而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
雖然各個持有人持有的份數不同，但是大家同樣都可以使用整個單位。 打個比方，A持有50%、B和C各佔 25%，B和C 依然可以佔有和使用單位的每個空間。 寫在長命契上的聯名共有人名字都對物業有著一樣的就業權所以不論是哪一方想對物業做任何動作如轉讓或出售都必須全體同意才可以進行。
何謂送契樓: 額外印花稅
因此，業權共有人不可以個人身分獨享物業的權益，各共有人的唯一權益就是與其他共有人共同擁有物業。 換句話說，聯權共有人聯合其他人時可說是擁有一切，但獨自一人時則一無所有。 何謂送契樓 如物業屬聯權共有，即使他們擁有均等權益，仍會被視作一整體，成為物業的唯一擁有人。
由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本，文件同樣具備法律效力。 不過，並不是所有樓契文件都可以在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，所以一定要仔細保管。 不論物業成交價為 何謂送契樓 $0 還是低於市價，稅局都會就物業作估價，向業主追討相差之印花稅。 如果是近親轉讓，政府會將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。 早年曾有訴訟人引用條例沒收被告的物業拍賣，但該物業為無契樓，銀行往往會視之為業權有瑕疵，不會承造按揭。
何謂送契樓: 「騎呢位」一、轉名無限 按揭有限
因此，不論出售住宅物業是獲利還是蒙受虧損，均須要按住宅物業的持有期和物業交易的代價款額或物業市值（取其較高者），徵收「額外印花稅」。 在上述情況下，甲先生是在24個月內將部分物業的業權轉讓予乙女士。 由於乙女士並不是甲先生的近親，有關豁免「額外印花稅」的條款並不適用。
由於送契後，物業在5年內難找銀行承造按揭，準買家如在查冊時發現心水物業涉及送契，宜多加留意。 包括要有財務準備，在簽署買賣合約後，如未能獲銀行批出按揭，可能需要以現金支付樓價，完成交易。 在買賣物業的過程中，通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 何謂送契樓 如是者，如果物業是不完整的半契樓，價值自然打折扣。 這種送契式的轉讓，由於有法庭令，就算丈夫破產，債主都不能以送契之名取回物業業權。
何謂送契樓: 代理責任：提醒送契樓的風險
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 【都市日報－星之谷專欄】業主何以得知物業是送契？ 何謂送契樓 遺產受益人出售或轉讓其繼承自離世者遺產，就是根據遺囑、無遺囑繼承法律或生存者取得權而取得的住宅物業，可豁免繳納「額外印花稅」。
相反，若按市價以轉讓契方式做近親轉讓，仍被視為正常物業買賣，例如盡量以估價較低的成交價做參考，大大減少對對方業權的影響。 送契樓, 又稱為送贈物業, 其實是指業主將其物業業權送予他人, 送契樓常常都出現於親人之關, 例如業主送給兒孫, 又或是夫姨之間的互相送贈. 這樣的情況下, 通常是以送贈契 “Deed of Gift” 形式登記於土地註冊處, 轉讓時, 業主沒有收取代價 (成交價為 0 元、沒有成交金額), 又或是只收了一點象徵式的金額. 送契樓是指在沒有金錢代價下，業權擁有人將物業轉贈給他人，較常見發生在年老父母送給仔女，避免百年歸老後物業要透過遺產形式轉到仔女名下的麻煩。 不過，送契樓在銀行及買家眼中視為不祥物，最少要五年或以上的洗底期才有機會承造按揭，為何這類餽贈物業方式會受歧視。 近日九龍塘一無契洋房以市價約8折、逾1億4千萬港元沽出，引起哄動，甚至有人認為「無契樓」是上車的另類選擇。
何謂送契樓: 何謂送契樓: 按揭查詢
另外，所有業權共有人亦必須符合以下四項條件，才可構成聯權共有的業權。 至於分權共有就是用百分比來表達出各人持有的業權份數，而每名持有人均有權處理其自己的業權份數，也就衍生所謂的「半契樓」，意即持有部份業權的持有人出售了其持有份數。 不過雖然各人持有的份數並不相同，但其在單位內的「佔用權」卻平等。 何謂送契樓 如想確保受贈人保管物業，可使用「聯權共有」方式，加入受贈人名字。 這方法既可免卻遺產承繼手續，受贈人亦要等到共有人過身後，才可自動成為唯一業權人。 簡單來講，「送契樓」就是指以簽訂「送讓契」（Deed of gift）、「送贈契」或「無償轉讓契」來轉讓的物業，業主以零成交價轉手給別人，這個物業被視為一項「饋贈」。
