新制只適用於已落成物業，但似乎選擇建期計劃仍可以此按揭保險計劃申請按揭；2. 住宅按揭成數 當沒有其他按揭的申請人，申請超過8成按揭時，過往需在供款佔入息比率及壓力測試額外扣減5%，現在有關規定已經取消，另外，亦加入了壓測爆煲時的考慮情況。 可是，「煥然懿居」的預計關鍵日期是2020年4月，大部份銀行現時還未接受申請，所以有關超越現有按揭成數、及免壓測的實際批核情況仍未有實質個案。
按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。 P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。 4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 另外，工商舖的按揭利率和還款期同樣和住宅單位有所不同。
住宅按揭成數: 收入狀況如何影響按揭成數？
可以跟貼我們《胡．說樓市》團隊的報道，我們會定期更新各大銀行按揭詳情。 按揭保險在承造按揭物業之樓價有所限制，過往450萬元以下物業的最高按揭成數為八至九成（貸款額上限為360萬元），450萬至600萬元物業最高為八成（貸款額上限為480萬元），計劃適用於現樓及樓花。 至於提供二按之金融機構，可承造按揭物業之樓價上限會較為寬鬆，有機會包括1,000萬元以上之物業。 然後根據按揭申請人的情況，以及申請按揭的物業類型，而訂定最高的借貸比例。 其實，早在年頭，有關放寛按揭成數已有一定的呼聲，特首與財爺於不同場合均有提及正在研究有關方案。 住宅按揭成數 另外，在馬頭圍道的重建項目「煥然懿居」的「港人首次置業」先導項目單位，其實也有部份單位售價超過600萬，而該項目所有單位均可申請9成按揭，遠超400萬以下物業才可借足9成的規定。
其後數個月，本地住宅樓宇市場受各種因素，例如按揭利率上升等影響，導致交投量相對減少。 整體而言，物業市場受許多不同因素影響，按揭成數只是其中之一。 經常會有投資者購買多個房產物業收租，當申請房屋按揭時，除了要有足夠的首期，最重要的是供款與入息比率，事實上，租金是可以計作收入的，不一定只能計薪資。 不過需留意的是銀行會將租金打折扣，並非租金收入5萬元，銀行就以5萬元計算收入，因為業主還需要支付維修費、差響及管理費等，因此淨收入沒有5萬那麼多。 而只要投資者能提供租金收入證明，就可以將租金打7折，計為收入。 按保公司HKMC/QBE亦會定期隨機抽查物業是否自住，因此，出租的業主需要自行考慮風險。
住宅按揭成數: 車位按揭印花稅：是否要交SSD?
在一般按揭轉按個案裡面，業主是有100%自主權可以任意申請轉按。 業主在沒有按揭保險的情況下，物業價格1000萬或以下可以轉按最多60%按揭，而貸款額上限為500萬；然而，物業價格為1000萬以上則可以轉按最多50%。 申請人可以參考以下圖表於不同物業價格下的最高按揭成數，不過實際最高按揭成數仍會因不同物業或申請人入息類別而有所差異。 部分申請人可能因爲年齡大了、沒有工作或者退休人士可以通過名下資產做按揭申請。 大衆熟悉的資產包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。 根據金管局、銀行和按揭證券公司的明文規定，要借到最高的9成按揭，申請人一定要是固定收入人士。
- 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。
- 美國聯署局減息半厘後，市場還預期美國年內有機會減息3次，意味未來還有2次減息之可能，假設每0.25厘，即現時息率會再低半厘，香港銀行同業拆息…
- 在購買二手物業時，銀行提供的二手樓按揭貸款利率，均較地產發展商出售一手樓時所提供的利率低。
- 值得注意的是，並非所有銀行均提供車位按揭，即使有亦是以P按計劃為主，選擇及按息亦遜於住宅按揭，故準買家在入市前宜細心比較不同銀行的按揭計劃，並計算清楚個人供款負擔能力。
如是購買未補地價的二手居屋，就要視乎擔保期尚剩多長。 如擔保期只餘 10 年左右，銀行有機會要求做壓測。 簽署租約後，為保障自己的權益，需要在1個月內向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」（CR109），如果逾期繳交，需要額外繳付$310。 對比買樓，買賣車位手續相對簡單，所以不少人為節省中介及律師費，會在網上交易平台放盤或物色心儀車位，寫明聯絡電話，自行協議買賣。 但網上購物始終有風險，因此必須實地考察，更不可忽略車位買賣合約的條款和內容。 如果不做按揭，亦有人會選擇以大額私人貸款的方法「一炮過」買入車位。
住宅按揭成數: 按揭比較注意事項
不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 住宅按揭成數 同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 銀行基於多項因素考慮批出按揭貸款金額，例如借款人的還款能力等，銀行最終批核結果未必與申請的金額一致。
買樓承造按揭，不時聽到有人說：「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思，背後關乎準業主打算支付部份首期後，餘額就向銀行申請按揭，而該部份也就俗稱為「按揭成數」。 隨著樓市出現泡沫，政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制，其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。 一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 住宅按揭成數 按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價参考，兩者均為浮動息率。
住宅按揭成數: 推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
