揭指南:
王美鳳續稱，當1個月拆息逐步升穿1.5厘至2厘水平，以及銀行結餘再顯著縮減時，尤其跌至低於千億元水平，本港最快於第三季內具備條件上調P。 而由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，所以實際加P的時間會視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。 供樓利息封頂 王美鳳提醒，近期銀行按揭優惠差異進一步擴大，個別銀行提供按息較優惠的計劃，但計劃未必提供高存息戶口，或者現金回贈比率較遜色。 因此，用家宜因應自己申請的貸款類別及按着自己所需要的按揭額去比較不同銀行優惠。 近期上述主要銀行的拆息利率為3.76%，明顯高於鎖息上限的利率，銀行會以封頂利率計算。 部分業主的按揭計劃利率也是用H按, 不過封頂利息實際是高於現實最優惠的2.375%。
假設以樓價600萬元，承造9成按保(即借貸540萬元)，以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算，每月供款(包括按揭保費)約22,403元。 而香港銀行體系結餘已迅速減少至近1,600億元水平，曹德明相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急。 而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後，第三季有機會挑戰1.8厘，屆時銀行加息壓力增加，或導致銀行加快調升最優惠利率（P）的步伐，有機會最快於第三季發生。 由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。
供樓利息封頂: 香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月！H按息升穿封頂上限！2種加息方法：每月供款＋壓測要求影響一覽
今年以來，美國聯儲局激進加息，香港在港元聯匯制度之下，也得跟隨。 供樓利息封頂 各大銀行已陸續上調最優惠利率，而與樓宇按揭利率相關的一個月香港銀行同業拆息更曾升至逾15年高位，故銀行亦着手上調按息封頂位，以緩減成本壓力。 港人供樓，利息壓力大增，家庭可支配收入相應減少，必然會影響消費；而置業上車的壓力測試要求亦在利率上升下提高，變相亦增加了上車的門檻，抵銷了樓價調整的因素，結果上車不覺容易了。
今日（11月11日）一個月拆息低至0.13%，銀行同業拆息跌至9年新低，實際上置業人士慳幾多？ 由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。 供樓利息封頂 由於每間銀行的按揭計劃各有不同，其他因素如物業類型又會影響最終批出的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素，申請按揭前可先聯絡經絡按揭，在按揭專員的協助下找出一個最適合自己的按揭計劃。
供樓利息封頂: 港元匯價｜假若加P至8厘
最新是大新銀行上調H按封頂息0.25厘，令上調鎖息上限的銀行數量增至10間。 以現時2022年最後一個季度來看，大部分銀行的實際封頂利率為2.625% 或 2.875%，不過這也視乎是1手還是2手物業。 部分銀行可能對一些貸款額較小的業主提供更保守的按揭計劃，當中的鎖息上限會比較高一點。 銀行在審批鎖息上限也會根據不同申請人的情況以及物業類型而定。
- 而各銀行為爭取今年上半年的按揭業務，開始推出各項按揭優惠吸引客戶。
- 近年來不少買家使用發展商「呼吸PLAN」買新盤，若…
- 三年前按揭現金回贈只是1％，現時則高達2.1%，升幅驚人，未來幾年估計這情況料持續，因此不缺轉按賺錢時機。
她強調，樓市主要受供應影響，目前未看到有大批供應增加，料第3、4季樓價仍輕微上升，全年住宅樓價仍看升15%。 以增加0.1厘，即H按實際息率升至2.25厘計，假如500萬元的物業為例，借6成按揭，貸款300萬元，每月供款將較未加息前加152元，全期利息則增5.4萬元。 若增加0.2厘至實際息率2.35%，每月供款將增加306元，全期利息更增加11萬元。 於早兩年，大部分按揭申請人均會選擇H按，原因是銀行體系結餘豐厚，銀行拆息較低，而且「最優惠利率」長期維持不變，封頂位穩定，令H按相較P按，更為優惠。
供樓利息封頂: 港元匯價｜假若加P至6.75厘