但唯獨送契物業，全港不論大小銀行，均不會於五年內承造按揭，嚴厲程度可見一斑。 【送契樓】按揭及業權風險睇真啲 業主如果想將物業轉予子孫，或夫婦間轉讓，不要以為使用「送讓契」（Deed of gift）轉讓，便能豁免買賣印花稅。 如想知道物業是否送契樓，可透過網上查冊，查看物業資料，看看是否有過去 5 年的紀錄「送讓契」（Deed of gift）的字眼。 送讓契既不能慳稅，又易引起業權問題，因此一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作。 指業主將業權贈了親人，最常見的例如夫婦、親子之間的送贈，成交價為零，在土地註冊處上會以Deed of Gift反映出來。 如果網上查物業資料，除了要看看物業在5年間有沒有以上字眼外，都要看看如屬轉讓契的話，金額有否註明，如沒有，則叫無償轉讓契，也是送契樓的一種。
何謂送契樓: 按揭計算機
另外，送贈物業也受額外印花稅限制，如果受贈人取得業權後首6個月賣出物業，要被徵收樓價的20%作為稅項，6至12個月稅率為15%，24個月至36個月為10%。 把物業以送贈形式轉讓他人，基於5年內仍存在破產風險，銀行不會批出按揭。 就算物業已超過5年以上亦未必會批出按揭，是乎個別銀行風險取態，大部份往往要達8至10年以上才會順利批出。 至於稅務方面，其實送契樓與一般樓宇買賣無異，縱使物業沒有代價，稅務局亦會自行為物業作估價，並以此價格計算物業印花稅。
- 莊錦輝指，如果遺失了樓契，需要聘請律師從田土廳勾回「核證副本」（certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契。
- 而且不排除有些分拆並不合法，又或涉及違例建築工程，有可能 違反《建築物條例》、政府租契條文、大廈公契條文等。
- 到後來，代理也表示個案太複雜，唯有交給分區經理處理。
- 要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。
英國的「首置客」定義較嚴，即使首次到英國置業，但在其他國家有物業，便已失去「首置客」身分。 此外，首置定義涵蓋配偶，以夫婦二人為例，丈夫有物業，妻子無物業，即使妻子首次到英國買樓，同樣不能當作「首置客」。 更重要的是，英國有方法核審買家是否真的「首置」。 賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。 分權共有指的是每個持有物業權的人以不同百分比（%）持有一個物業。
何謂送契樓: 銀行對送契樓的態度
轉按是將按揭轉去另外一家銀行，有別於首置按揭，申請者本身在某間銀行已經申請了按揭，因各種理由，例如想賺銀行和轉介回贈，想再轉按來套現現金，節省利息和供款支出，或者想退回按揭保險費等。 而每次過銀行罰息期把本身按揭轉去另外一間銀行，這種方法可以直接減少按揭總額和供款，節省更多相關物業的開支。 例如500萬轉按金額，回贈2%，扣除律師費，可減少大概$90,000按揭支出。 業主如果即將供滿物業，銀行一般會發信通知需要贖契，否則便要收取寄存費，但亦有部份銀行不會主動通知。 安全起見，臨近供滿樓，業主應主動向銀行查詢贖契事宜。
- 故此，家人之間轉讓物業，多會採取買賣形式多於送贈。
- 例如，如果物業是在2010年11月20日取得及在2011年5月19日轉售，物業的持有期剛好為6個月。
- 房協的「綠怡雅苑」屬住宅發售計劃單位，和房委會的居屋一樣，皆屬政府資助房屋。
- 另一個反駁點就是，物業曾經破產，的確不會影響買賣及業主按揭。
- 對於一些在5年內顯示為送契、無償轉讓契的單位，都不獲批按揭，更嚴重者，遠至8年前的送契樓都不獲批按揭，即5年期限不是一個按揭審批的標準。
【買樓首期計算2023】按揭成數上限懶人包… 住宅物業的按揭成數視乎你的身份，如果你是的主要收入來自香港，便可以使用按揭保險計劃，有機會借得更高成數的按揭。 當睇啱筍盤，但又驚踩中「送契樓」地雷，可以透過網上查冊去搵真相。 準買家可以瀏覽土地註冊處「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」，查閱物業過去5年的業主資料，看看是否有「送贈契」（Deed of gift）字眼。 如果有，你更可以進一步查閱送贈人（the Donor）和受贈人（the Donee）的名字。
何謂送契樓: 香港買樓 – 送契樓壞處多, 難轉售及按揭, 怎解決 2021?
