法官指出，即使所發出的通告只列載「商討」 該些事項，該些事項的「決議」亦屬於「附加或附帶」於有關的「商討」事項中。 因此，法官認為業主大會有關撤銷管理委員會及即時補選管理委員會的決議，不會因為在業主大會通告中只提及「商討」該些事項而無效。 無論是法團成員或小業主，要保障自身利益，就必須認識【建築物管理條例】的內容。 土地審裁處2010年第224號個案，申請人是元朗某屋苑業主立案法團，於2009年6月2日成立。 答辯人由2007年5月1日至2009年6月30日為該屋苑的公契經理人。 法團於2009年9月份與答辯人以合約形式訂立另一份管理合約，1年死約及1年生約，繼續管理該屋苑。
全體業主才可稱為法團，凡屬條例規限的範圍內的事宜，例如招標工程的總額超過每年財政預算總開支的20%，必須藉法團業主大會以過半數票通過決議，管理委員會不能跨過條例的規限拒絕召開業主大會，而由管理委員會自行決議通過受規限的事項。 不可分割業權份數 法團要求發展商支付有關該大廈外牆的維修費用，總數為313,025元。 法官已於2002年7月16日作出口頭判決，裁定發展商須支付有關維修費用及另加訟費602元。
不可分割業權份數: 大廈公契限制多，業主無得反對？
「三無大廈」即沒有成立業主立案法團、沒有任何居民組織、及沒有聘請物業管理公司管理的大廈。 該計劃目的是從業主或租客中招募志願人員，成為居民聯絡大使，協助政府部門聯絡大廈居民，讓大廈居民能一起商討和處理基本的樓宇管理工作。 該計劃反應不錯，直至2012年2月底，已招募了550位居民聯絡大使。 長遠目標是通過這個平台，協助大廈組織業主立案法團，以便有效推行樓宇管理工作。
法官指【建築物管理條例】第37條訂明，根據本條例召開的會議所通過的議決，不能純以開會通知並無派予有權利收到通知的人為理由而致無效，因此要求宣布議決無效的一方，須提出沒有通知以外的理據，支持推翻議決的申請。 至於答辯人的反申索，她尋求審裁處頒令法團，把所有本身違反該大廈公契或條例相關的事項還原至屋宇署圖則或其原本狀態，以及向所有違反該大廈公契或條例的業主或使用人作出還原的要求，若遇有人屢勸不改，申請人須向屋宇署舉報或提出訴訟。 一般會議，須在舉行會議的7天前，將會議通知書在大廈的顯眼處張貼，通知所有業主有關會議的議程，才可通過決議去處理大廈事宜。 遇上緊急事故發生，例如公用部分突然供電系統損壞或爆污水渠之類，須立即進行維修工程，不可能等到7天後，經法團管理委員會開會，通過決議才去進行維修。 因此，管理委員會應預早在日常會議中，為大廈的緊急事故訂定決議機制，在什麼情況下，主席有權決定立即處理，管理委員會受權即日通過決議的方式及維修金額上限等，使緊急工程可以盡快決議處理，並須符合條例要求，及須在下次會議讓業主知悉。 根據法團提供的草圖，鐵棚共有8條鐵柱垂直固定在天台地面上，並用螺絲釘固定在圍牆向內的牆身。
不可分割業權份數: 不可分割業權份數
法團主席周先生指，曾邀請申請人出席會議解釋該報價單，但申請人在2010年12月13日致電給當時的大廈管理員區先生，表明不會出席會議解釋，也不再追討該報價單上的工程費用，區先生為免申請人出爾反爾，於是將該電話內容作了一個書面記錄。 申請人認為，2008年7月30日業主大會議決的攤分方法，由業主大會投票通過，符合法律效力。 她對第二屆管委會的通告感到無所適從，第二屆管委會沒有再尋求專業意見，自行解釋公契，處理手法令人混亂，缺乏可信性。 她希望土地審裁處能就她對管理費攤分方法的疑問，作出合理的裁決及頒令如何執行。
- 就此，民政事務總署（民政總署）於二○一一年十一月推出了「大廈管理專業顧問服務計劃」（顧問服務計劃）和「居民聯絡大使計劃」，為「三無大廈」提供支援服務。
- 該棚架廣泛部分加建於晨曦樓的建築物上及部分加建於康年閣上的一個簷篷上。
