另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。 答：按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理細則第二十三條第二項第二款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。 值得注意的是，這種通知應該採用書面形式，實務上常見的是存証信函，以便未來做為曾經通知的證據，住戶經催告後仍拒絕繳納，就可進行催討的法律程序。 答：依公寓大廈管理條例第十三條之規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限。一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者」，因此建築物如有該條但書法定重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決議實施重建。 另依第十四條之規定：「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」。 綜上所述公寓大廈的重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意；但若有上揭「法定重建之事由」，自可依該條例第三十一條的規定辦理。
社區如符合條例定義之「公寓大廈」，起造人自應依前揭條例第十八條規定提列公共基金；惟 貴社區如屬前揭條例第五十三條之情形者，則僅管理及組織準用條例之規定，條例第十八條之規定並未準用，故起造人無提列公共基金之義務。 答：依條例第29條規定意旨，除區分所有權人會議決議或規約另有規定外，如具有住戶之身分，自得被選任為管理委員，其管理委員之選任，得依前揭條例於規約規定，未規定者依區分所有權人會議之決議為之。 答：公寓大廈管理委員為法人，在區分所有權人會議或規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。 無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。
大樓管理費: 社區管委會自行決議調漲管理費，我可以不繳嗎？
地質學家預警，2025年前後台灣東部海域恐發生八級「海溝型地震」，老屋比例最高的台北盆地首當其衝，如何加速改建是相當重要的課題。 不過專家表示，近年在工料雙缺的威脅下，不少地主擔心房子的品質會受到影響，也一定程度影響投入改建的意願。 至於台北市其他單價破百萬的社區，管理費每坪則約120~150元，像是「華固松疆」、「華固樂慕」每坪120元，不過若是在北投、文山、內湖等區的一般新成屋，管理費則約落在每坪90~120元，新北市則約每坪60~120元。 花蓮縣議長選舉，國民黨除了黨提名的吳東昇，現任的國民黨籍議長張峻也有意參選，不過黨中央卻以排黑條款為由，禁止張峻參選。
本項禁止之規定，在授予管理負責人或管理委員會出面制止處理之依憑，同時作為勸阻無效時，在改善居住品質而言，當有幫助。 三、另依公寓大廈管理條例第56條第5項規定，「本條例中華民國92年12月9日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣(市)主管機關定之。」故如涉上開規定之公寓大廈管理維護使用空間，應否集中一處設置及面積有無上限，請逕向當地主管建築機關洽詢。 大樓管理費 一、有關管理維護使用空間之設置，如為建築法所稱之建築物，仍須依建築法之相關規定申請許可。
大樓管理費: 社區管理費存千萬要幹嘛？內行人揭超花錢真相
答：有關保全公司承攬社區保全業務，仍應依保全業法之相關規定辦理，至於該公司實際執行業務時，是否違反條例未經核發登記證而從事建築管理維護業務，應由直轄市、縣（市）政府就個案情形，加以認定。 答：有關公寓大廈管理維護公司之規定，於92年12月31日修正之公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第41條及第43條業定有明文，即公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業，同時依條例第43條規定執行業務，爰將上開辦法第2條第1項第3款之規定刪除。 故修正後之條例及辦法，對於公寓大廈管理維護公司未定有須專業經營之限制規定，其經營公寓大廈管理維護以外之業務時，當依其他法令之規定辦理。 答：按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備，公寓大廈管理條例並無明文限制，惟緊急用昇降機如設置刷卡機，將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，是為避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機；其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第55條、第106條及第107條規定辦理。 亦即第十五條第一項之規定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種。 答：公寓大廈管理條例第五條規定，「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。
至於區分所有權人容許親自交到管理室，雖可能發生少數被侵占情事，應有相對之處理方式，但與達到繳納管理費目的，無關之手段(例如硬性規定「管理費之繳納，須透過轉帳方式」之原因，乃為防他人侵占管理費)，自應避免，以免違反比例原則中的目的正當性原則。 如區分所有權人會議之決議及規約，有「管理費之繳納，須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」之硬性規定，建議仍應容許區分所有權人親自交到管理室(實際上，此種親自交到管理室者，已是少數)。 該局呼籲，經營大樓管理服務業務的營業人，向大樓住戶或管理委員會收取費用，如非屬代收代付性質，應依規定報繳營業稅，以免造成逃漏而受罰。
