惟買方取得的只是事實上的處分權及使用權，並非所有權，因為依民法第七百五十八條之規定，不動產物權依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。 大樓完成初期，多數車位使用權集中於該公司手中之情形，嗣因建物區分所有權先後經買賣或法院執行拍賣程序而陸續釋出車位，並由第三人輾轉承買或承受，區分所有權人間移轉或交換車位使用情形繁雜，又年代久遠，分管契約憑證等權利證明文件逸失，往往會導致車位使用權歸屬爭議。 3.上開房地所在之普天大廈成立新管理委員會，清查大樓現有停車位之權利，認原告之6號停車位為該管委會所有。 公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款、第2款及規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
此外，公司亦得透過委任關係，委任公司經理人、職員或其他第三人對外代理公司從事特定行為或業務。 故公司可由代表人親自出席區分所有權人會議或執行管理委員會之職務，亦可委任其他自然人代理公司為之，委任對象原則上並無限制，僅須符合相關法令、公司章程及公寓大廈規約之規定即可。 答： 按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。 因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依法所訂標準為之。
公寓大廈管理條例停車位: 規約真的很重要
停放於本公寓大廈之停車場空地、巷道、防火巷弄、等處所之廢棄車輛，管理委員會應將車籍、顏色、停放地點等資料公告於公告欄，通知車主於七日內清理完畢，逾期未清理者，視為廢棄物，由管理委員會派員清理，該清理費用由車位所有人或使用人負擔。 答： 有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例第31、32條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符合前揭條例規定。 依相關土地及建物登記謄本及證人代書陳證述，每取得系爭5982建號平面停車位使用權，應移轉登記應有部分1萬分之28；機械停車位則增加1萬分之14，故原告並未取得25個停車位使用權，至多僅取得23個停車位（平面3個，機械20個）。
答： 依公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。 約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，停車位使用權隨分管契約變動而變動僅係共用部分「約定專用或分管主體(持分移轉予他人)」變更，而不喪失其共用部分之應有部分。 簡單區分，「專有」就是可以隨時隨地自由的買賣，處分，不受其他人干涉，例如獎勵、增設停車空間；「約定專用」則是要跟地上的建物一起交易的共用部分，不可以單獨買賣，例如法訂停車空間、防空避難設備兼停車空間。 至於怎麼分辨買到的車位到底是專有還是共用，可以約略看一下使用執照竣工圖，其中有一張專有共用平面圖，圖面上即有標示停車空間為專有或共用。 二、停車位有分三種「法定」、「停獎」、「自設」停車位，所以你要先弄清楚你是屬於哪一種類型的，因為這位涉及到是屬於專有部分或約定專有部分；法定停車空間明列為共用部分，至獎勵增設之停車空間，如非位於法定空地、法定防空避難設備範圍內，得為專有部分；如屬共用部分但無同條例第七條規定不得為約定專用部分情形者，得約定專用。
公寓大廈管理條例停車位: 公寓大廈個人停車位能否堆放私人雜物?
