但另一項關於提高調整管理費同意門檻的修正，勢必讓目前收繳已經十分困難的情形，更加雪上加霜。 消極的做法：知悉管理費調漲的3個月內，先發存證信函，告知管理委員會「基於什麼理由、所以只願意繳納原先的費用、調漲的差額部分不繳」，然後每個月準時繳納原先的管理費，如果管理委員會沒有提出異議，就持續繳。 從必要性來看，該社區的公共基金每月有結餘，因此必要性不足；合理性方面，是因為店面最近突然有什麼會大幅增加管理成本的問題嗎？ 如果沒有，片面針對性調漲，就可能不合理；再看公平性，為何只調漲少數戶別？ 最終，法官判店面派獲勝，因為「顯失公平」，決議無效，管理費維持原樣。
社區停車場，依上開說明，使用停車場之權利行使即應受到「不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益」之目的上限制。 「公共基金」性質上是屬於儲備性財源，與屬於社區一般管理費用性質的「管理費」，二者並不相同，只是為徵收方便，目前大多數社區管理委員會均將二者合併，以「管理費」之名目向住戶收取，法院亦同意此種收費方式，「管理費用可由公共基金撥用，公共基金亦可由管理費提列」（註1）。 依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，應該得到頂樓住戶同意；否則即便是區分所有權人會議通過的決議，依法也不生效力。
公寓大廈管理條例管理費調整: 公寓大廈管理Q&A彙編 | 中華民國內政部營建署全球資訊網
條關於專有部分之規定，除法令之限制外，尚須受到「不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益」之目的上限制，則依舉重明輕之例，就約定專用部分對於專用權人使用之保護自不得超過專有部分，而應同受上開規定之限制。 規約授權制定之停車場管理辦法規定禁止一位二停、一車位僅能換發一停車證，甲主張停車位為其約定專用，得自由使用停車位，未經其同意，不得干涉其如何使用停車位。 只要區分所有權人會議決議要件、表決權之行使和限制及區分所有權之計算方式，符合公寓大廈管理條例相關規定，即使主委未簽名或蓋章，也不影響決議之效力。
除非管理委員會是在未逾授權範圍內，才得決議管理費之收取標準，舉例來說，規約載明管理費在200元/坪以內，可由管委會討論決議，只要不超過200元/坪則該決議具有效力。 公寓大廈管理條例解析之漏水真麻煩 上上週六去參加了一場有關公寓大廈管理條例（以下簡稱大廈條例）的法律知識講座，主講人黃秋田律師分享了一些相當實用的法律常識 … 三、外牆面、陽臺外緣牆面、屋頂或屋頂平臺設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為。 公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。
- 次與另行租賃車位所耗費之成本後，選擇另行承租停車位，是上揭規定適合目的之達成且未逾實現目的之必要程度，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，依上說明，未違比例原則。
- 本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。
- 答： 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」故該重大修繕、改良行為應經區分所有權人會議之決議為之，又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準，亦應依區分所有權人會議決議認定之。
- 三、外牆面、陽臺外緣牆面、屋頂或屋頂平臺設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為。
- 規約或區權會決議可以授權管委會制定或辦理收取管理費事項，但授權事項僅係技術性、細節性的內容，不及於收費標準。
- 澄湖園景湖樓社區管委會答辯表示，社區由大樓與透天別墅共同組成，共享二十四小時管理人員服務、共享大廳、地下室公共車道、電梯及定期清潔，依據使用者付費之公平原則，所產生之相關費用應由全體住戶負擔，而大樓區的住戶管理費每坪六十元，透天區住戶每坪只有十元，顯不公平，區分所有權人會議才決議調漲社區透天區所有權人的管理費。
- 答： 依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。
惟區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正，係採多數決或少數決（註二），實務上，常生多數暴力或少數極端暴力之問題，此時，憲法層次之平等原則、比例原則（註三）、法律保留原則及財產權保障觀點等，以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用（註四）之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約（簡稱兩公約）所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見（註五），就有介入之必要。 如果規約中沒有這樣的規定，管委會拒絕住戶向管理室繳納管理費，就不合理了。 住戶可以透過召開區分所有權人會議（也就是全體住戶大會），直接針對管理費繳納的具體方式作出決定，以避免相關紛爭。 就停車位使用之技術性事項訂立使用規則，未逾管理委員會之職責，則管理委員會自得以系爭抽籤辦法為決定全體區分所有權人停車位使用權為執行依據，應有拘束全體區分所有權人之效力。
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答： 當公寓大廈的區分所有權人皆為同1人時，可以由該區分所有權人推選自己為管理負責人，其報備程序與公寓大廈管理委員會報備程序相同。 答： 依公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」由此可知，除法令或規約另有禁止飼養之規定時，基本上是可以飼養寵物，不過不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。 公寓大廈停車位使用常產生糾紛，本案例嘗試整理目前實務對於管理委員會管理停車位所生爭議之見解，供民眾參考。 高雄市澄湖園景湖樓社區共有一六二戶(大樓住戶一五三戶、透天別墅住戶九戶)，宋姓男子是透天別墅的住戶，他不滿社區於前年召開的區分所有權人會議通過調漲社區透天區所有權人的管理費，他每月原本繳納管理費一九七五元，竟增加為三二七五元，每月多增加支出一三○○元。 法院認為規約或決議結果應該考量不同住戶使用公寓大廈空間情形者：台灣新北地方法院99年度訴字第1151號、97年度訴字第196號判決。
