但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。 ﹝3﹞一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。 ﹝1﹞估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。 同一地價水準區段劃定：同一地價水準區段劃分應時，應斟酌地市價地價之差異、土地使用管制、房屋建築現況、土地利用現況，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
而建物設備部分，其耐用年數15年，經歷年數9年，剩餘耐用年數6年。 先推算勘估標的之每年淨收益，扣除地上權設定每年所需支付之地租後，再以適當之收益資本化率(複利年金現價率)予以還原後，即為勘估標的地上權價格之方法。 不動產估價概要是國家不動產經紀人考試科目中唯一非純法規的科目，本科內容除了不動產估價技術規則外，更涵蓋了不動產估價學理。
不動產估價技術規則: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 103年 不動產估價概要(二)
其中淨收益係指分析企業經營之總收入，扣除企業經營者需負擔之各項負用，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益；必要費用則如前述，係指出租人維持租賃之必要費用。 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。 會計上對於固定資產之表達除應列示成本科目(如房屋建物)並應列示減項之評價科目(如累計折舊–房屋建物)外，還需以附註明許多相關資訊(如折舊方法、資產重估資訊、提供擔保情形及投保概況等)以使閱表人獲得充分資訊。 第59條未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 不動產估價技術規則名詞解釋：不論是哪一門學問，第一步就要先了解它常使用的名詞，因此今天就來帶大家了解在估價規則中，你會常看到的基本名詞吧。
- 本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價。
- 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。
- 另依不動產估價技術規則第31條第二項之規定，折現現金流量分析法得適用於以投資為目的之不動產投資評估；不動產估價師得依該投資目的及委託人提供之相關資料，於本公報所載內容基礎上進行各項因子之適當調整。
- 社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介，根據不動產估價技術規則規定，不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議？
- ﹝1﹞土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
惟因該土地存有地上權設定之情形，屬於有其他足以改變比較標的價格之情況存在，投標者會就該影響之情況，進行價格之情況調整修正，故應以正常價格評估，是屬妥適。 不動產估價技術規則 (民國 95 年 06 月 12 日 修正) 第 一 章 總則 不動產估價技術規則 第 1 條 本規則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之。 第 2 條 本規則用詞定義如下： 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知 … 二、如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 一、工程造價比率法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第四節 土地開發分析法
社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介，根據不動產估價技術規則規定，不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議？ 不動產估價技術規則 、人為哄抬之交易等因素」使交易價格發生偏差，估價時，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 針對直接資本化法之計算公式、各項因子估計原則、估價報告書中應揭露事項及方法運用之限制說明，作為不動產估價師運用收益法之直接資本化法估價之參考。 不動產估價技術規則 部分建築物尚未適用第四號公報者，如：旅館、飯店、餐廳、遊樂場所、大型商場、電視臺、醫院、百貨公司、超級市場、工廠（廠房）、倉庫及其他公共建築物，不動產估價師公會全國聯合會將另訂營造或施工費標準表公告。
本書專門為了自我研習特別設計，以各估價主題作為學習框架，帶入不動產估價技術規則之相關條文，針對各條文詳細解說並融入估價學理概念，使您一次即能同時掌握法規的規定及估價理念。 不動產估價技術規則 此外，本書更針對各重點條文繪製架構圖及說明圖，使您透過圖相式解說，更加容易理解及記憶。 不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。 我接著說：「再來，你說的那間每坪10萬的公寓，我倒是有兩個問題想請教：一是，那個物件是5樓公寓的5樓、登錄價格是5年前「日期修正」的數字。
不動產估價技術規則: 不動產估價～10分鐘搞懂收益法之直接資本化法(理論篇)-111
（五）不動產經紀相關法規概要（包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例）。 先求取勘估標的之素地價格，再考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，判定地上權價格占所有權價格之比率，再以其素地價格乘上該比率所得之積，即為勘估標的之地上權價格。 已設定地上權的土地，評估標售所有權之價格時，若買受人資格並未設限，且透過市場自由競爭、採價高者得方式形成之價格，應屬正常價格之性質。
三、「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第三條第五款之使用權資產價值之認定，與不動產估價技術規則第47條 一定期間之收益價格不同。 本科考題不單是考不動產估價技術規則法條的背頌，內容亦包含運用三大估價方法進行簡單不動產估價計算，計算題不一定出現於申論題中，有時候亦出現於選擇題當中。 針對計算問題，本書特別針對各類型計算題，於解題時按步驟進行拆解，易於理解計算過程及各公式方法的運用。 單純法規題型的出題方式與條文內容極為相似，透過本書安排，在理解各項重點主題後，馬上進行牛刀小試測驗練習，定能增強記憶大幅提升分數。
不動產估價技術規則: 不動產估價技術規則 (民國 95 年 06 月 12 日 修正) @ 《腦袋決定荷包。荷包決定自由。Kenneth》 :: 痞客邦 PIXNET ::
情況補正：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 二、未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。
農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。 但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之。 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。 於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。
不動產估價技術規則: 不動產估價～10分鐘搞懂租金估價(定義篇)-105
二、農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。 農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因素估計之。 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比× 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
﹝1﹞對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。 ﹝1﹞收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。 ﹝1﹞比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
不動產估價技術規則: 第六章 土地改良物估價
其中，總收入指勘估標的無閒置情況下之可能總收入，該部分除標估標的出租租金收入外，尚應計算押金或保證金孳息，以為實際潛力總收入。 不動產估價技術規則 不動產分割後，其不若分割前之最有效利用，往往使分割後的不動產價值降低，且低於正常價格的水準，此時之評估價格為限定價格。 指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。
- 營造或施工費之管理費、稅捐、資本利息及營造或施工利潤係指營造業所需負擔者而言，與總成本是類項目係站在建商角度所負擔者不同，故需於此處另計。
- 本估價報告書範本於價格日期(或報告書出具日期)在中華民國111年1月18日（含）之後起，正式開始適用。
- ﹝1﹞比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