答：第五十五條第一項包括互推一人為召集人，以及依第二十五條第四項規定，召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 若互推召集人發生爭議，應以直轄市、縣（市）主管機關指定者為準。 管理費支出又以人事成本所占的比例最高；另外還包括社區的公共水電費用與建築物環境景觀維護費用以及俱樂部費用，這些都屬於社區每個月的固定支出，其他非固定的支出則是社區於特殊節日舉行活動的文康費用或是管委會開會的花費，郭紀子董事長表示，社區固定支出應不超過管理費總收入的5~6成，代表該社區財務較健全，未來管理費不足的風險也比較低。 法院認為規約或決議結果應該考量不同住戶使用公寓大廈空間情形者：台灣新北地方法院99年度訴字第1151號、97年度訴字第196號判決。
大樓管理費: 買房憂「長輩煞」買不到？他後悔十年前沒買透天：現漲至千萬
答：公寓大廈管理條例第十四條所定區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範，查該條例並無明文，惟該條例未規定者，適用其他法令之規定，為該條例第一條第二項所明定，仍依照前揭規定辦理。 答：公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。 大樓管理費 但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。 同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。 答：按大廈住戶利用屋頂平台打球活動，需圍以網籬，該網籬如為臨時性且非屬建築法第七條所稱之雜項工作物者，在無危害公共安全條件下，其建築物高度計算，得依建築技術規則建築設計施工編第一條第七款第三目及第七之一款第三目規定，不計入建築物高度。
故公共基金之保管係管理委員會之職務，但其運用應依區分所有權人會議之決議為之，管理委員會並無自行運用之權。 來函所述區分所有權人會議決議設立「基金管理組」並不符條例之規定。 答：公寓大廈管理條例第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，依第二十二條第三項規定，其受償順序與第一順位抵押權同。
大樓管理費: 管委會如何合法處理 不繳社區「管理費」的住戶
相信大家最近IG的限時動態上一定很常看到一張「12星座比例圖」，其實這張比例圖好幾年前就存在了！ 多數人可能會為了居住地的育兒津貼、學區或要申請租屋補貼等，而有遷入戶籍的需求，但往往因為房東希望繼續使用自用住宅稅率繳地… ※以上所有內容，信義房屋保有隨時調整修改之權利，並可依實際情況予以增刪、修訂或變更，變更內容將不另作個別通知。 最高法院94年度台上字第1685號判決、台灣高等法院94年度上字第879號判決、台灣台北地方法院91年度簡上字第201號判決。 很多民眾繳完管理費之後只在意是否有人代收郵件包裹、保全人員是否盡責有禮、垃圾是否按時清運，卻不會仔細去追究錢到底還花在哪些地方，甚至連公布欄張貼的財務報表都不曾看過，無形之中是在侵害自己的資產。
- 就算是遇到緊急事故，如地震、水災等，而必須立即修繕，事後也要經過區分所有權人會議的追認，該筆支出才能正式核列。
- 答：按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定，「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。
- Q136.在法律上是否有規定規約原本的保管責任，由誰來擔任？
- 同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。
- 不過一名女網友分享，她日前去韓國時，發現不管是韓國女生還是男生，穿搭裝扮都很講究，…
- 如係基於守望相助，由該大樓各業主組織成立，無對外營業情形，可免辦「營業登記」，其向該大樓各業主所收管理費，應免營業稅。
營利事業於2021年7月1日以後，出售2016年1月1日以後取得之土地，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。 當遇到二親等買賣不動產，需要舉證金流時，記得，原持有多年資產，變成現金銳不可當，更是您節稅舉證的墊腳石，記得多加利用。 黃漢中提醒，如果公設、管理條件相同情況下，選購小社區住宅，因為可分擔管理費的戶數較少，每月繳納費用也相對較多，建議消費者購屋前也需評估該社區的管理費支出。 快速導讀 大樓管理費 購買社區型的房子除考慮房價能否負擔以外，每月要繳多少管理費也是一筆必要支出，目前社區房子多按權狀坪數計費，除公設、戶數多寡影響費用，北中南部因薪資、物價不同，管理費的收費標準也有所不同，台中、高雄每坪管理費約40-60元，而雙北因地段不同、社區質感等，管理費為50元至180元不等。
只要區分所有權人會議決議要件、表決權之行使和限制及區分所有權之計算方式，符合公寓大廈管理條例相關規定，即使主委未簽名或蓋章，也不影響決議之效力。 大樓（廈）管理委員會於辦理結算申報時，如同時與大樓（廈）本身的管理活動(免稅)及營業活動(應稅)有關支出，應依其支出性質，自行劃分出營業活動必要及合理的成本費用申報營利所得。 至於對住戶收取之公共基金、相關管理費用及其孳息，因非屬營業收入，可以免納所得稅。 管理費是大樓所有住戶召開住戶大會即公寓大廈管理條例中所指的區分所有權人大會決議，大家評估每月社區的公共開銷所須支出的金額，再平均給各住戶分攤。 管理費的收取通常是為了維護居住品質，因此許多社區及大樓都會成立管理委員會並收取管理費來支付公用開銷，但依地區不同、公共設施不同，住戶多少不同，管理費要繳的金額也隨之不同。 大樓管理費 該局進一步說明，許多大樓管理委員會透過大樓管理顧問公司聘僱管理員負責保全業務，即使大樓管理顧問公司與大樓管理委員會簽訂契約上載明收取服務費屬代墊性質，而實質上管理員係由該公司所僱用，受其管理、指揮及監督，該公司自大樓管理委員會所收取之款項，為銷售勞務收入，應依規定開立發票，報繳營業稅，支付管理員的報酬應列報為薪資費用並辦理扣免繳申報。