- 法官已於2002年7月16日作出口頭判決，裁定發展商須支付有關維修費用及另加訟費602元。
- 這些服務包括協助成立法團或協助法團恢復運作、協助招募居民聯絡大使、出席法團會議，提供專業意見和文書支援服務、協助法團申請各類維修資助和貸款計劃、協助法團投購第三者風險保險，以及提供大廈管理培訓等。
- 答辯人辯稱，他沒有否定法團可就公用部分的維修工程進入其單位維修，但必須遷就他認為方便的時間，並無必要提出訴訟。
- 法團的責任就是每一個業主的共同責任，法團清盤引致所欠的債項需由每一個業主共同承擔，故此法團應加緊留意大廈的僭建物，以免招致損失。
- 不過，業主委員會並非大廈管理的權力核心，大廈公契已賦予公契管理人管理大廈的全部權責，況且，業主委員會並非法人團體，沒有法定權力。
法官分析案情，指申請人聲稱狗臂架工程是根據2010年7月24日的口頭協議下提供的附加工程，為了工業安全，但是除了申請人一廂情願的說法外，所有證供均支持辯方的立場。 不可分割業權份數 根據法團的證供，申請人的工人不小心讓水泥從6樓跌落該大廈的裝飾牆線上，破壞了該大廈外觀，法團於是要求申請人清除牆線上已乾硬的水泥和加補白漆，申請人當時一口答應。 黎先生否認曾經要求申請人做該大廈單邊的三角防水線工程，他指出該大廈四邊都有牆線，他沒有理由只要求申請人做單邊的牆線，而且他認為三角線只有裝飾用途，並沒有防水功能。 法官裁定，由於該大廈公契條文並沒有指明各業主繳付特別基金攤分的比率，因此各業主就特別基金的支付，須按【建築物管理條例】第22條，即按各單位的業權份數攤分。
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法官認為該條例附表7第2（1）條的規定並非要求答辯人在沒有被轉交這些文件的情況下，也須備存這些文件。 前任管理公司所要求的條件，即答辯人需要支付每月港幣1,000元的行政費用（至2019年4月15日的費用為港幣8,500元）並不合理，亦非常高昂（5至6個A4尺寸的箱不會佔用太多地方），因為前任管理公司根本不應在2018年7月31日把文件推走。 不可分割業權份數 前任管理公司也不應收取任何費用，因為前任管理公司有責任按上述條文交還文件。 申請人不可能要求答辯人盲從接受前任管理公司不合理的條件去取回有關文件。
法團於2012年9月20日，再次會同律師及警務人員嘗試進入該天台進行維修工程，仍然遭到答辯人的抗拒，所以未能進行維修。 法團現向土地審裁處作出申請，要求頒下禁制令，使維修工程能順利進行，並向答辯人追討申請手令所牽涉的費用。 申請人指，由於發電機房的溫度熱漲冷縮而令天花產生裂縫，故水從洗手間引入；而洗手間地台屬結構層，屬公用部分，責任應屬法團。
不可分割業權份數: 港鐵物業管理霸權 擁屋苑業權份數逾半 業主處於弱勢 難換管理公司
答辯人引用的條例及案例與多層建築物的單位使用權不同，多層建築物每個單位的個別業主並不是擁有全部的土地，而只是管有土地的不可分割份數。 土地審裁處2009年159號個案，申請人是香港華蘭路某號某屋苑的業主立案法團，答辯人是該屋苑某層相連單位的業主。 答辯人於1977年11月3日購入該屋苑某層某室作為其居所，其後，答辯人再於2008年5月19日購入另一個隔鄰的單位，並將兩個相連的單位打通合併成為一個大單位。 2005年，因大廈維修污水渠工程需在申請人的車位位置進行，法團通知申請人須自行拆除車位舊簷篷，或由法團的承辦商拆除，以便進行工程，但申請人沒有回應法團要求，因此法團指示承辦商拆除該車位舊簷篷，承辦商亦同意免費拆除。
強制驗窗於2012年6月30日開始實施，凡樓齡超過10年的樓宇，需每5年進行驗窗。 不可分割業權份數 屋宇署會在發出法定通知約1個月前，向選定的目標樓宇發出預先知會函件，或將有關函件張貼在樓宇的顯眼處知會所有業主。 其後，屋宇署會向該樓宇的所有業主發出法定通知，規定業主在指定期限內委任合資格人士進行檢驗，及在檢驗後如須要維修，便須委任註冊小型工程承建商進行修葺。 如合資格人士同時是註冊小型工程承建商，他須向建築事務監督呈交指定表格填寫的證明文件以供記錄。