因此阿德既然已是大廈住戶，當然要遵守經區分所有權人會議所作成的合法共同遵守事項，縱使阿德當時並未參與，事後也不知情，都不能作為拒絕繳納的理由。 倘若社區管理委員會是將二者分別以「公共基金」與「管理費」等不同名目徵收，對於住戶而言，不屬於法律明文要求必須繳納之「管理費」，就不如「公共基金」具有強制力，也就是住戶可以拒絕繳納，讓法院來判決，官司不一定會輸。 因此，阿德有機會藉故不另繳「管理費」6,000元，但「公共基金」一定要繳，所以社區管理委員會在收費時所用的名義要特別小心。 依照公寓大廈管理條例第29條第3項規定，區分所有權人會議或規約可以在1到2年的任期內決定讓主委可以做多久，並且可以連任1次；但如果沒有透過區分所有權人會議或規約決定任期，主委的任期就是1年，只是同樣可以連任1次。
學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日、陳清秀著，兩公約實踐與賦稅人權保障，2011年2月法令月刊。 至於區分所有權人容許親自交到管理室，雖可能發生少數被侵占情事，應有相對之處理方式，但與達到繳納管理費目的，無關之手段(例如硬性規定「管理費之繳納，須透過轉帳方式」之原因，乃為防他人侵占管理費)，自應避免，以免違反比例原則中的目的正當性原則。 蓋尚有其他手段（區分所有權人會議親自交到管理室或與代辦收費者協議免手續費），可達到繳納管理費且免手續費之目的，但卻硬性規定「管理費繳納須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」，自有違反比例原則中的損害最小原則。 至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額（每坪或戶多少）、差別待遇情狀，及繳納方式等? 因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用，故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之，進而納入規約，以為依循。 停車場管理辦法，令停車位使用人負擔懲罰性罰款規定部分，係課予停車位使用人負擔法律未規定之義務，顯有違法律保留原則而為無效。
依第15條規定，住戶有依使用執照及規約使用公寓大廈專有部分的義務，如有違反管委會應予制止，經制止而不遵從者，可以報請主管機關處理並要求其回復原狀。 根據公寓大廈管理條例的立法意旨，原則上是希望公寓大廈內的住戶有自主管理權，必要時才由主管機關的公權力適度介入。 而住戶自主管理權的行使，便是透過區分所有權人會議（住戶開會），由所有住戶管理擬定與決議自己居住的住宅大樓應遵守事項，而執行區分所有權人決議事項的機構，則是管理委員會。
過去曾發生黑道或不明人士介入管理案例，「公寓大廈管理條例」修正草案規定，區分所有權人會議將限縮僅能委託配偶、直系血親等對象出席，避免與社區不相關人士出席會議，影響事務推動。 此外，新舊管委會交接管理出現空窗期時，草案明定管委會任期屆滿1個月前，應選任出新的管委會。 基於非區分所有權人虧空費用案件屢見不鮮，本次修法將管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員限制僅能由區分所有權人擔任，但得由配偶或直系血親代理職務之規定。 此外，考量公寓大廈成立管委會前常有2次施工行為，內政部為遏止歪風，增訂二次施工期間共用部分、約定共用部分若有違反建築法規定，起造人負改善或回復原狀義務，如未盡義務，應負相關費用。 另預售房屋時規約草約常導致日後爭議，未來將授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項。 關於這個問題，公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」依公寓大廈管理條例第18條第1項及第3項規定，公寓大廈應設置公共基金來源其中之一，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所以，區分所有權人或住戶積欠管理費時，管理委員會應依上開條例規定辦理，而不可以擅自對住戶斷水斷電。 所述，惟使用系爭停車位之車輛，進出系爭社區須經由共用之車道並使用停車場之附屬設施（含出入管制之感應器）方得為之，依上開說明，自應受系爭三項管理辦法之管理約束。 而系爭社區停車場發給停車證及感應卡，其目的在維護社區出入安全，以及減少車道、附屬設施之消耗，屬於社區共用部分管理事項，被上訴人管委會得依其權限制定辦法加以管制。 上訴人及追加原告就系爭二個停車位，供三輛自用小客車輪流停放，客觀上增加系爭社區出入安全管理之複雜性，並增加車道、附屬設施之消耗，有礙於系爭社區全體區分所有權人之共同利益。
但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。 (二)因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用，屬公共基金之一部，自應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。 其運用則應依區分所有權人會議之決議為之(而且財務運作之監督規定，須納入規約)。
另區權人會議經由多數決作成之決議，與少數區權人之權益發生衝突時，其是否藉由多數決方式，形成對少數區權人不利分擔之決議或約定，應有充分理由，且是否係以損害少數區權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量定之。 倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區權人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的，但不能單憑該決議對少數區權人現有權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。 工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】 內政部昨（30）日通過「公寓大廈管理條例」修正草案，管理費分擔方式或調漲與否，不得由管理委員會「說了算」，需住戶共同決定。 內政部部務會報昨天通過「公寓大廈管理條例」修正草案，修正重點包括強化移交機制、限制受託出席人員、促進分區規劃與管理、改善管理費收取與運用、加強起造人管理責任、健全管理組織運作體制、推動規約草約公平與合理等7大層面，將盡速報請行政院審議。 管理費部份，官員說，草案限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管委會訂定，管委會主委或管理委員違反規定時，罰鍰不得由公共基金或管理費支付，改善管理費收取與運用機制。 營建署官員表示，修法後將管理費規範入法後，未來若遇管理費欲調漲情形，須由住戶一起決定，舉行區分所有權人（住戶）會議，並需有總住戶數2/3出席，3/4通過，才能變更管理費金額或分擔方式。