畢馬威中國香港區中資金融機構主管合夥人方海雲表示，香港的通脹仍屬溫和，情況與美國大相逕庭，而現時銀行體系結餘充裕，有約3,200億元，「家底」足以支撐起聯匯制度，故目前香港加息的迫切性不大。 供樓利息封頂 港美息差勢將進一步擴闊，資金有機會加快流出港元市場，加上銀行半年結在即，銀行之間正落力吸金做結算，對港元需求上升，令市場近日更趨「水緊」，推高港元拆息。 其中3個月拆息升至1.0383厘，創逾兩年新高；長息同告上揚，一年期拆息更升至2.6724厘，創逾3年以來最高。
要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。 例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。 根據金管局指引，銀行需要將回贈在貸款額扣除，變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。
供樓利息封頂: 上調封頂息率的影響
中小銀行活期存款資金不如大行充裕，過去曾罕有地中小行不跟隨大行自行加P，提高按揭實際利率，昨日除五大行外，未見其他銀行公布最優惠利率變動。 中原按揭董事總經理王美鳳認為，今次中小行維持不變的機率較大，它們近月傾向因應自身資金成本和按揭業務策略，在新做按揭定價作出調整，有意放慢業務的銀行會調升按息應對。 事實上，現時按揭計劃為 H+1.23厘, 封頂利率為 P-2.75厘, 如果只是H或P上升，新按揭計劃與舊按揭計劃實際上沒有分別，轉按不會導致額外利息負擔。 不過，滙豐及渣打銀行加封頂息至2.75厘後，恒生及中銀均按兵不動，H按實際按息仍維持2.5厘。 市傳有銀行為一手新盤的H按鎖息上限加長「寬限期」，樓花H按鎖息上限2.5厘的申請日期獲延長。
供樓利息封頂: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
是次為金管局暌違一個月以來再度出手，在市場承接港元沽盤。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 王兆麒續指，發展商最近推新盤步伐略為加快，但由於市場氣氛受加息等不明朗因素影響，發展商推盤步伐未至於積極，而新盤開價相信也不會太進取。 新盤在短期內會與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，而二手樓價繼續受壓。 根據差餉物業估價署最新公布，6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月跌1.14%，跌幅較5月份的0.2%為大，連跌兩個月，今年首六個月累跌3.4%。 「既然HIBOR按息大部分時間都會低於Prime Rate計的按息，即是長遠有着數，而又有個以Prime Rate計的上限做安全網，那麼，就算真的加息，我也不用擔心了！」聽到Cissy這樣說，我也嚇了一跳，馬上糾正她。
供樓利息封頂: 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。 隨著失業率開始回落，住宅租金開始止跌回升，部分地區住宅租金受本地家庭客及留學生租賃需求上升而帶動。 王兆麒預計香港主要銀行在短期內有機會上調最優惠利率，會影響部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，但對市場整體購買力及樓價影響不大，心理因素影響大於實際影響，但加息因素影響短期香港樓市住宅成交量。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，現時香港與內地全面通關，加上近期拆息有所回落，對樓市有正面支持，各銀行為爭取上半年按揭業務，相繼推出各項優惠吸引客戶。
供樓利息封頂: 【按揭利率 2020】19銀行 P按息率 與 H按「封頂位」息率比較 (有表)
現時踏入加息週期，相信會有不少新買家選擇定息按揭，以減少面對加息的風險，再加上可以豁免壓力測試，是有一定的吸引力。 不過有辣有唔辣的，採用定息按揭的，銀行是不會提供現金回贈及高息戶口，而且一旦減息時，業主是不能享受低息期的優惠，所以要衡量那一種按揭適合自己的。 基於H按的按揭利率已升穿封頂息率，最新突破2.5厘，創2019年12月以來最高，近日不論是大行，或是中小行均紛紛上調H按封頂利息，當中滙豐、渣打及中銀等銀行將封頂利息由2.5厘上調至2.75厘，不排除會再調整。 中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，現時與樓按相關1個月拆息已下跌多日至2.32%，反映港元資金充裕，銀行整體資金成本降低。 個別銀行針對內地人才客戶提供額外優惠，相信跟銀行業務策略有關，內地高端人才亦屬不少銀行眼中的優質潛力客戶，有利跟銀行跨境服務帶來協同效應。