不可分割業權份數: 註冊摘要表格指南
但36名地下商舖的業主，包括本案的答辯人，並不同意預算案的內容，要求土地審裁處就2008年第6號個案，頒布有關預算案無效。 在2010年6月25日，防漏小組致函申請人，提醒他在批盪前，應先鋪設雞仔網，申請人指該合同並沒有提及雞仔網，所以雞仔網工程是附加工程，法團必須另外付款，於是法團在2010年7月8日再跟申請人簽定一份附加合約，工程費為35,000元。 不可分割業權份數 在2010年11月29日，申請人已經完成工程，並證實收到該合同全部工程費用，但申請人在2010年12月8日再發報價單給黎先生，要求他補回一共14項免費工程的工料費，當中涉及狗臂架及三角防水線的口頭協議。
如公司的股東大會（Shareholders’ meeting），成員是該建築物的全部業主（業權人）。 按個別業主佔大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）的份數，在大會上有投票權。 大業主亦需要刊登中、英文報紙各一份，以示公開通知各方，土審處已作出命令，將會售賣該地段。
不可分割業權份數: 大廈公契
第三，是一些位於舊區且樓齡高的單幢式樓宇，業主多數是長者，或者是基層市民，經濟和組織能力有限，加上這類樓宇很多都有業權不清的情況，又有一部分業主把單位出租，透過代理收租，平日難以聯絡，所以難以組成法團。 第四，是由於有少數發展商（通常持有物業管理公司）持有較大比例的業權份數，如發展商持不合作的態度，其他業主很難取得足夠票數成立法團。 根據條例，採購或承辦工程的總值超過二十萬，但沒有超出法團該年度財政預算總開支的20%，則只須進行招標承投，然後在管理委員會會議中通過決議。 不過，若管理委員會認為關乎大廈業主權益的合約，諸如管理合約，管理委員會可以自行決定提交業主大會通過決議亦無不可。 (個案1)高等法院1995年第11511號個案，該宗訴訟的法團於1992年與管理公司簽訂兩年合約，其後自動續約。
葉先生於1999年出售其天台業權予16樓的業主(申請人)，過往20樓與天台屬同一業主時，電力直接由20樓轉駁到天台，在分契後，天台的新業主(申請人)把電力由16樓的單位接駁往天台，但最終被法團截斷供應。 一般業主對大廈的維修問題不大關心，原因除了對維修的重要性欠缺理解外，亦缺少專業知識去處理維修問題，但法團的責任就是要管理好自己的物業，其中一項工作是在會議中決議通過維修工程。 答辯人也許可以使用該分隔牆兩邊的表面，但該分隔牆本身座落的位置不會是答辯人可以獨自享用的位置，該分隔牆本身的結構亦不會屬於答辯人。
不可分割業權份數: 香港大廈管理案例選集
法團於2009年12月15日曾發出兩封信給答辯人，追討所管有的管理費按金、水電費按金、累積盈餘等等的各項金額及該屋苑的賬目，其後於2010年5月19日透過業主大會議決通過終止該管理合約，而該管理合約到2010年7月31日完結，答辯人亦於當天離開該屋苑。 根據【建築物條例】第123章的規定，任何人士如要在大廈外牆進行建築工程，必須事先向屋宇署呈交圖則，並獲得建築事務監督批准後，才可展開工程。 佔用人須由認可人士或註冊結構工程師向屋宇署申請入則，在未獲批核前，使用未經註冊的位置懸掛廣告招牌即屬僭建物，大廈全體業主都得不到風險保險的保障。