其實除了買賣合約要留意外，我們也收到另一名谷友反映關於「近親轉讓」最終導致不能成交的問題，我們稍後都會作出報道。 不過一直不完成轉名程序的話，該單位便不能出租，物業不能放賣，而正式轉名手續完成前，舊按揭仍然「入丈夫數」，再買的話就要計算承擔兩項按揭貸款的壓力測試。 政府為調控樓市，「辣稅」撤下無期，買家利用內部轉讓或「借人頭」方式，自製「首置客」身份，避過15%住宅物業印花稅，已不是新鮮事。 最近一宗，有九龍塘業主將聯名物業「甩名」予近親，回復「首置身」後，再斥資逾1.7億元買入九肚山洋房，慳稅逾1,750萬元。 由於政府的樓市辣招，令到已有香港物業的業主，想買入多一個住宅時，需要支付較貴的印花稅，劃一為樓價15%。 因此，若想將物業轉予子孫，或夫婦間轉讓，可以考慮以近親轉讓，雖然需要繳交印花稅，但可近親轉讓可享豁免額外印花稅，而送贈契則不獲免。
早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 參考過去一宗英國案例「Dimmock v Hallett」，當時業主向買家出售農場時，表示農地全數租出亦有收入，但卻沒告知買家另一半事實，就是租客已經申請退租，結果法庭都裁定為「失實陳述」。 所以只披露事實的一半，這點可能都構成「失實陳述」。
何謂送契樓: 代理責任：爭拗點 – 「失實陳述」
並包括因家庭成員付首期或供樓而申請更改業權；業主病危、去世或年紀老邁 (年齡超過65歲)；破產等等。 新、舊稅款差距巨大，投資者惟有各出奇謀，期望「回復」首置客身份﹙買某一個物業時，手上無任何以個人名義擁有的物業﹚，好讓再置業時只需付舊累進稅率，以便「慳得就慳」。 有部份業主為了節省存放成本，會向原有銀行加按借取少量借貸額，能夠更靈活調動資金，把多餘資金存放於按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link），抵銷加按利息開支，又能繼續把樓契存放於銀行。 何謂送契樓 銀行保險箱：收費雖然較為優惠，年費介乎$1,000至$2,000，但保險箱供應較緊張，輪候時間較長。
何謂送契樓: 物業轉名不宜用送契形式進行
大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，加上送贈人破產的話又引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。 安全起見，有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭，大大影響了受贈人將來放售物業的市場。 自從出現「假業主」事件，除了銀行對此類物業的按揭申請「耍手擰頭」外，很多律師樓亦對「無契樓」買賣敬而遠之。 由於處理「無契樓」買賣同時對律師樓而言風險亦大，若發生事故將對律師樓的信譽做成相當大的負面影響，因此律師樓亦「唔願做」。 若簽訂了臨訂才發現找不到律師樓代表完成買賣，最後恐怕撻訂收場。 正因為這些「中伏位」，大部分銀行都不會批出按揭給予5年內曾簽「送贈契」或「無償轉讓契」的物業，當中更有小部分「唔憂做」按揭生意的銀行，更乾脆不會沾手10年內的「送契樓」。
何謂送契樓: 按揭專區
他曾於2013年以200多萬元購入黃大仙東頭邨一個無契公屋單位，直至游說前業主以30,000港元贖回樓契，今年1月才可以逾370萬元沽出。 除咗同大廈法團有關嘅違約事項，第二最常見被釘契的範疇，就是賣家自身問題。 例如欠下銀行、財務公司、管理公司或其他私人債務而被債權人循法律途徑追討及凍結資產等等人仕。 簡單來說，釘契的意思係指業主行為觸犯物業法團條例又或其本身正牽涉法律訴訟事項，呢啲嘅「事項」就會登記在土地註冊處。 第一範疇是，違反大廈公契，又或是業主立案法團既規定。 即例如遲遲未交管理費，大廈屋苑列明不准養狗但業主卻私自飼養等等;又例如違犯建築物條例僭建令，危樓、危險渠務令、斜坡令以及拖欠政府費用等。
送贈物業實際上是受限於破產條例，送贈者如被發現在申請破產前5年內將物業送予他人，可被視作故意轉移資產避債，債權人可透過破產管理署追索回物業，期間之買賣轉讓交易或宣告無效，物業交還破產管理署處理償還債務。 最簡單的方法, 便是在移交房屋業權時, 如果是很親的親屬的話, 便可以直接使用近親轉讓了. 因為近親轉讓, 在成交物業時, 和送契一樣, 何謂送契樓 都只需要繳交稅率較低的首置印花稅, 而且, 按揭申請也會輕微很多, 和正常按揭申請一樣, 這樣轉讓後, 仍有按揭貸款的物業仍然可以進行轉讓. 由於上述風險，對於送契樓銀行一般在五年內不會批核按揭，而不少保守的銀行，更要八至十年後才考慮為這類樓承造按揭。 因此，對買家而言，送契樓避之則吉，因為縱使買家財力雄厚能一炮過支付樓價，亦擔心送契後的五年內被前業主債權人追討的風險。 因此，獲送贈物業者難以透過買賣或按揭將物業套現。
縱使該物業在送贈後五年內已出售給第三方，法庭仍可裁決送贈之交易無效，再由破產管接管物業，以償還送贈物業者的債務。 最後筆者要「戴頭盔」，由於送契引起的業權問題和轉讓手續尚有很多細節，文章未能盡錄，如果打算購買這類物業，應事先徵詢法律意見，並向銀行申請按揭預批，以策萬全。 「額外印花稅」是對物業買賣協議和售賣轉易契所徵收的稅項，利得稅則是按交易利潤而徵收的稅項，兩者是分開及不同的稅負。 如有關交易已構成行業或是屬生意性質，即使已繳付「額外印花稅」，賣方仍須就他從交易中所賺取的利潤繳納利得稅。 「額外印花稅」並不是按交易利潤徵收的稅項，而是對文書(即物業買賣協議和售賣轉易契)所徵收的稅項。