一律禁止機車及腳踏車進入，強行進入發生意外時，自行負責，如造成汽車毀損時，應負賠償及法律上責任。 1.原告由法院拍賣程序取得系爭5982號共同使用建物應有部分萬分之54，又自母親以買賣為原因取得上開共同使用建物應有部分萬分之360，合計為萬分之414。 實務上，在強制執行中，關於停車位之拍賣，民事執行處會依職權命債務人交付權利證明書，若債務人不交付，法院會公告此權利使用證明書作廢，另發使用憑證給予拍定人。 本案中，當時法院認為漏拍32號停車位，故台中四信於當時並無承受32號停車位之事實，台中四信對於32號停車位並無使用權。 最高法院八十六年五月二十八日召開民事辯論庭，仍採以前一貫之見解，強調地下室與建物有密不可分之主從關係，使用權是所有權的積極權能，不可與所有權分離，而成為單獨的買賣標的，建物與停車位均不得單獨出售。
但是規約的內容，對於區分所有權人所有權的限制，仍應合於公共秩序與善良風俗，且不可違背比例原則。 答： 依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」 公寓大廈外牆如欲設置廣告物時除應依建築法及招牌廣告及樹立廣告管理辦法申請辦理外，該規約或區分所有權人會議決議另有限制時亦應受其限制，而非經過管理委員會同意。 雖原告提出建設公司出具之汽車停車位權利證明書及由訴外人出具之車位移轉證明書各一件為證，惟被告方面亦出具汽車停車證及管理委員會出具之汽車停車位權利證明書各一件證明其有系爭停車位之使用權利。
但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。 共有之共用部分設置停車場，如有分管契約，將其專有部分移轉於他人，其所屬共用部分之應有部分隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，該他人亦取得其所有權。 不過，對於到底怎麼樣才算是妨害安全、衛生，怎麼樣才算是妨害正常使用或違反區分所有權人之共同利益，相信對於許多住戶而言，恐怕也難以存有一個相當一致的標準，且住戶往往更會針對這樣子的問題爭論不休。 因此仍然建議，住戶在將停車格用作停放汽車以外之用途前，應該先瞭解一下社區對於「停車位使用」是否有透過規約訂有具體使用規範，以避免相關爭議的產生。 如同本文前面所提到的，法定停車位乃是所謂的約定專用部分，因此原則上來說，住戶即可於約定之範圍內自由使用收益；另外，就增設停車位或是獎勵停車位之使用戶而言，若該停車位乃為具有獨立產權之專有部分時，則使用戶對於該專有部分即有自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權利。
如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」應依第47條第1項第2款規定由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣3000元以上15000元以下罰鍰並得令其限期改善或履行義務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。 答： 依公寓大廈管理條例第33條第2款規定區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：「二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」所以未經阿美的同意阿海不得在2樓外牆設置廣告物。 3.本案，被告完整舉證說明其繼受取得編號3停車位之專有 使用權之經過，持有表徵車位專有使用權之汽車停車位權利證明書，且客觀上亦長期排他使用此停車位，並有按期向管委會繳交車位管理費，故係基於分管契約而合法繼受使用。
公寓大廈管理條例停車位: 管委會有權擅自調漲停車位的費用？
彰化縣政府交通處於2022年10月27日上午在彰化縣體育館1樓正式揭牌成立。 答： 區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之，該主席之資格，本條例並無規定，有關主持人之產生，應參考會議規範第15條：「除各該會議另有規定外，應由出席人於會議開始時推選。」之規定推選。 依民法第227條第1項，原告得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，被告就交付6號停車位予原告在客觀上已陷於給付不能之狀態，再依民法第226條第1項規定，原告自得請求被告賠償所受損害。
- 第三個部分，輔導公寓大廈設立管理委員會，提升住戶居住安全及品質，以及弱勢的照顧，為了保障經濟社會弱勢族群的居住安全，縣府編列預算協助進行公安檢查，並購置必要的消防安全設備。
- 二、停車位有分三種「法定」、「停獎」、「自設」停車位，所以你要先弄清楚你是屬於哪一種類型的，因為這位涉及到是屬於專有部分或約定專有部分；法定停車空間明列為共用部分，至獎勵增設之停車空間，如非位於法定空地、法定防空避難設備範圍內，得為專有部分；如屬共用部分但無同條例第七條規定不得為約定專用部分情形者，得約定專用。
- 公寓大廈社區的停車位，多半屬於「法定停車位」，意即沒有獨立權狀，車位空間係區分所有權人所共有，但透過區分所有權人間的分管約定，劃分各別「約定專用」的停車位給住戶使用。
- 但是，下面這判決又說，從停車場之空間規劃觀之，使用執照核定之使用目的顯然是專供汽車停放之用，要非供停放機車、腳踏車之用，故若欲供停放汽車以外之目的使用，即與使用執照核定之使用目的不符。
- 被告無權占用系爭停車位，乃獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，故請求按月給付相當於租金之不當得利。
- 至於怎麼分辨買到的車位到底是專有還是共用，可以約略看一下使用執照竣工圖，其中有一張專有共用平面圖，圖面上即有標示停車空間為專有或共用。