此外，安裝閉路電視系統可以減少保安員的人數，減少管理開支及增強保安效能。 已安裝閉路電視系統的大廈須在所有通道張貼告示，聲明該大廈已安裝閉路電視系統，以免被指侵犯私隱。 廉政公署向大家提供要訣︰ 1) 業主應親自出席法團會議； 2) 如未能出席，業主應委派值得信任的人，代表其投票；及 3) 在授權書上填寫獲授權人士的姓名，避免簽發空白的授權書。 除了交由清潔服務公司去處理大廈的清潔項目外，住戶仍須經常保持個人的居住環境衛生，不隨地吐痰，不亂丟垃圾，法團亦有責任監督清潔服務水平，使大廈有理想的衛生環境。 民政事務總署為方便市民捐贈舊衣，以支持環保和作慈善用途，邀請了四個團體管理「社區舊衣回收箱」，包括香港地球之友、基督教勵行會、救世軍和長春社。 除了「社區舊衣回收箱」計劃外，很多非牟利團體及商營機構也有提供合法收集舊衣的途徑，民政事務總署鼓勵市民盡量利用這些途徑處理舊衣，以減少浪費及支持環保。
不可分割業權份數: 樓宇買賣中，甚麼是「踢契」？
法官認為補充公契第3條及附表1第20段是包括維修項目，即使這些項目並不是預期每年須承付的開支，仍須按該附表1第20段的比例計算各業主的分攤費用，雖然G座業主沒有在2006年的維修項目中直接得益，但G座的業主仍受補充公契的條文約束，須支付分攤費用。 由於法團確實沒有按上述補充公契辦事，而法官接受第一及第二申請人的計算方法，因此法官裁定第一及第二申請人確實多付了2006年的維修分攤費用。 根據申請人的案情指，申請人跟黎先生曾經有口頭協議，包括狗臂架、三角防水線及雞仔網等三項工程。
不可分割業權份數: 涉及23個單位 部分由小業主自住或出租
通過成立法團的決議最少須獲過半數票通過；及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。 如果業主未能根據《條例》第3條成立法團，也可根據《條例》第3A及4條的規定以較低業權份數組成法團。 《條例》第3A條訂明，可由擁有不少於20%總業權份數的業主向民政事務局局長申請委任召集人。 而根據《條例》第4條，擁有不少於10%總業權份數的業主也可向土地審裁處申請委任召集人。
不可分割業權份數: 大廈公契可否修訂？
之後，法團亦有發出其他書面警告及律師信，並向他追討已引起的額外清潔費，但答辯人指他忙於應付生意，無暇處理該些信件。 該大廈位於薄扶林道35至37號，有兩份公契，一份適用於薄扶林道35號（即B及C座），另一份適用於薄扶林道37號（即A座）。 2005年之前，該大廈35-37號只有一個業主立案法團，當時有業主認為，既然大廈有兩份公契，應該有兩個獨立的法團。 一些業主（包括申請人）於是入稟土地審裁處，申請解散當時的法團管理委員會及委任申請人作為臨時管理人。 土地審裁處於2006年1月21日批准申請，35號和37號兩個業主立案法團最終順利產生。 如果管委會的空缺數目多於委員人數的50%，管委會便沒有足夠的法定人數進行任何會議。
不可分割業權份數: 天台防水層的維修責任
這對於大業主申請強拍是有影響的，在《強拍系列一》中有提及過申請強拍的條件，其中之一就是大業主需取得80%業權，所以在50個單位中，至少收購了40個單位，才可申請強拍。 醒目的業主，大抵都會如本書前文般，聘用幾個測量師來估價，從中取最高的商舖估價，這樣才能心裡有數跟發展商議價還價。 你可以到地政總署翻看分區計劃大綱圖， 或登入 outline zoning plan 的網站()查閱。 根據半山區西部分區計劃大綱圖，項目現址劃為「住宅 (乙類)」用地，可用地積比率5倍發展，以項目地盤面積約11,253平方呎計，落成後總樓面約56,265平方呎。
至於本月同期亦錄得約28宗舖位買賣個案，與六月相若，但金額暫錄12.57億元，按月上升近五成。 不可分割業權份數 該行董事總經理潘志明指，此情況反映買家對舖位物業信心回升，部分更願意趁低入市核心區商舖，而令成交金額上升。 就此，民政事務總署（民政總署）於二○一一年十一月推出了「大廈管理專業顧問服務計劃」（顧問服務計劃）和「居民聯絡大使計劃」，為「三無大廈」提供支援服務。