如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次。 公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得視為法人，如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。 答： 區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之，該主席之資格，本條例並無規定，有關主持人之產生，應參考會議規範第15條：「除各該會議另有規定外，應由出席人於會議開始時推選。」之規定推選。 規約或區權會決議可以授權管委會制定或辦理收取管理費事項，但授權事項僅係技術性、細節性的內容，不及於收費標準。 供三輛自用小客車輪流停放，客觀上增加系爭社區出入安全管理之複雜性，並增加車道、附屬設施之消耗，有礙於系爭社區全體區分所有權人之共同利益。 如果管理委員會提出異議，要求補繳，此時爭議發生，那就找縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處，縣市政府的調處不需費用；如果調處不成，只能向法院提請告訴。
曾有媒體報導，有名管委會的副主委將住戶違規的影片放到社區群組，被住戶質疑是否侵犯住戶個資。 在這種管委會瀆職的情形，如果在法律上會讓管委會刑事被告確定，甚至是管委會主委被告，對於整個管委會的形象絕對是大打折扣，也將導致社區居民不再信任該屆管理委員會的成員。 依據前述公寓大廈管理條例第29條第2項規定，主委對外代表管理委員會。
而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。 亦即第15條第1項之規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林總總。 以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為，此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為，都是以共同利益為內容之延伸性規範。 答： 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」故公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時應由管理負責人或管理委員會負責修繕，而修繕費用之分擔方式則依上開規定辦理之。
經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 近來不少諮詢的案例事實，圍繞在社區管理費調漲的爭議，其實很多接地氣合民生的案子，不是天高皇帝遠的憲法問題，都是普通民法或其特別法的狀況，只是剛考上的時候，年輕的孩子們總是需要時間去累積經驗，型塑出自己的能力與風格，利用個案的洗鍊。 法院認為應該尊重規約或決議結果者：台灣高等法院97年度上字第218號判決、台灣台北地方法院96年度簡上字第426號判決。 小陳覺得這項決議並不公平，身為小小的租戶，他有辦法捍衛自己的權益嗎？ 身為資深租屋族的佑佑，特地採訪了景文物業管理機構董事長郭紀子來幫大家解惑，我們拆成幾個問題來看。
答： 有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例第31、32條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符合前揭條例規定。 答： 公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。 另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。 答： 依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 有關大樓管理費，《公寓大廈管理條例》第10條規定，公共區域（法律稱之為「專有部分」）的修繕、管理和維護，由住戶共同負擔費用，這就是管理委員會因此可以請求住戶繳納管理費的依據，不過，法律並沒有明確規定管理費繳納的方式，因此要交到管理室或是透過轉帳方式，都是可以的。 按對人民權利義務之限制課予，須基於法律或法律之授權，此乃法治國家應遵守之法律保留原則。 公寓大廈規約決議之事項，涉及區分所有權人或住戶權利之限制者，須係公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範。 否則，除該決議之內容業已獲得受規範之區分所有權人或住戶之同意（無論是於議決該條規約時出席並表示贊成，或係另為願受該條規定拘束之意思表示），得認為核屬契約之性質，對該同意受規範之對象發生契約上之拘束力者外，尚不得由區分所有權人會議逕自以決議或規約課其他區分所有權人或住戶以法律所無之義務。
依照公寓大廈管理條例第29條的規定，管委會是應設置而非得設置，也就是強制規定必須要設置管委會的意思，不能夠主動申請解散。 但是依照現行管理條例的規定，並沒有對於「如果選不出下任管委會成員」有任何配套方式，也因此會出現放著不管，讓管委會空下來的狀況，事實上也與主動解散管委會沒有任何不同。 第17條規定，住戶於公寓大廈內依法經營具危險性的事業或存有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於7日內仍未辦理者，管委會應代為投保。 」以及「其他收入」等四種，而管理費乃為支應經常性支出，而依區分所有權人會議決議而繳納（註一），自屬公共基金之一種，其運用自應依區分所有權人會議之決議為之。
倘要再行調整，此部分亦須在招集區分所有權人會議表決，建議貴大廈委任律師為之，以爭取對貴大廈有利之裁量，這是您要注意的地方。 第10條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議，第5頁以下。