答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。 按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。 雖然住戶就該車位有專用權，住戶仍應依使用執照所載用途及規約來使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第十五條定有明文。 屬所有權人專用部分性質的停車位，或由法定防定避難設備兼停車空間者，均不得擅自變更作為非停車使用，譬如：堆放雜物，尤其是危險物品，否則，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，並得由直直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，同法第四十九條第一項第三款定有明文。 二、《公寓大廈管理條例》第5條、第23條雖規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用與違反區分所有權人共同利益之行為。 且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。
吳韋達議員召集，並協同温芝樺議員、白玉如議員、黃千宴議員、陳銌銌議員、莊陞漢議員、林茂明議員等人，建請大會籌組專案小組，以重新檢視其設計、施工程序中之環節，並釐清相關疑慮，亦可作為未來設計規劃之參考依據。 全案共19條，盼針對全縣634棟7層樓以上建物進行公安總檢討，並強制規範設置管理組織，提升住戶安全與居住品質。 原有系爭5982號共同使用建物應有部分萬分之140，嗣後被告之配偶自訴外人買受萬分之28，合計萬分168。 本案，交付房屋為主給付義務，交付停車位為從給付義務，台中四信有未依債之本旨履行之情事，依95年度台上字第804號判決意旨，亦構成民法第227條第1項之不完全給付，且該不完全給付之情形，乃可歸責於台中四信之事由(被告概括承受台中四信所有權利義務)。 告，執行法院亦無從命債務人交付32號停車位權利證明書或宣告該證明書作廢，台中四信卻任意交付6號停車證予原告，而未交付6號停車位權利證明書，台中四信當時交付6號停車位之權利即存有瑕疵。 以前停車位並沒有登記，故法院在執行此程序時，拍賣為土地及房屋，停車位並沒有拍賣。
- 公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款、第2款及規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
- 查系爭社區之建物於80年10月間取得建照執照，係屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於系爭停車位之專用約定，原審認無公寓大廈管理條例第七條不得為約定專用部分之限制，並無不當。
- 如同本文前面所提到的，法定停車位乃是所謂的約定專用部分，因此原則上來說，住戶即可於約定之範圍內自由使用收益；另外，就增設停車位或是獎勵停車位之使用戶而言，若該停車位乃為具有獨立產權之專有部分時，則使用戶對於該專有部分即有自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權利。
- 但如果社區規約禁止住戶將約定專用之停車位提供予他人使用，或對於提供之人身分有所限制（例如規定僅能出租給同一社區住戶），則依規約之規定為準。
- 再者，依證人之證述可知，原告未取得25個停車位，但被告卻可主張取得4個停車位之權源基礎。
答： 依公寓大廈管理條例第29條第3項規定：「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」由此可知雖然規約有規定主任委員連選得連任，但規約牴觸條例時應依條例規定辦理，故仍應依照條例規定得連任1次。 購買獎勵停車位價格或許較低，惟使用上並不利，故以購買法定或增設停車位較有保障。 另依公寓大廈管理條例第四條第二項明定，法定停車位屬主建物的公共設施，不能和主建物分開來買賣，或賣給主建物屋主以外之人，故在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶持有；或是登記為「小公」經過合議由部份住戶共同持分。
答： 公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依本條例相關規定成立公寓大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護事項；另本條例公布施行前所成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項，係屬當事人契約關係，宜請逕依民法合意為之，如有爭議，應循民事訴訟程序解決。 答： 依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。 答： 依公寓大廈管理條例第27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」所有區分所以權人因故無法親自出席會議時，得以書面委託他人代理出席，但是必須注意受託的區分所有權比例和人數必須符合上開條例規定。
答： 依公寓大廈管理條例第20條第2項規定：「管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於7日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」第29條第4項規定：「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」由此可知公寓大廈管理委員會任期屆滿日起，視同解任，且其任期屆滿時如有拒絕移交之情事，經催告於7日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 答： 依公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」由此可知，除法令或規約另有禁止飼養之規定時，基本上是可以飼養寵物，不過不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。 3.違章建築雖然地政機關不許辦理登記，但仍不失為財產權之一，並非不得作為買賣或強制執行之標的物。
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