自嘲是台灣對寓廈條例意見最多的饒後樂語重心長地說，社區管委會每吵一次，該社區的價值價格就往下落一次。 反過來說，所有社區居民達成共識下，讓管委會順暢運作，房屋價值自然就能向上提升一次，而最基本的門檻，就是正確認知寓廈條例。 尤有甚者，起造人訂定建物長期維護計畫，是討論房市資訊揭露公開、透明化的更重要部份；這樣，買家在確定購買前，才能知道未來入住後，得繳多少管理費，才能讓這些看來精緻美觀的休閒公設得以順利運作；否則目前常見，三、五年內新社區公設正常運作，但之後就常變成虛有其表的情況，就會不斷發生，房價還會因此而貶低。 雖然八四年寓廈條例初版，是饒後樂認為的最佳版本，但他認為，該條例還是少了些東西。
所以一樓的餐廳想要在開放空間及退縮空地設置露天的咖啡座，就要符合上面的規定，惟似仍應取得「約定專用權」方可。 （一）只有區分所有權人才能選任管理委員：修正條文第條第款：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」以前的管理委員會委員是由「住戶」互選出來（房客、家屬都算是住戶），修法以後，須由區分所有權人選出者，方可擔任管委會的委員。 現行公寓大廈區分所有權人開會的門檻太高，往往無法開成會、作成決議，以致管理委員會形同癱瘓。 新法規定，所有權人會議若因人數不足無法獲致決議，召集人得就同一議案重新召集會議，只要所有權人 1/5以上（其所有權比例合計也要超過1/5）出席，出席人數半數通過，即可作成決議。 這項決議送達全部的有所權人後，各所有權人得於7日內以書面表示反對意見，若反對意見未過半，該決議視為成立。 公寓大廈管理條例係屬民法之特別法；實務上，認為其規定亦屬民法第184條侵權行為規定中之「保護他人之法律」。
某甲及家人身體健康逐日受濕氣之侵害，而一樓屋內更因擺放吸水抹布、集水器皿，某甲之生活更無生活品質可言。 多年來某甲一家人生活在漏水房屋內，實已超出一般社會生活所能容忍之程度，某甲一家人精神受極大痛苦，堪以認定。 是某甲自得依前開民法規定及最高法院判例要旨，請求乙、丙應連帶賠償非財產上之損害。 某甲居住於某大樓1樓，而2樓之住戶乙、丙多年來疏於管理維護其房屋之浴廁管線與防水措施，致不斷漏水，不僅造成某甲房屋受損，更讓其及家人每日飽受房屋漏水及發霉之苦，其及家人身體健康逐日遭受溼氣之侵害，而屋內更因擺放吸水抹布、集水器皿而毫無生活品質可言。 而且這項違規若是供營業使用，且因而致人於死者，其住戶處1年以上7年以下有期徒刑，得併科罰金100萬元以上500萬元以下；致重傷者，處6個月以上5年以下有期徒刑，得併科50萬元以上250萬元以下罰金。
公寓大廈管理條例: 公寓大廈管理條例問與答
按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」民法第213條定有明文。 修法增訂，住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。 如外牆修繕，除須回歸建管及外牆更新(拉皮)層次外，如果條例『補足』起造人訂定維護管理計劃的專章，則問題就解決大半，因為寓廈條例如有此條專章，起造人在興建及銷售房屋前，就須先訂定這棟建物，在若干年後須更新或清洗外牆等等之相關維護計畫。 然而，將寓廈條例當做社區訂定管理規則的規則看待，就會發現，更根源的因素，是外牆修繕一事，應回歸至更高位階的法令來管理或解決，如建管或消防安全等等。 但現在情況是相關法令不完備，所產生的問題或特例，卻藉由增修寓廈條例來達成，這不僅讓特例變成條例裡的通則，而且根本不是對症下藥。
2.規約範本視為規約：修正條文第55條第2項規定：「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」，使「規約草約」外，又一「視為規約」之「規約範本」。 現代人多居住在集合住宅內，根據公寓大廈管理條例，都是區分所有權人會議的當然參與者；只是，實際上參與的往往是相對少數。 然所有權人會議決議的事項或管委會提出的規範，各住戶還是得遵守，但往往傳出一些爭議；如先前板橋某社區，逕自通過並公告不讓導盲犬進出社區的決議，結果鬧成新聞事件等。 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。 第七條 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。
公寓大廈管理條例: 第十條:專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 答： 公寓大廈管理條例第14條所訂區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，強制出讓之受讓人資格及其出讓價格應如何規範，查該條例並無明文規定，惟該條例未規定者，適用其他法令規定，為該條例第1條第2項所明定，仍依照前揭規定辦理。 答： 公司法人行使區分所有權人權利或負擔義務，應以公司名義為之，並以公司代表人對外代表公司，公司之代表人依公司法第56、108、115、122、208條等規定，在無限公司、兩合公司為代表公司之股東，在有限公司、股份有限公司原則上為董事長。
此外，公司亦得透過委任關係，委任公司經理人、職員或其他第三人對外代理公司從事特定行為或業務。 故公司可由代表人親自出席區分所有權人會議或執行管理委員會之職務，亦可委任其他自然人代理公司為之，委任對象原則上並無限制，僅須符合相關法令、公司章程及公寓大廈規約之規定即可。 例如，公寓大廈的住戶陳先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，陳先生縱使先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。 答： 按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為3類，第1類是違反允許使用規定。 例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。
- （若依施工方法，樓下住戶即使不進入樓上住家，亦可完成修繕；其要求進入樓上住家，僅係為減少維護、修繕專有部分或設置管線之時間或費用者，即不能認為有進入之必要。）（臺北地方法院91年度訴字第1910號、93年度簡上字第79號民事判決參照）。
- 第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
- 查某甲居住之一樓房屋，雖經裝設集水盤以防止漏水四處橫流，並修補一樓牆壁與一樓天花板油漆壞損處，且現仍未修繕完畢。
- 所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為3類，第1類是違反允許使用規定。