但是如果申請人是希望用名下物業當作資產的話，銀行的規定是只取物業估值一半作準及需要扣減尚未償還的按揭金額。 無論什麽物業，凡是用資產作為按揭申請，其按揭成數不可以超過40%。 有些公司老闆們會用公司名義購買物業，銀行同樣也會嚴格審批這類型的按揭申請。 加上疫情過後，很多公司都面臨倒閉危機，所以銀行在批准按揭成數時更小心謹慎。 這種情況的按揭成數申請，一般上最高銀行只會借出5成按揭。 《財政預算案》公布的放寬按揭保險計劃，連價值千萬以上的物業都可以申請高成數按揭。
雖然按保計劃的物業價格上限有所調整，借款人仍然需要符合特定的合資格準則，包括以百分之五十為上限的供款入息比率，以及須符合銀行壓力測試。 未能符合壓力測試的首次置業人士申請敘造最高八成或九成按揭貸款，保費會因應風險因素作額外調整。 對於申請敘造超過八成按揭保險的借款人，按保計劃設有額外的合資格準則，包括申請人必須為首次置業及固定受薪人士。 準買家應因應自己的需要及還款能力而作出置業考慮，並小心評估及管理有關風險。 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。
住宅按揭成數: 車位按揭付款方法
一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業，原本銀行可承造最高60%按揭，但收入非來自香港的申請者，其按揭成數會收緊至50%；若該名申請人本身已持有多於一層物業，而按揭又未還清，則其按揭成數會較正常下調20%。 例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。
有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 使用高成數按揭亦須留意壓力測試一環，按照金管局規定，須以按揭計劃之CAP加3%後之每月供款額不超過入息之55%-60%為批核基準。 當然，市面上亦有銀行提供免壓測方式審批，會更容易讓買家及借款人達到獲批資格，詳情可以與我們聯絡並深入分析申請人是否適用。
住宅按揭成數: 尋找按揭中介 比較銀行利率
選擇按揭計劃時，應仔細計算自己的負擔能力，除了首期和每月供款金額外，也應計算其他開支，例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。 第一，購買按揭保險，其後可照借足9成，但保費會調高。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。
「買樓申請按揭可以借到幾多成？」買樓初哥申請按揭經常遇上此類問題，其實金管局對按揭成數有明確指引，但會受申請人的財務狀況、物業類型等情況出現變化。 另外，如果想申請按揭保險，按揭成數可以大幅增加至九成，但同樣受不少條件限制，經絡按揭一次過為大家拆解當中細節。 工商鋪近期價格回調，平均調整幅度有15％－20％。
住宅按揭成數: 按揭保險費如何計算？
例如單位租金收入為$15,000，可以用七折、$10,500計算進入息。 假設以上例子借款人月入為$40,000，本身未能通過壓力測試，但加上租金收入後為$50,500，便能成功通過壓測。 單單以首期來計算，100萬只可以支付800萬樓的首期，但如果將其他印花稅等雜項支出計算在內，似乎若不做９成按揭，手持資金會變得所剩無幾。 是否做９按要視乎本身樓價高低，如只是400萬樓，可以考慮做低一點的按揭成數。 住宅按揭成數 當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。 現時，一些置業客是通過發展商按揭呼吸Plan上車。
如果本身手持一個工商物業，可以透過加按或轉按套出現金，買入第二層工商物業，而放寬成數令轉按套現可借多一成。 套取現金後，如作為第二層的首期，第二層的按揭成數也比以往增加一成。 因此，整個一開二操作節省了兩成首期，令買家資金會較鬆裕。
住宅按揭成數: 物業按揭計劃常見問題：
聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 正如剛剛上述所講，非固定收入人士或自僱人士只可以借最多8成按揭。 另外，希望各位要謹記，如果需要用非固定收入部分作壓力測試計算借高成數按揭的話，銀行需要申請人提交6個月的收入證明然後取6個月的收入平均數作壓力測試計算。 600萬以上物業借9成必須要為現樓或已落成物業 – 有意買樓花而又想用最平的即供plan的朋友要留意，銀行只會為樓價價格低過400萬的單位做9成按揭。
住宅按揭成數: 比較樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率
另外，亦有免壓測的安排，同樣地，亦是以加保費作為兩者的替補方案。 雖然部份銀行會酌量用60至65減村屋樓齡，但申請按揭保險時，多數以55減村屋樓齡計，譬如購入32年的村屋，按揭年期就只剩23年。 除了每月供款額比30年按揭多約四分之一，申請人的最低入息要求也相應提高。
住宅按揭成數: 申請者需準備5項文件
需要，而且因貸款額增加，對於申請者的入息要求更高，以 $1,000 萬樓價為例，若申請 9 成按揭，壓測下的家庭月入要求需要接近 $81,200。 另一邊廂，如果買家購買的居屋由首次發售日期起計已經超過20年，不論你是綠表或是白表買家銀行有機會只會批出60%按揭，而買家不能購買按揭保險提高按揭成數。 沒有其他按揭 – 申請人不能夠同時擔保其他按揭或者身上有其他按揭，如是者申請人最多只能夠申請8成按揭。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。
住宅按揭成數: 問題6: 經濟下行及疫症打擊下，銀行會否收緊「按揭成數」?
按証公司可根據較寛鬆的方法批核，但承按銀行仍可按自身的風險及計劃審批，不一定跟足的。 申請人應有兩手準備，以舊制計算所需首期及最低入息，待銀行批足貸款才惋拒家人的美意吧。 如果不申請按揭保險，借取5成樓價也可以借到950萬元，為多借10萬元貸款卻要付出11.5萬元保費並不化算。 沒有按揭的買家、借款人及擔保人購買1000萬元以上住宅，如不申請按揭保險，可以借取五成按揭。 「波叔Plan」的高成數按揭樓價上限雖然是1920萬元，但最高只能借取960萬元，其實正正是五成按揭。