二、是信託關係之受託人已登記為所有權人，該受託人於區分所有權人會議中，自應與一般所有權人相同，有其表決權。 」以及「其他收入」等四種，而管理費乃為支應經常性支出，而依區分所有權人會議決議而繳納（註一），自屬公共基金之一種，其運用也應依區分所有權人會議之決議為之。 購屋前建議可以先篩選較實用的公共設施，像是健身房或是閱覽室等，此外同時應該儘量避免保養費用高的公設或是戶數少的社區，以免得負擔高額的管理費，同時也可以檢視管委會公告的社區財務報告，透過查閱管理費應收與實收的費用，了解是否有住戶欠繳管理費，以免買到管理費不足的社區。 前面提到，以往大家到超商繳管理費，最常以及最愛的還是透過信用卡完成繳費。 據新聞媒體報導，大家能在超商使用信用卡繳管理費，主要還是因為在2019年金管會因應支付習慣改變，而開放的便民方案。 然而不到半年，全家便利商店就貼出「因配合政府防制洗錢規定」，不準店內刷卡繳費。
這些問題時常發生在現在的集合住宅裡，不過在公寓大廈管理條例裡，只要按照法定的程序，一切的問題都能迎刃而解。 多數人一致認為包在租金裡比較保險，「我覺得是包含比較好（至少你不用擔心房客沒繳）」、「當然是建議包管理費，因為不包，萬一租客未繳，管委會會找房屋所有權人要，到時再向租客討，會更傷腦筋，且如租客搬遷出去，未來法院是要兩邊跑，管理人告您、您告租客」、「如果房客沒繳，管委會會來找你負責而不是房客」。 房屋貸款規劃額度高，無法提供完整財力辦理信用貸款時，房屋貸款能助您周轉順利。
一、同一建造執照分別領有部分使用執照之公寓大廈，如欲分別成立管理委員會或推選管理負責人，應召開同一宗基地之區分所有權人會議決議，以劃分共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之範圍及管理維護費用之分擔方式。 答：按公寓大廈組設之管理委員會係在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，有關公共基金之運用亦應依區分所有權人會議之決議為之，此分別為公寓大廈管理條例第三條第九款及第十八條第三項所明定。 區分所有權人或利害關係人對管理委員會有該條例第四十八條或第四十九條各款情事之一時，得列舉事實及提出證據依第五十九條之規定報請直轄市、縣(市)主管機關處理；如有損害住戶權益時，宜循司法途徑解決。 第五十五條第二項係泛指本條例施行前之所有公寓大廈，在未訂定規約前以規約範本視為規約，但若未建立管理組織，將無法執行，故實務上應以依第五十五條第一項，申請指定或互推召集人後，方始適用以規約範本視為規約，因即使在未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，依二十九條第六項規定，合法之召集人係管理負責人，已能執行公寓大廈管理維護事務。 依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理，完成彙編「公寓大廈管理 Q & A 修訂」乙輯。 答：管理服務人員受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時，應領有中央主管機關核發之認可證，惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務，且非以此為業者，並無不可，不以取得中央主管機關核發之認可證為必要。
而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。 故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自己的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。 大樓管理費 答：按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為公寓大廈管理條例第五十八條第二項之規定，然於本法施行前，依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者，基於不溯既往原則，應可繼續使用該防空避難設備，但依法仍不應違反其設置之目的，即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點，申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定，如：不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定，暨建築法規定及各業法令。
只要涉及社區共用部分及設施拆除、重大修繕等事項，像是社區電梯年久老舊需要更新、外牆磚脫落需要進行整建等，當社區所需的工程金額在10萬元以上，就屬於重大修繕，會依照區分所有權人(住戶)會議決議動用公共基金來支付。 答： 公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第765條之規定相同。 第2項則規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 答： 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。
大樓管理費: 管理費是算在房東所得–房東要繳管理費–租金要併入
香港SEO服務由 https://featured.com.hk/ 提供