而在該條例繁複的條文下，其實只要抓準其精神即可，那就是教導訂定(社區經營管理)規則的規則，以利處理公共事務，並無固定的形式和規章；就如電腦語言的格式語法一樣，要能運作，使用者還須填入指令或程式。 饒後樂說，這就好比籃球比賽，兩方球員都不守規則，甚至連裁判也搞不清楚比賽規則一樣；結果變成任何進攻與防守之肢體碰撞動作，都跳過規則(條例)，直接訴諸法律。 最嚴重，卻普遍發生的情形就是，多數社區居民不(願)參與社區管委會、區分所有權人會議，乃至社區公共事務。 又如能否豢養寵物一事，管委會或所有權人會議確實有權作成不得飼養寵物的社區規約，但也應給予已養住戶足夠緩衝的時間或空間，不能在規約一夕之間生效後，就完全不允許(寵物進出)。 然而這些年他接觸實務面發現，台灣民眾普遍仍缺乏法治概念及處理、管理公共事務的能力，加上對條例多有誤用，官方又疏於宣導，因此寓廈條例自八十四年公告實施後，經過這十餘年來的增修，反而更是問題叢生。
公寓大廈管理條例: 第三十一條:區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之
但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。 屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。 首要說明的是，依據公寓大廈管理條例第29條第2項規定，公寓大廈管委會的召集方式、事務執行方法及代理規定等與管委會相關的事務原則上由區分所有權人會議決議該怎麼做。
因此，王先生請求4樓屋主就其所受損害負損害賠償責任，即有理由（臺北地方法院93年度訴字第443號民事判決參照）。 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 第九條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
答： 依公寓大廈管理條例第33條第2款規定區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：「二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」所以未經阿美的同意阿海不得在2樓外牆設置廣告物。 3.輔導成立：修正條文第55條第3項規定：「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣市主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣市主管機關報備」責成地方主管機關輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會。 此次修正條文第八條中：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備……」特將「防空避難設備」前冠以「不屬專有部分」乙語，反面推之，「防空避難設備」如已登記為專有部分者，即不屬共用部分，在使用上除專有部分之一般限制外，就不用受到區分所有權人會議或規約對共用部分之制約，可供思考前述問題之參考。
戶數及所有戶數的區分所有權比例達半數以上，由起造人（希望建造該棟公寓大廈的申請人，通常指資方）在3個月內召開區分所有人會議。 公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得視為法人，如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。 3.預售階段所定之「約定專用權」日後常常容易會被區分所有權人會議推翻，造成類如一樓法定空地與屋頂平臺的專用權受到很大的干擾。 修正之公寓大廈管理條例在九十二年十二月三十一日公布，並自九十三年一月二日施行。
況且，因頂樓公共設施為全體區分所有權人所共有，其費用依本條例第10條第2項規定，亦應由全體區分所有權人共同負擔（臺北地方法院88年度簡上字第166號、91年度簡上字802號民事判決參照），其決議僅由部分區分所有權人分擔，亦非合法正當。 第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 第二十八條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
因此，「專有部分（4樓住家）」之修繕、管理、維護，依法應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用；如維修不當，造成他人之損害，即應由其負擔賠償責任。 例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理，導致樓下漏水等（臺北地方法院87年度訴字第1255號、92年度簡上字第590號、92年度簡上字第253號民事判決參照）。 第四十二條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。 第二十九條之一 本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 因故未能於一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者，直轄市、縣（市）主管機關得視實際情況展延一次，並不得超過一年。 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。
第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第十四條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。 本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 答： 依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」故其修繕費用分擔方式應依上開規定辦理，而上開共同壁及樓地板或其內之管線損壞原因無法確定時，建請委由相關專業機構鑑定，如仍有爭議亦得循司法途徑解決。 （1）此見諸修正條文第3條第9款：「九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 2.起造人負責管理維護之前置作業：修正條文除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」、「不一定要有規約才能有管理委員會」外，亦使「不一定要有區分所有權人會議決議才能有管理者」，此見諸修正條文第28條第3項：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」以解決無人負責管理維護工作之情形。
饒後樂分析，箇中問題有以下兩個大項：一、將特例變成通則，二、遺漏『起造人須訂定建物長期維護計畫』之專章。 的確，從居家憲法或住戶自治的角度看，就很容易了解公寓大廈(以下簡稱寓廈)條例的立法精神或目的，而只要建物有共有部分，無論是純住宅或商辦大樓，都適用寓廈條例。 例如：3樓漏水係因3樓住戶自己之行為所致，較常見者，例如：3樓住戶裝潢修繕時，更改水電管路所致自己漏水等，係因可歸責於自己單方之事由所致者，依法即應由該區分所有權人（3樓屋主）負擔。
